Par un arrêt du 1er juillet 2025, la Cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, statue sur un congé avec refus de renouvellement, la validité d’une clause d’indexation et divers chefs accessoires. Le litige naît d’un bail commercial conclu en 2001, assorti d’une faculté de substitution, concernant des lots dans une résidence de tourisme. Le bailleur a délivré, le 24 février 2011, un congé sans offre d’indemnité d’éviction, invoquant un défaut de paiement des loyers indexés. Le preneur a contesté la clause d’indexation et la privation de l’indemnité d’éviction, tout en revendiquant son droit au maintien dans les lieux. Par jugement du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a validé la clause d’indexation, admis le droit à indemnité d’éviction en raison d’une mise en demeure irrégulière intégrée au congé, fixé une indemnité d’occupation, et ordonné une expertise. L’appel réunit, notamment, la régularité du congé, le régime de l’occupation postérieure, la portée de la clause d’indexation, la répartition de la taxe d’ordures ménagères, l’évaluation de l’indemnité d’éviction, la compensation de créances et la mise hors de cause de la société substituée.
La question principale portait sur les effets d’une mise en demeure irrégulière, intégrée au congé, sur la privation de l’indemnité d’éviction, puis sur la détermination de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux. S’y ajoutaient l’interprétation d’une clause d’indexation ambiguë, la charge de la taxe d’ordures ménagères, l’évaluation de l’indemnité d’éviction au regard d’une éviction partielle dans une résidence para-hôtelière, et la possibilité d’une compensation en contexte de procédure collective. La cour confirme que l’irrégularité de la mise en demeure laisse subsister le congé tout en ouvrant droit à indemnité d’éviction, fixe l’indemnité d’occupation à la valeur du loyer en cours, valide l’indexation par une interprétation finaliste, rejette le remboursement de l’indexation, écarte la récupération de la taxe d’ordures ménagères faute de stipulation précise, évalue l’indemnité d’éviction selon une méthode prudente et ordonne la compensation de créances connexes.
I. Les effets d’une mise en demeure irrégulière et le régime d’occupation statutaire
A. Les exigences de la mise en demeure intégrée au congé
La cour rappelle d’abord l’architecture de l’article L. 145-17 du code de commerce et l’exigence formelle pesant sur la mise en demeure préalable. Elle souligne que « S’il est acquis que la mise en demeure et le congé peuvent figurer dans un même acte, encore faut-il que l’acte, pour constituer une mise en demeure valable, contienne l’injonction faite au preneur d’avoir à cesser l’infraction et vise le délai d’un mois, sous peine d’inefficacité. » L’irrégularité observée tenait à l’absence d’injonction expresse et à la non-reproduction des termes légaux requis, en sorte que l’acte délivré ne pouvait produire l’effet spécifique de mise en demeure exigé par le texte.
La cour écarte, ensuite, l’argumentation tirée de la théorie des nullités de procédure. Elle énonce clairement que « Le congé n’est pas nul et conserve au contraire son plein effet, mais la déchéance au droit à une indemnité d’éviction n’est pas encourue. » Cette formulation précise l’articulation entre la validité de l’acte de congé et l’inefficacité de la mise en demeure qu’il prétend contenir, ce qui sanctuarise le droit à indemnité d’éviction sans effacer l’effet extinctif du bail.
B. Congé efficace, droit à indemnité et indemnité d’occupation
De cette qualification, la cour déduit que « L’absence de mise en demeure valable ouvre droit à une indemnité d’éviction pour la locataire. » L’atteinte au formalisme protecteur empêche la privation de l’indemnité, mais n’entraîne pas la nullité du congé, ce qui clarifie la portée de la sanction. La solution, ferme, évite une confusion entre forme et existence de l’acte, tout en maintenant l’équilibre du statut par la garantie indemnitaire.
La cour en tire logiquement le régime du maintien dans les lieux. Elle rappelle que nul locataire pouvant prétendre à indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter avant paiement, et en déduit l’assujettissement à l’indemnité d’occupation statutaire. La méthode est nette: « L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VIII », ce qui impose la valeur locative. La cour précise l’étalon retenu en l’espèce, en indiquant que l’indemnité « doit être fixée à la valeur correspondant au loyer contractuel en cours », solution conforme à la logique indemnitaire et à la finalité de neutralité économique du maintien.
La cohérence d’ensemble mérite d’être soulignée. La sanction de la mise en demeure irrégulière demeure proportionnée, car l’acte de congé produit ses effets, mais l’exception au droit à indemnité d’éviction ne s’applique pas. La détermination de l’occupation statutaire par référence au loyer en cours, plutôt qu’une pénalité autonome, confirme la nature réparatrice du mécanisme.
II. Clause d’indexation, charges et évaluation des conséquences financières
A. L’interprétation finaliste de l’indexation et le rejet des restitutions
Le litige d’indexation se concentrait sur la clause visant un « dernier trimestre » pour l’indice de référence au 1er janvier. La cour replace l’analyse dans le cadre de l’article 1156 ancien du code civil: « le juge doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. » Cette direction méthodologique permet d’écarter une lecture paralysante de la clause.
La cour retient une interprétation opératoire, évitant la distorsion prohibée par le code monétaire et financier. Elle affirme que « la mention “dernier indice” doit s’entendre sans ambiguïté du dernier indice connu et donc publié », étant entendu que l’indice du quatrième trimestre est inconnu au 1er janvier. Elle ajoute, de manière surabondante, qu’« lorsqu’une clause […] est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. » L’indexation conserve ainsi sa validité, la lecture retenue assurant l’effet utile de la stipulation.
La conséquence s’impose, sobre et logique. La demande de restitution des indexations est rejetée, la cour relevant, de surcroît, l’exécution prolongée et sans réserve de la clause par le preneur, circonstance confirmant l’économie contractuelle initialement voulue. La solution manifeste une fidélité à la finalité d’indexation et à la sécurité des flux locatifs, tout en respectant le cadre légal.
B. TOM, indemnité d’éviction et compensation de créances
Sur la taxe d’ordures ménagères, la cour revient aux fondamentaux du bail commercial antérieurs à la réforme de 2014. Elle énonce qu’« en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge de la locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le locataire n’est pas tenu au remboursement de cette charge. » Cette solution, fondée sur l’exigence de clarté des clauses de refacturation, protège la prévisibilité de la charge locative et la stricte répartition contractuelle.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction adopte une démarche pragmatique, adaptée à l’exploitation para-hôtelière partiellement évincée. La cour rappelle que « L’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date où le locataire a cessé d’occuper les lieux », puis retient un pourcentage prudent, modulé par la situation de marché, l’état des actifs et les aléas d’une exploitation dépendant d’un portefeuille de baux. Elle en déduit une approche globale, ventilée par lot, tenant compte de la perte d’attractivité et du poids des charges fixes, ce qui concrétise l’égalité entre la réparation allouée et le préjudice directement causé par l’éviction partielle.
Enfin, la cour ordonne la compensation, après avoir caractérisé la connexité des dettes issues du même bail. Elle énonce que « Il est incontestable que ces créances réciproques […] sont connexes comme résultant du même contrat de bail », de sorte que la compensation à due concurrence peut jouer, y compris dans le cadre de la procédure collective, sous la réserve légale. Cette articulation, claire, évite un double flux financier contraire à l’économie du statut, tout en respectant la discipline collective.
L’ensemble présente une architecture cohérente. La cour trace un sillon net sur la mise en demeure intégrée, en distingue précisément les effets, sécurise la méthode de fixation de l’occupation statutaire, sauvegarde l’effet utile des indexations, et discipline la répartition des charges. Le traitement de l’éviction partielle, prudent, admet la réalité des pertes d’exploitation dans un modèle monovalent, tandis que la compensation garantit une liquidation équitable des créances connexes. Par surcroît, la mise hors de cause du cessionnaire originaire, en raison de la substitution acceptée et de l’opposabilité au bailleur, parachève l’économie contractuelle sans excès ni lacune.
