Par un arrêt contradictoire rendu le 29 avril 2026, la troisième chambre de la cour d’appel de Metz a été saisie d’un litige opposant un locataire à son bailleur et à l’organisme caution venant aux droits de ce dernier. Le 18 janvier 2022, un contrat de bail avait été conclu entre les parties. Le locataire a donné congé, le bail prenant fin le 1er mai 2023. Il a soutenu avoir restitué l’appartement le 7 mars 2023 en déposant les clés dans la boîte aux lettres de la bailleresse, sans en avoir informé celle-ci au préalable. Le bailleur n’a pas accepté cette modalité de restitution et a saisi le juge aux fins de voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement des sommes dues. Le tribunal de première instance a fait droit à ces demandes, condamnant le locataire à payer à l’organisme caution, subrogé dans les droits du bailleur après avoir réglé les impayés, la somme de 7 700 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation.
Le locataire a relevé appel, contestant principalement la réalité de la libération des lieux et l’existence d’une dette locative. Il soutenait que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres valait restitution et qu’il n’était plus redevable d’aucune indemnité d’occupation. L’organisme caution, intimé, concluait à la confirmation du jugement, arguant que la remise des clés devait être acceptée par le bailleur pour libérer juridiquement les lieux. La question de droit centrale soumise à la cour était de savoir si un dépôt unilatéral des clés dans la boîte aux lettres du bailleur, sans son accord préalable ni information, constitue une restitution effective des locaux mettant fin à l’obligation d’indemnité d’occupation du locataire. La cour d’appel a répondu par la négative, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
I. La confirmation d’une conception exigeante de la restitution des locaux
A. Le rejet d’une remise des clés unilatérale et inopposable au bailleur
La cour d’appel de Metz écarte d’emblée la thèse du locataire selon laquelle le dépôt des clés dans la boîte aux lettres caractériserait une restitution des lieux. Elle relève dans ses motifs que « ce dépôt ne caractérise pas la restitution des lieux étant observé qu’il n’est ni démontré, ni même allégué que la bailleresse y a consenti ou même qu’elle en a été préalablement informée ». Cette solution s’inscrit dans une conception exigeante de la notion de restitution, laquelle suppose une remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire, de manière à le mettre en mesure de reprendre possession des lieux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a d’ailleurs rappelé que « la restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement » (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n°22/13494). En l’espèce, le locataire n’a pas informé la bailleresse, ce qui l’a privée de la possibilité de reprendre effectivement les lieux. Le dépôt dans une boîte aux lettres, sans avis concomitant, ne peut donc être considéré comme une restitution opposable. La cour confirme ainsi que la remise des clés doit être consentie ou, à tout le moins, portée à la connaissance du bailleur.
B. L’affirmation de la persistance de l’obligation d’indemnité d’occupation malgré l’absence matérielle du locataire
La cour ne se limite pas à constater l’absence de restitution ; elle déduit de cette situation que l’appartement est resté à la disposition juridique du locataire. Elle énonce que « faute de restitution des clés, l’appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation et les locaux sont restés à la seule disposition de l’appelant et ce indépendamment de sa présence matérielle dans les lieux ». Par conséquent, le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète. Cette position est conforme à la logique contractuelle : le contrat de bail étant résilié, l’occupant sans titre doit une indemnité correspondant à la valeur locative, et ce tant que le bailleur n’a pas récupéré la jouissance paisible du bien. La cour d’appel de Versailles a jugé dans un sens analogue, considérant que la restitution des clés est un élément déterminant, et qu’elle peut être établie par des éléments matériels corroborant la remise, comme le passage d’une entreprise aux fins de devis (cour d’appel de Versailles, 21 janvier 2025, n°23/05932). En l’espèce, aucun élément de cette nature n’était produit. La solution met en lumière l’importance de la preuve de la restitution, qui ne saurait résulter d’un simple geste unilatéral non suivi d’effet.
II. La portée de la solution sur le régime de la preuve et les droits de la caution subrogée
A. Le renforcement de la charge de la preuve pesant sur le locataire quant à la libération des lieux
La cour rappelle que le locataire, en tant que débiteur de l’obligation de restitution, supporte la charge de prouver qu’il a libéré les lieux de manière effective. Elle applique le principe selon lequel « il appartient au locataire de rapporter la preuve de la date à laquelle il a effectivement libéré les lieux » (cour d’appel d’Aix-en-Provence, précité). En l’espèce, le locataire n’a produit aucun justificatif établissant que la bailleresse avait accepté le dépôt des clés ou en avait été informée. Il n’a pas non plus démontré qu’il avait restitué les lieux à une date certaine. Dès lors, la cour confirme le jugement qui a ordonné l’expulsion et maintenu l’obligation de paiement. Cette solution est cohérente avec les règles classiques de la preuve en matière contractuelle : c’est au débiteur de l’obligation de libérer qu’il incombe d’établir l’exécution de celle-ci. Le silence ou l’absence de contestation du bailleur sur le dépôt de garantie, invoqué par l’appelant, ne saurait suppléer à cette carence.
B. L’efficacité de la subrogation de la caution dans les droits du bailleur
L’organisme caution, ayant réglé l’intégralité des sommes dues par le locataire, se trouve subrogé dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du code civil et des stipulations contractuelles. La cour relève que « l’intimée justifie avoir versé, en sa qualité de caution, de la somme de 7 700 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation à la propriétaire du logement qui lui a délivré une quittance la subrogeant dans ses droits et actions contre le locataire ». Ainsi, la condamnation du locataire au profit de la caution est parfaitement fondée. La solution garantit l’efficacité du mécanisme de la caution solidaire, qui permet au bailleur d’être rapidement désintéressé, et à la caution de se retourner contre le locataire défaillant. En confirmant la condamnation au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective, la cour assure une protection continue des intérêts du bailleur et de son subrogé, tout en rappelant que la seule contestation du locataire ne suffit pas à écarter l’existence de la dette. L’arrêt s’inscrit ainsi dans le sens d’une protection renforcée du créancier locatif.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 323-3 du Code pénal En vigueur
Le fait d’introduire frauduleusement des données dans un système de traitement automatisé, d’extraire, de détenir, de reproduire, de transmettre, de supprimer ou de modifier frauduleusement les données qu’il contient est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende.
Lorsque cette infraction a été commise à l’encontre d’un système de traitement automatisé de données à caractère personnel mis en œuvre par l’Etat, la peine est portée à sept ans d’emprisonnement et à 300 000 € d’amende.
Article 2309 du Code civil En vigueur
La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
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