Cour d’appel de Montpellier, le 1 juillet 2025, n°18/03665

Par arrêt du 1er juillet 2025, la Cour d’appel de Montpellier se prononce sur les effets d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial, motivé par l’inexécution alléguée d’une indexation. Le bail portait sur un lot d’une résidence de tourisme, conclu en 2003 pour neuf ans, avec clause d’indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction.

Le tribunal de grande instance de Montpellier, le 12 juin 2018, a jugé la clause d’indexation régulière, écarté la privation d’indemnité d’éviction en raison d’une mise en demeure irrégulière, fixé une indemnité d’occupation et ordonné une expertise avant dire droit. En appel, une expertise a été ordonnée puis remplacée, l’expert judiciaire finalement désigné constatant une impossibilité de chiffrage par défaut d’éléments.

Le débat confronte, d’une part, l’absence d’une mise en demeure conforme aux exigences de l’article L. 145-17 et, d’autre part, les conséquences statutaires du congé, ainsi que plusieurs chefs accessoires relatifs à l’indexation, aux charges et à l’éviction. La cour retient notamment que « Le congé n’est pas nul et conserve au contraire son plein effet, mais la déchéance au droit à une indemnité d’éviction n’est pas encourue ». Elle précise ensuite l’étendue du maintien dans les lieux, la base de l’indemnité d’occupation et le traitement de la clause d’indexation, des charges et de la compensation.

I. Défaut de mise en demeure régulière et effets statutaires

A. La mise en demeure irrégulière et la déchéance d’indemnité

La cour rappelle le standard légal attaché au refus de renouvellement sans indemnité, lorsqu’il est fondé sur une inexécution. Elle souligne que « S’il est acquis que la mise en demeure et le congé peuvent figurer dans un même acte, encore faut-il que l’acte, pour constituer une mise en demeure valable, contienne l’injonction faite au preneur d’avoir à cesser l’infraction et vise le délai d’un mois, sous peine d’inefficacité ». L’acte délivré ne reproduisait pas les termes requis, n’enjoignait pas d’y mettre fin dans le mois, et ne satisfaisait pas aux exigences de forme posées par le texte.

La sanction retenue concilie l’effectivité du congé et la protection du statut. La cour juge que « L’absence de mise en demeure valable ouvre droit à une indemnité d’éviction pour la locataire ». Elle ajoute, dans une logique d’autonomie du régime statutaire, que « A défaut de reproduction du texte, l’irrégularité de mise en demeure, laisse subsister le congé, mais avec droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction ». L’argument fondé sur les nullités de procédure du code de procédure civile est écarté, le contentieux relevant du statut des baux commerciaux et de ses sanctions propres.

B. Maintien dans les lieux et indemnité d’occupation

La cour articule ensuite les effets du droit au maintien et la base d’évaluation de l’occupation. Elle affirme que « Il résulte des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux antérieurement à sa réception ». Ce rappel situe la priorité du paiement de l’éviction dans la mécanique du statut, en neutralisant toute obligation de départ prématuré.

La détermination de l’indemnité d’occupation obéit à la valeur locative, faute d’éléments contraires pertinents. La cour retient que « L’indemnité d’occupation due à compter à compter de la date à laquelle le titre locatif a pris fin et que l’occupation a pris effet, doit être fixée à la valeur correspond au loyer contractuel en cours ». La solution épouse la fonction indemnitaire, dépourvue de caractère punitif, et s’aligne sur la pratique consistant à retenir, à défaut de preuve, le loyer expiré comme approximation de la valeur locative.

II. Encadrement contractuel et liquidation des accessoires

A. Interprétation de l’indexation et charge d’ordures ménagères

La clause d’indexation mentionnait le « dernier trimestre » comme indice de référence pour une révision au 1er janvier. La cour privilégie l’effet utile et la commune intention, contre une lecture littérale stérilisant la clause. Elle décide que « Dès lors, la mention ‘ dernier indice’ doit s’entendre sans ambiguïté du dernier indice connu et donc publié ». L’interprétation se fonde aussi sur le comportement des parties, la cour relevant que « Or en l’espèce, l’exécution volontaire par la locataire sans protestation ni réserve de l’indexation du loyer démontre son adhésion à la clause ».

S’agissant des charges, la solution est guidée par l’exigence de stipulations précises antérieurement à la réforme de 2014. La cour énonce que « En l’espèce, le contrat n’énumérant pas les charges récupérables et en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge de la locataire, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le locataire n’est pas tenu au remboursement de cette charge ». L’exigence d’énumération emporte ici restitution de la taxe indûment réglée, faute de clause distributive suffisamment explicite.

B. Méthode d’évaluation de l’éviction et compensation

La cour précise la méthode d’évaluation pour une résidence de tourisme, caractérisée par l’unicité d’exploitation et la pluralité de bailleurs. Elle indique que « Concernant une location dans une résidence hôtelière offrant des services para-hôtelier et impliquant de nombreux bailleurs qui ont conclu des baux avec une unique société exploitante, l’éviction entraîne une perte partielle du fonds, avec à charge pour chaque bailleur de verser une indemnité d’éviction au prorata détenu par rapport au nombre total de lots. Il convient d’évaluer le fonds et ensuite diviser la valeur globale obtenue par le nombre de lots ». La temporalité du chiffrage est fermement arrêtée, la cour rappelant que « L’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé soit c’est à dire à la date où le locataire a cessé d’occuper les lieux ». Le quantum enfin retenu s’exprime clairement: « L’indemnité d’éviction doit être évaluée à la somme de 12 000euros ».

Enfin, la cour articule l’indemnité d’éviction avec les créances de loyers dans le contexte d’une procédure collective du preneur. Elle constate que « Il est incontestable que ces créances réciproques, l’une due au titre des loyers et la seconde au titre de l’indemnité d’éviction après congé sont connexes comme résultant du même contrat de bail ». Elle en déduit un mécanisme d’extinction croisée conforme au droit des procédures, rappelant que « Le principe de la compensation peut être ordonné à concurrence du montant de la créance », sous réserve de connexité et d’invocation adéquate.