La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 23 janvier 2025, statue sur les conséquences d’un effondrement immobilier. L’affaire oppose les propriétaires de deux immeubles mitoyens vétustes, dont la défaillance structurelle a causé des dommages aux tiers. La juridiction se prononce sur la répartition des responsabilités entre propriétaires et assureurs, ainsi que sur une action en garantie des vices cachés. Elle confirme le partage majoritaire de la responsabilité et écarte la garantie des assureurs pour les dommages propres, tout en déclarant prescrite l’action en garantie.
La qualification des responsabilités découlant d’un défaut d’entretien
La cour retient une responsabilité partagée entre les propriétaires en raison de l’état de délabrement avancé des constructions. L’expert judiciaire a établi que les bâtiments présentaient une vétusté avancée et un défaut d’entretien caractérisé. Il conclut que « ces deux bâtiments nécessitaient des travaux de structure lourd qui n’ont pas été effectués » (Motifs). La responsabilité de chaque propriétaire est ainsi engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil et des règles de la mitoyenneté. La solution consacre une approche objective de la faute, fondée sur l’incurie démontrée dans l’entretien du bâti. La cour valide le partage proposé par l’expert, imputant soixante-dix pour cent de la responsabilité au propriétaire de l’immeuble le plus imposant et trente pour cent à l’autre. Cette répartition tient compte de la gravité respective des négligences et de leur contribution causale au sinistre. Elle rappelle que tout propriétaire est tenu à une obligation de vigilance et d’entretien de son bien pour prévenir les dommages aux tiers.
Le régime des garanties d’assurance et leurs limites
La décision opère une distinction nette entre la garantie de la responsabilité civile et les garanties de dommages aux biens. Les assureurs sont condamnés à garantir leurs assurés pour leur responsabilité envers les tiers, conformément aux polices. En revanche, les garanties « dégât des eaux » ou « effondrement » sont écartées pour les préjudices subis par les assurés eux-mêmes. La cour estime que la clause d’exclusion pour défaut d’entretien est inopposable. Elle juge que ces clauses « ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ne sont ni formelles, ni limitées » (Motifs). Cette analyse protège l’assuré en invalidant les clauses trop imprécises. Elle renforce les exigences de lisibilité et de précision des exclusions de garantie. La portée de l’arrêt est significative en droit des assurances, rappelant le strict respect de l’article L 113-1 du code des assurances. La solution limite la portée des exclusions générales fondées sur le défaut d’entretien, sauf à les rédiger de manière très spécifique.
La prescription de l’action en garantie des vices cachés
La cour déclare prescrite l’action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs contre leur vendeur. Le point de départ du délai de deux ans est fixé à la date de connaissance du vice. En l’espèce, la cour estime que les acquéreurs avaient une connaissance suffisante dès le dépôt du pré-rapport d’expertise. Elle relève que les constatations « n’étaient susceptibles d’être corrigées ou amendées qu’à la marge » (Motifs). L’assignation étant intervenue plus de deux ans après, l’action est éteinte. Cette solution applique strictement l’article 1648 du code civil. Elle rappelle que le délai court à compter de la découverte des éléments essentiels du vice, et non de la consolidation d’un rapport définitif. La portée est pratique, incitant les acquéreurs à agir rapidement après une première expertise révélatrice. Elle prévient ainsi une insécurité juridique prolongée pour les vendeurs, en limitant dans le temps leur exposition au risque de garantie.
