La Cour d’appel de Montpellier, 26 juin 2025, 3e chambre civile, n° RG 21/01195, statue sur le statut d’occupants maintenus après exercice d’un droit de préemption. La parcelle initiale, acquise en 1935 puis divisée, a été transmise en 1987, avant la construction de deux maisons et l’exploitation agricole des terres attenantes. Les occupants ont été laissés en place plusieurs années par le nouveau propriétaire, puis sommés de déguerpir le 23 mai 2019.
Une ordonnance de référé a accordé un délai d’expulsion, puis une action en indemnité d’occupation et taxes a été introduite. La juridiction de première instance a retenu l’occupation sans titre dès la sommation et fixé une indemnité mensuelle par maison. En appel, les occupants invoquaient un prêt à usage, à titre principal, et à titre subsidiaire un report du point de départ de l’indemnité. Le propriétaire soutenait l’absence de titre depuis 2015, réclamant une indemnité et le remboursement des taxes foncières.
La question posée tenait à la qualification d’un commodat tacite au regard d’une tolérance prolongée, puis à ses modalités d’extinction et aux conséquences indemnitaires. La cour rappelle d’abord que: « Aux termes de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage, ou commodat, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. L’article suivant dispose que ce prêt est essentiellement gratuit ». Appliquant ce cadre, elle constate un commodat tacite entre 2015 et 2019, retient la fin du prêt à la sommation, mais exige un préavis raisonnable pour l’indemnité d’occupation, finalement fixée à compter du 1er janvier 2020, pour 800 euros par maison et par mois, et rejette la demande relative aux taxes.
I. La consécration d’un commodat tacite
A. Les critères retenus pour caractériser la mise à disposition gratuite
La cour identifie une mise à disposition par tolérance, durable et pacifique, portant sur des biens conservés et valorisés par les occupants, sans opposition du propriétaire. La qualification de commodat repose sur l’usus concédé gratuitement et l’obligation de restitution, déduite de la nature même de l’avantage consenti. La juridiction expose sans détour que « Un prêt à usage tacite existait donc entre les parties ». L’absence d’acte écrit n’est pas décisive, le consentement pouvant résulter de comportements convergents, répétés et non équivoques.
Le raisonnement se nourrit du faisceau d’indices tirés de la durée, de l’affectation des lieux et de la connaissance du propriétaire qui n’a pas contesté l’usage. La solution évite la requalification en bail, faute d’élément onéreux, en conformité avec la gratuité exigée par le commodat. Elle s’accorde avec la finalité pratique des mises à disposition familiales ou liées à une continuité d’exploitation. La cour lie ainsi la qualification à la fonction sociale du bien, sans altérer le principe de spécialité des conventions.
B. L’extinction du commodat et la date de cessation de la détention précaire
La cour opère une distinction utile entre la fin du prêt et la dette d’occupation. D’une part, la sommation met fin au commodat: « Il y a lieu de dire que le prêt à usage existant tacitement entre les parties a pris fin le 23 mai 2019 ». Cette affirmation borne la détention précaire et fonde la déclaration d’occupation sans droit ni titre à compter de cette date.
D’autre part, la cour encadre l’exigibilité de l’indemnité par une exigence de préavis raisonnable, justifiée par l’économie du commodat sans terme convenu. Elle affirme: « Lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose à usage permanent, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable ». La sommation immédiate est jugée insuffisante: « Elle n’a donc pas respecté un délai raisonnable de préavis alors qu’elle ne s’était jamais manifestée auparavant auprès des occupants laissés dans les lieux, sans aucune opposition, depuis le 15 décembre 2015 ». La dette d’occupation ne naît donc qu’au 1er janvier 2020, conciliant restitution du bien et prévisibilité de la charge financière.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une solution équilibrée entre droit de propriété et sécurité des relations d’usage
La reconnaissance du commodat tacite consacre la liberté des formes et l’efficacité des comportements significatifs. Elle précise le terrain, distinct du bail et de la convention d’occupation précaire, par la gratuité et l’intention libérale présumée. La fin du prêt par sommation s’accorde avec le droit de reprise, tandis que l’exigence d’un préavis raisonnable tempère l’exercice abrupt du droit de propriété. L’articulation de ces deux temps renforce la sécurité juridique sans figer la restitution.
La solution mérite approbation pour son économie de moyens. Elle évite de faire naître rétroactivement une dette d’occupation sur une période au cours de laquelle le prêteur a toléré, voire encouragé, l’usage du bien. Elle limite aussi le contentieux probatoire, en admettant l’inférence d’un commodat à partir d’indices objectifs et constants. Elle consacre une exigence de loyauté dans la rupture, adaptée aux prêts sans terme et aux usages à vocation permanente.
B. Des implications pratiques sur le quantum, la preuve et les charges fiscales
Sur l’évaluation, la cour écarte une attestation lacunaire: « Ce document n’est pas suffisamment probant dans la mesure où il ne détaille ni la consistance précise, ni la qualité de la construction, ni les équipements, ni les annexes, ni l’état d’entretien des logements, ni la qualité de leur environnement ». Elle retient ensuite une méthode concrète, fondée sur les caractéristiques intrinsèques et le marché local, pour arrêter le montant: « Compte tenu du nombre de pièces, de leur surface et du marché immobilier relatif à des maisons individuelles dans cette région, la cour dispose d’éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’occupation de chaque maison à la somme de 800 euros par mois ». La motivation, pratique et circonstanciée, fournit un guide probatoire opératoire pour les parties.
Sur les charges fiscales, la solution confirme la règle de redevabilité objective: la demande est rejetée « dans la mesure où seul le propriétaire est redevable de cet impôt ». L’occupation sans titre n’opère aucun transfert de l’obligation légale, sauf stipulation ou texte contraire. La distinction entre indemnité compensant la jouissance et imposition grevant la propriété est nettement réaffirmée.
La portée de l’arrêt est notable dans les contextes de préemption et de transmissions judiciaires. Le principe du préavis raisonnable, appliqué aux prêts sans terme, évite qu’une tolérance prolongée ne débouche sur une dette rétroactive disproportionnée. La démarche favorise des sorties de commodat ordonnées, en ménageant un temps d’adaptation et de relocation, tout en rappelant que la sommation borne la détention précaire. Elle incite enfin à une preuve rigoureuse du quantum locatif, centrée sur les éléments objectifs du bien et son environnement immédiat.
