Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, infirme un jugement ayant prononcé la résolution d’une vente immobilière et statuant sur la garantie des vices cachés. La question tranchée tient à la qualité pour agir d’une acquéreuse qui avait, avant l’assignation, cédé la nue-propriété du bien dont elle conservait l’usufruit.
Le bien litigieux avait été acquis en 2009 dans un programme neuf, réceptionné en 2010, puis démembré en 2011 par donation de la nue-propriété au profit d’un tiers, l’acquéreuse conservant l’usufruit. Diverses expertises avaient été ordonnées à propos de non-conformités, désordres acoustiques et thermiques, ainsi que de l’évacuation des eaux pluviales.
Saisie en 2015, la juridiction de première instance avait, en 2021, déclaré l’action recevable, résolu la vente et réparti les responsabilités entre intervenants et assureurs appelés en garantie. L’appel était formé par le vendeur, tandis que plusieurs intervenants techniques invoquaient l’irrecevabilité tenant au démembrement antérieur à l’assignation.
Devant la cour, l’usufruitière soutenait que l’action en garantie des vices cachés appartient à celui qui supporte l’utilité économique du bien et qu’une résolution peut être engagée avec report des droits sur le prix. Les intimés répliquaient que l’action résolutoire constitue un acte de disposition exigeant l’accord du nu-propriétaire, à défaut de quoi la demande est irrecevable.
La question de droit est précise: l’usufruitière, qui a cédé la nue-propriété avant d’assigner, peut-elle, sans l’accord du nu-propriétaire, agir en résolution de la vente pour vices cachés portant sur le bien démembré. La Cour d’appel répond négativement, relevant d’abord que « Ainsi, elle a initié la présente procédure alors qu’elle n’était plus qu’usufruitière des lots litigieux », puis énonçant que « Or, l’usufruitier ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien puisqu’il ne dispose que du droit d’user de la chose (usus) et d’en jouir (fructus), et il ne peut donc, sans l’accord du nu-propriétaire, intenter une action en résolution de la vente, le nu-propriétaire étant, lui, titulaire du droit de disposer de la chose (abusus). » L’arrêt en déduit l’irrecevabilité de l’action et « Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne ».
I. Qualification de l’action et délimitation de la qualité pour agir
A. Le démembrement antérieur à l’assignation et l’objet de l’action
L’arrêt constate le transfert de la nue-propriété avant toute assignation, puis replace la prétention dans sa nature exacte. L’action exercée n’était pas une demande limitée à la jouissance, mais une action résolutoire affectant l’existence même de l’aliénation, donc le droit de disposer. Cette caractérisation commande le régime de représentation des intérêts en présence et la titularité procédurale.
La Cour s’appuie sur la chronologie pour établir l’absence de pouvoir propre de l’usufruitière sur un acte qui modifie la substance du droit réel. La phrase « Ainsi, elle a initié la présente procédure alors qu’elle n’était plus qu’usufruitière des lots litigieux » ancre factuellement le raisonnement et ferme toute ambiguïté sur le moment pertinent d’appréciation de la qualité pour agir.
B. L’action résolutoire, acte de disposition réservé au propriétaire
La motivation consacre le triptyque usus, fructus, abusus, pour caler la frontière entre actions de conservation et actes de disposition. En jugeant que « l’usufruitier ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien », la cour qualifie la résolution de la vente comme atteignant l’abusus et subordonne l’action à l’accord du nu-propriétaire. Cette approche neutralise l’argument tiré de l’utilité économique, jugée insuffisante pour conférer la qualité procédurale.
La solution exclut que la seule information du nu-propriétaire ou une adhésion alléguée non prouvée pallie l’absence d’accord. L’exigence porte sur un consentement démontré ou une représentation régulière, faute de quoi l’irrégularité est sanctionnée par l’irrecevabilité, sans examen au fond des vices. Cette conclusion met fin à la solution de première instance, « Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne », et reconfigure l’économie du litige.
II. Valeur normative et portée pratique de la solution
A. Conformité au droit positif et rigueur de la qualification
La décision s’inscrit dans l’économie des articles 578 et suivants du code civil en rappelant la répartition organique des attributs de la propriété. En rattachant l’action résolutoire à la sphère de l’abusus, la cour confère un ancrage clair à la qualité pour agir, distinct des actions de conservation ouvertes à l’usufruitier pour protéger sa jouissance. Cette rigueur évite de diluer la titularité du pouvoir de disposer derrière un intérêt d’usage, fût-il économiquement prépondérant.
L’argument tenant au report des droits sur le prix, souvent discuté, ne suffit pas à transformer l’action en acte de gestion. La cour exige l’accord du nu-propriétaire ou, à défaut, une habilitation ou un mandat, conditions qui assurent la cohérence entre l’objet de l’action et la titularité du droit qu’elle affecte. La solution, sobre et ferme, clarifie la ligne entre conservation, jouissance et disposition.
B. Conséquences contentieuses et bonnes pratiques procédurales
La portée immédiate est double. D’une part, l’usufruitier conserve la faculté d’agir pour des dommages limités à la jouissance et aux troubles qui l’affectent directement, sans altérer la substance du droit. D’autre part, toute action visant la remise en cause de l’aliénation ou la restitution du prix exige la participation, l’accord ou la représentation du nu-propriétaire, sous peine d’irrecevabilité.
La bonne pratique consiste à appeler en la cause le nu-propriétaire, à produire une ratification expresse ou à établir un mandat couvrant l’action résolutoire. À défaut, l’action principale doit être modelée sur des demandes compatibles avec l’usus et le fructus. La solution invite enfin à une vigilance accrue sur les délais de la garantie des vices cachés, l’exigence de qualité pour agir devant être régularisée en temps utile pour éviter toute perte d’action.
