Cour d’appel de Metz, le 3 juillet 2025, n°24/01342

Par un arrêt rendu le 3 juillet 2025, la cour d’appel de Metz a tranché un litige relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation. Un commandement de payer avait été délivré à la locataire fin octobre 2023, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, puis une assignation en référé avait suivi pour voir constater la résiliation, l’expulsion et des condamnations provisionnelles. Le juge des référés avait constaté la résiliation au 9 décembre 2023, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et alloué une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, la locataire contestait la dette invoquée et sollicitait, subsidiairement, des délais avec suspension des effets de la clause, faisant valoir un emploi récent, l’acquittement du loyer courant et la recevabilité d’un dossier de surendettement. Le bailleur sollicitait la confirmation de la résiliation, renonçait à la provision déjà apurée, et n’émettait pas d’opposition à une suspension de deux ans conditionnée au paiement intégral des loyers courants. La question juridique portait sur l’articulation entre la clause résolutoire acquise et les effets légaux d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation, au regard des nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La cour confirme la résiliation, infirme la provision à raison de son apurement, et suspend les effets de la clause pour deux ans à compter du 27 décembre 2024, en encadrant strictement la poursuite du bail.

I. La résiliation acquise au regard du commandement demeuré infructueux

A. Les conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire

La cour rappelle le cadre légal issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Elle cite l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». La solution procède d’un mécanisme objectif, qui suppose une mise en demeure régulière et l’absence de régularisation dans le délai légal.

Appliquant ce texte aux faits, la juridiction retient que « le commandement de payer […] est demeuré infructueux dans le délai légal ». La précision temporelle emporte la conséquence automatique attachée à la clause, sans qu’il soit besoin d’un examen approfondi de la gravité de l’inexécution. La démarche reste conforme à la logique de la clause résolutoire, instrument de discipline contractuelle renforcée en matière locative.

B. L’indifférence des événements postérieurs à la date d’acquisition

La cour confirme la date d’acquisition des effets de la clause et écarte toute incidence des événements intervenus postérieurement. Elle juge que « la décision de recevabilité de la commission de surendettement […] est sans emport puisqu’elle est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire intervenue le 9 décembre 2023 ». Cette affirmation maintient la distinction entre la constatation de la résiliation et ses effets dans le temps.

Sur l’aspect pécuniaire, la juridiction relève l’apurement de la somme résiduelle visée en première instance. Elle en tire les conséquences en infirmant la condamnation provisionnelle, notant que « les contestations émises par l’appelante quant aux avis d’échéance sont sans emport ». L’économie de la décision privilégie l’actualisation de la dette et la disparition de l’intérêt à statuer sur une provision sans objet.

II. La neutralisation temporaire des effets par la mesure de rétablissement personnel

A. Le fondement légal et les conditions de la suspension biennale

La décision articule ensuite la résiliation acquise avec les règles spéciales de protection du logement en cas de surendettement. La cour vise l’article 24 V, VI et VIII de la loi du 6 juillet 1989, et retient qu’« il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement en l’absence d’arriéré locatif ». Elle déplace alors le centre du litige vers la suspension légale attachée au rétablissement personnel.

Constatant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation avec effacement total des dettes, et la reprise du loyer courant, la cour décide que « les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de 2 ans à compter de la décision de la commission ». La solution s’inscrit strictement dans le texte, qui neutralise provisoirement la sanction contractuelle afin de préserver le logement, sous réserve du respect scrupuleux des loyers courants.

B. Les conséquences pratiques: poursuite du bail, clause cassatoire et occupation

La juridiction encadre la période de suspension par des obligations précises. Elle « rappelle que [la locataire] est tenue de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet ». La mise en place d’une clause cassatoire claire renforce la prévisibilité des suites en cas de défaillance.

S’agissant de l’occupation, la cour confirme l’indemnité fixée par le premier juge, mais en précise la conditionnalité pratique, indiquant que « cette indemnité ne sera due qu’en cas de non respect des dispositions précitées ». Le dispositif réussit un équilibre entre la rigueur nécessaire à l’exécution loyale du bail et la protection finalisée par la réforme de 2023, en favorisant la conservation du logement lorsque les loyers courants sont régulièrement acquittés. L’appréciation des dépens et des frais irrépétibles, partagée et mesurée, parachève une solution pragmatique et conforme au droit positif.