Cour d’appel de Montpellier, le 10 novembre 2023, n°24/06009

La Cour d’appel de Montpellier, 2e chambre civile, 3 juillet 2025, statue sur l’articulation entre clause résolutoire de bail d’habitation et procédure de surendettement. Un bail d’habitation a été conclu en janvier 2022, assorti d’une clause résolutoire, puis suivi d’un commandement de payer délivré le 10 novembre 2023. Faute de règlement dans les deux mois, le bailleur a saisi le juge des référés aux fins de résiliation, expulsion, arriérés et indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 13 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Montpellier a constaté l’acquisition de la clause au 11 janvier 2024. Il a accordé un échelonnement avec suspension corrélative. Entre-temps, la commission de surendettement a déclaré recevable la demande le 30 janvier 2024, puis imposé un rétablissement personnel le 12 mars 2024, décision contestée. L’appelante sollicite la suspension fondée sur le surendettement et, subsidiairement, de nouveaux délais ; l’intimé conteste et requiert expulsion et revalorisation de la provision.

La question est de savoir si la recevabilité puis la décision imposant un rétablissement personnel, contestée, suspendent les effets acquis de la clause et justifient des délais. La cour retient l’acquisition antérieure, refuse la suspension faute de reprise du loyer courant, rejette les délais pour insuffisance de capacités, et ajuste la provision et l’expulsion.

I. Les conditions d’acquisition et les effets de la clause résolutoire

A. Acquisition de la clause et neutralité de la recevabilité postérieure

Le cadre légal est rappelé dans des termes constants, la décision citant l’office du juge des référés. « En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » S’agissant de la clause résolutoire, la cour rappelle le délai de deux mois attaché au commandement, strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. « L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article. »

La solution centrale repose sur la chronologie, la recevabilité du 30 janvier 2024 étant postérieure à l’acquisition intervenue le 11 janvier 2024. « Si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours. » La cour en déduit que la procédure de surendettement n’avait aucune incidence sur l’acquisition et qu’aucune contestation sérieuse ne s’y opposait.

B. Effets de la résiliation : occupation illicite et créances d’occupation

La qualification d’occupation sans droit ni titre entraîne l’usage du référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite, selon une jurisprudence bien établie. « Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. » Le corollaire financier est l’indemnité d’occupation, fixée au niveau du loyer et des charges qui auraient été dus sans résiliation. « A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée par le premier juge, sans contestation à hauteur de cour, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. »

La provision s’impose en l’absence de contestation sérieuse, l’article 835 alinéa 2 autorisant la condamnation pour des sommes non sérieusement discutées. « En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. » En actualisant le décompte au 10 février 2025, la cour arrête la provision à 8 225,10 euros et confirme l’indemnité mensuelle d’occupation. Reste la question des délais et de la suspension, au cœur de la réforme de 2023, que la décision applique avec rigueur.

II. L’articulation des délais légaux et des mesures de surendettement

A. Suspension de la clause : conditions cumulatives et portée de la contestation

Le nouveau dispositif issu de la loi du 27 juillet 2023 structure finement la suspension des effets de la clause lorsque un surendettement est en cours. « Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. » La cour ajoute une exigence déterminante, en exigeant la reprise intégrale du loyer courant parallèlement à la suspension. « Toutefois, cette suspension suppose que le locataire ait repris le paiement des loyers et charges à partir de la date de la décision d’effacement total, puisque l’exécution du contrat de bail n’est pas affectée par le délai de suspension. »

En l’espèce, l’absence de reprise intégrale avant l’audience emporte refus de suspension, malgré l’existence d’un rétablissement personnel contesté. Cette lecture conforte la finalité équilibrée du texte, qui protège le bailleur sans priver le locataire d’un sursis lorsque il remplit ses obligations actuelles.

B. Délais de paiement : contrôle des capacités et inopérance des mesures d’effacement contestées

Le texte confère au juge un pouvoir d’octroi de délais jusqu’à trois ans, sous condition de reprise du loyer et de solvabilité suffisante. « V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » La décision rappelle encore que ces délais ne sauraient altérer l’exécution du bail, notamment le paiement du loyer et des charges. « Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Au regard des ressources et charges retenues, la cour refuse tout plan d’apurement, faute de démonstration de capacités compatibles avec le loyer courant. La portée de l’arrêt est claire, la protection du logement étant reportée vers le relogement, via la transmission préfectorale ordonnée au titre du dispositif départemental.