Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel de Metz, 1re chambre civile, tranche un litige relatif à une opération de lotissement. Le contentieux oppose un acquéreur professionnel à des promettants personnes physiques à la suite d’engagements successifs.
Un compromis authentique du 6 juin 2016 a prévu l’acquisition de parcelles, assortie de conditions suspensives et d’un délai maximal de trente-six mois, puis caducité stipulée. Deux attestations des 7 juin et 24 août 2016 ont étendu certains délais, tandis qu’une promesse unilatérale sous seing privé du 24 août 2016 a complété l’économie contractuelle. Assignés en 2021, les promettants ont obtenu le rejet des demandes au tribunal judiciaire de Thionville en 2022, décision critiquée par l’acquéreur professionnel, qui a interjeté appel.
La question posée portait sur la validité et l’efficacité des actes préparatoires en Alsace‑Moselle, ainsi que sur l’exécution forcée, la clause pénale et d’éventuels dommages-intérêts. La cour retient la nullité de la promesse unilatérale pour défaut d’authenticité au‑delà de dix‑huit mois, l’inefficacité finale du compromis, et écarte l’exécution forcée et les sanctions pécuniaires. Sur la recevabilité, la demande chiffrée a été admise comme tendant aux mêmes fins et accessoire des prétentions initiales, au regard des articles 565 et 566.
I – Qualification des actes et articulation des normes
A – Inapplicabilité de l’article 42 aux actes non translatifs
La juridiction distingue nettement les instruments. Les attestations n’étaient que prorogations logistiques, de sorte que « il n’y est question que d’un rallongement du délai ». Cette précision ôte toute portée translatif‑réelle à ces écrits et exclut la caducité de l’article 42 de la loi locale.
Cette qualification exclut le champ de la loi locale. « La promesse unilatérale de vente signée par les parties le 24 août 2016 n’a pas d’effet translatif de propriété puisque le bénéficiaire n’a pas levé l’option. » La conséquence logique est posée sans ambiguïté, la cour soulignant que « Les dispositions de l’article 42 ne lui sont donc pas applicables ». Le raisonnement se déploie en stricte corrélation entre l’objet de l’acte et la finalité du régime d’inscription.
B – Portée de l’article L290‑1 CCH en Alsace‑Moselle
Le droit commun protecteur du promettant trouve à s’appliquer, nonobstant la loi locale. « Ces dispositions du droit commun, qui n’ont pas le même objet que les dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 et ne sont dès lors pas incompatibles, doivent également s’appliquer en Alsace Moselle. » La cour opère une coordination normative sans heurt, en réservant l’office de chaque texte.
Constatant une durée supérieure à dix‑huit mois sans acte authentique, la sanction s’impose. « Elle est donc nulle et ne peut avoir aucun effet sur les délais accordés pour consentir la vente. » De cette nullité résulte un recentrage sur l’acte authentique initial. « Dès lors, seules s’appliquent les dispositions prévues par le compromis de vente conclu le 6 juin 2016. » La nullité est relative, réservée aux promettants, adéquate à la logique de protection d’un bien immobilisé de longue durée.
II – Conséquences sur l’exécution et la responsabilité
A – Compromis « sans effet » et échec de l’exécution forcée
Restait le compromis authentique, régi par sa clause extinctive et son calendrier impératif. « Aucune régularisation de la vente n’ayant eu lieu avant cette date, et l’appelante n’ayant pas sollicité celle‑ci judiciairement dans ce délai, le compromis de vente est devenu “sans effet”, ainsi que le stipulait cet acte à titre de sanction. » L’inexécution des conditions suspensives et l’absence de diligence contentieuse dans le délai maximal rendent illusoire toute réitération.
Il s’ensuit l’impossibilité de réitérer la vente et de constater une perfection, le dossier ne révélant aucune levée d’option ni réalisation des conditions suspensives exigées. La solution rejoint la prévisibilité contractuelle, l’extinction stipulée interdisant d’imposer ex post une mutation que le calendrier a défaite.
B – Inefficacité des sanctions pécuniaires sollicitées
La clause insérée dans la promesse ne peut produire d’effet. L’arrêt énonce que « la clause pénale contenue dans la promesse de vente ne peut s’appliquer puisque cet acte est nul ». La stipulation laconique du compromis (« dommages et intérêts 10% du prix de vente ») ne suffisait pas sans faute prouvée. « Il n’est pas établi au regard des motifs susvisés que c’est par la faute des intimés. » L’absence de preuve d’un manquement causal écarte aussi la demande indemnitaire fondée sur l’article 1231‑1 du code civil, la responsabilité ne pouvant suppléer à la carence des conditions.
L’ensemble confirme une ligne claire. La cour verrouille l’articulation des sources, neutralise les contournements par attestations, et réaffirme la force normative des délais convenus, tout en réservant la sanction aux hypothèses de faute démontrée.
