Cour d’appel de Montpellier, le 19 juin 2025, n°24/05578

Par un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 19 juin 2025, la 2e chambre civile statue, en référé, sur l’exploitation d’une activité de restauration en copropriété. La question centrale tient à l’interprétation d’un règlement prohibant les commerces « de type restaurant » et à la possibilité de faire cesser, sans examen poussé des nuisances, un trouble manifestement illicite.

Le lot n°21, initialement à usage de garage, a reçu en 1992 une autorisation d’usage commercial, sous réserve d’exclure les établissements présentant des nuisances importantes. Un bail commercial conclu en 2011 a destiné le local à une activité de vente de produits sans restauration. En 2015, la destination a été étendue par le bailleur aux activités de salon de thé, saladerie et tarterie, sous réserve de respecter le règlement. Le preneur a ultérieurement acquis un local contigu relevant d’une autre copropriété, les deux emplacements fonctionnant avec une terrasse commune.

Saisi en 2024 par le syndicat des copropriétaires, le juge des référés a ordonné la cessation des activités liées à la restauration dans le lot, en limitant l’injonction au preneur. L’appel émane du preneur, contestant la régularité de l’action du syndic et l’existence d’un trouble manifestement illicite, le bailleur invoquant l’absence de nuisances et la conformité de l’activité. Le syndicat forme appel incident pour étendre l’injonction au bailleur et interdire globalement toute restauration.

La cour confirme la régularité de l’action du syndic et retient que les activités exercées, incluant un service de type restauration, contreviennent au règlement, indépendamment de la preuve de nuisances effectives. Elle consacre l’office du juge des référés par référence à l’article 835 et ordonne, sous astreinte, la cessation de l’activité au preneur et l’injonction au bailleur, en étendant l’interdiction à toute exploitation de type restaurant. « Il en résulte que l’action du syndic est parfaitement régulière. » La solution s’articule autour de la qualification de l’activité et de la portée du référé, ce qui commande d’en analyser le sens puis d’en apprécier la valeur et la portée.

I. La qualification d’une activité de type restaurant au regard du règlement

A. L’interprétation du règlement et le refus antérieur de changement de destination

La cour rappelle le contenu normatif du règlement, en soulignant que « à l’exception de tout commerce malodorant ou bruyant de type restaurant, bar, discothèque, boîte de nuit, salle de jeux, etc’ ». Cette clause n’est pas illustrative au hasard, elle structure la destination des lots donnant sur rue et vise les activités génératrices de nuisances inhérentes au service de restauration. La formulation « de type » vise l’espèce de commerce et non la seule technique de cuisson.

La chronologie des décisions de la collectivité renforce cette lecture. La demande de 2009 tendant à autoriser un salon de thé avait été rejetée, et la cour juge que l’ayant-cause du copropriétaire d’alors demeure lié par ce refus opposable. Dès lors, la modification contractuelle de 2015, opérée par le bailleur au profit d’activités de consommation sur place, se heurte à la décision antérieure. La cour énonce en des termes dépourvus d’ambiguïté que « cette extension de la destination des locaux loués est contraire à l’interdiction de changement de destination, prise par la copropriété le 21 avril 1992. »

B. La caractérisation du trouble manifestement illicite indépendamment des nuisances

Le référé trouve son fondement légal dans la norme de l’article 835, dont la cour cite la lettre pour assoir l’office du juge d’évidence: « L’article 835 alinéa 1 suivant prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Elle précise la notion en des termes généraux et abstraits: « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. »

Appliqués à l’espèce, ces principes conduisent à dépasser la seule question des équipements de cuisson situés dans le local contigu. La cour retient l’unité économique et fonctionnelle des deux espaces, la communauté de terrasse et de services, et la proposition d’une offre culinaire caractéristique d’un service de restauration. La violation naît de l’exercice d’une activité prohibée par le règlement, et non d’un seul niveau de nuisances. D’où la formule, décisive dans la logique du référé-restauration: « Cette activité constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure adaptée. »

II. La régularité de l’action et les conséquences pratiques

A. La recevabilité de l’action du syndic et l’office du juge des référés

Sur la régularité de la représentation, la cour écarte les griefs soulevés par le preneur en retenant l’étendue de l’autorisation donnée au syndic. La délibération mentionnait l’activité litigieuse et visait l’obligation de faire respecter le règlement, ce qui suffisait à agir contre le bailleur et le preneur impliqués. La formule lapidaire, mais nette, clôt le débat: « Il en résulte que l’action du syndic est parfaitement régulière. »

La cour borne aussi les pouvoirs de la juridiction d’appel quant à l’astreinte, en rappelant la compétence du juge de l’exécution pour sa liquidation. Elle refuse de se réserver ce pouvoir, conformément au texte: « Aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ». L’office du juge des référés se concentre sur la remise en état, dans le respect des compétences d’attribution.

B. Les effets pour les bailleurs et preneurs en copropriété mixte

L’arrêt articule clairement les obligations du bailleur copropriétaire et du preneur. L’injonction vise le premier à faire cesser l’activité prohibée et le second à cesser l’exploitation illicite, le tout sous astreinte. La logique retenue responsabilise le bailleur sur l’obtention des autorisations collectives, et neutralise les clauses contractuelles d’extension incompatibles avec la destination fixée par la copropriété.

La portée pratique est nette pour les activités dites douces, telles que les salons de thé. En présence d’un règlement prohibant les commerces « de type restaurant », la qualification se détermine par le service proposé et l’agrégation fonctionnelle d’espaces, plutôt que par la seule présence d’une cuisson sur place. Cette approche, protectrice de la collectivité, limite les stratégies de contournement entre locaux contigus et rend superfétatoire la preuve de nuisances ponctuelles.

La solution, enfin, renforce la prévisibilité contentieuse en copropriété. En se plaçant sur le terrain du trouble manifestement illicite, la cour facilite la remise en état lorsque le règlement est clair, tout en rappelant la voie normale pour la liquidation de l’astreinte. Elle consacre ainsi une méthode de contrôle à la fois rapide et cohérente avec la hiérarchie des normes internes au syndicat.