La cour d’appel de Montpellier, le 10 juillet 2025, statue sur un litige relatif à l’exercice d’un droit de préemption urbain. Une société propriétaire conteste la régularité de la procédure de préemption engagée par un établissement public foncier et le prix fixé. La juridiction rejette la demande d’annulation mais réforme l’évaluation du bien en modifiant la date de référence et le prix au mètre carré.
Le strict respect des délais procéduraux
La décision rappelle les conditions strictes encadrant la phase postérieure à la décision de préemption. Le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour répondre à l’offre d’acquisition. « Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d’aliéner » (Article R.213-10 du code de l’urbanisme). En l’espèce, le propriétaire a refusé l’offre dans ce délai, ce qui est une réponse valide.
Si le titulaire du droit estime le prix exagéré, il doit saisir le juge de l’expropriation très rapidement. « A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit » (Article R.213-11 du code de l’urbanisme). La saisine intervenue dans le délai de quinze jours est donc régulière. Ce point confirme une jurisprudence constante sur la sanction de la déchéance. « Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 11 mars 2026, n°25/00061). La cour valide ainsi la procédure en rejetant toute irrégularité.
La détermination contestée de la valeur vénale
Le second apport majeur concerne la fixation de la date de référence pour l’évaluation. La règle légale désigne « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes (…) modifiant le plan local d’urbanisme » (Article L.213-4 du code de l’urbanisme). La cour opère une interprétation substantielle de cette disposition.
Elle écarte la date d’une modification ultérieure du PLU qui n’affectait pas le bien. « Cette modification n’a eu aucune incidence sur les caractéristiques et la délimitation de la zone ». La date retenue est donc celle de l’approbation initiale du plan. Cette analyse prévaut sur une application purement formelle de la loi, protégeant le propriétaire d’une évaluation artificiellement basse.
Pour le prix au mètre carré, la cour procède à une pondération entre les positions extrêmes des parties. Elle écarte les références à des biens en bon état comme à des immeubles frappés de péril. Tenant compte d’une expertise judiciaire et de l’état d’insalubrité, elle fixe un prix médian. Elle rappelle aussi la règle d’évaluation spécifique aux garages. « Il est de jurisprudence constante que la valeur des garages est pondérée à hauteur de 50 % en raison de l’usage de ce bien ». Le calcul final aboutit à un prix distinct de celui du premier juge.
Cette décision illustre le contrôle exercé par le juge sur les deux temps forts de la préemption. Elle assure le respect des délais impératifs garantissant la sécurité juridique. Surtout, elle tempère la rigueur des règles d’évaluation par une recherche de l’équité. L’interprétation de la date de référence et la personnalisation du prix visent une indemnisation juste, conformément aux principes de l’expropriation.
