Cour d’appel de Montpellier, le 24 juin 2025, n°22/04237

Par un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 24 juin 2025 (5e chambre civile), la juridiction tranche un contentieux de promesse synallagmatique de bail commercial assortie de conditions suspensives, de défaut de délivrance et de force majeure. Le bailleur avait acquis un immeuble à rénover, puis conclu le 28 juin 2018 une promesse de bail pour une activité de micro‑crèche, avec livraison prévue au 1er janvier 2019 et pénalité de retard hebdomadaire. Malgré des reports répétés, un constat du 9 septembre 2019 atteste que l’immeuble n’était pas hors d’eau ni hors d’air.

Le tribunal judiciaire de Montpellier, le 14 juin 2022, a jugé que la promesse valait bail, a prononcé la résolution aux torts du bailleur pour défaut de délivrance, a alloué certains frais, mais a rejeté l’indemnisation économique de la locataire et les prétentions personnelles de son gérant. En appel, la locataire et son gérant demandent confirmation partielle et compléments indemnitaires, tandis que le bailleur soutient la caducité pour non‑réalisation de conditions suspensives, invoque la force majeure, et réclame une indemnité pour immobilisation du bien.

La question tient principalement à la formation du bail en présence de conditions suspensives imputées à la locataire et à la portée d’une réitération annoncée mais non érigée en condition de validité. Elle porte aussi sur la qualification du retard de chantier au regard de la force majeure et sur la mesure de la réparation. La Cour d’appel de Montpellier confirme la formation du bail, écarte la force majeure, retient une perte de chance à 50 %, ajuste les frais utiles, admet la recevabilité de l’appel incident mais déboute le bailleur au fond.

I. La formation du bail et la maîtrise des conditions suspensives

A. L’intérêt exclusif et la renonciation unilatérale

La cour rappelle d’abord la fonction de la condition suspensive en ces termes: «Une condition suspensive fait dépendre l’obligation souscrite d’un événement futur dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. En revanche, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existée, la non-réalisation de l’événement indiqué dans la condition suspensive, dans le délai imparti entraîne la caducité du compromis de vente.» Elle poursuit: «La partie dans l’intérêt exclusif de laquelle une condition suspensive a été stipulée peut renoncer unilatéralement à celle-ci tant qu’elle est pendante, c’est-à-dire aussi longtemps que l’incertitude demeure. Initialement conditionnelle, l’obligation devient alors pure et simple».

La juridiction précise la logique de titularité de l’option: «Cependant seule la partie, dans l’intérêt exclusif de laquelle la condition a été stipulée, à qualité pour se prévaloir de sa non réalisation ou y renoncer, ce qui interdit à celui qui n’est pas bénéficiaire de la condition de se prévaloir de la caducité du contrat consécutif à la non-réalisation de celle-ci.» Il «appartient à la juridiction de déterminer en faveur de qui la condition a été stipulée.» En l’espèce, les conditions relatives aux autorisations administratives et au financement des aménagements étaient expressément à la charge de la locataire et ne présentaient pas d’utilité propre démontrée pour le bailleur. La cour constate dès lors, dans le prolongement du premier juge, que «la locataire a renoncé à se prévaloir des conditions suspensives retenues dans son intérêt exclusif.»

L’analyse convainc. Elle protège la sécurité des engagements en verrouillant l’usage asymétrique des conditions par un non‑bénéficiaire. Elle responsabilise chaque partie sur la sphère d’aléa qui fonde son intérêt exclusif, évitant un opportunisme ex post sur la caducité. La détermination concrète de l’intérêt exclusif, fondée sur la destination contractuelle et l’allocation textuelle des conditions, apparaît rigoureuse et lisible.

B. La réitération: modalité de forme, non condition de validité

Sur la formation du bail, la cour rappelle un principe constant: «La promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsque les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix sauf si les parties ont érigé la réitération de l’acte en condition de validité de l’acte.» L’acte mentionnait seulement que «’ le bail objet de la présente promesse sera établi par acte sous seing privé ou devant notaire’», sans ériger la réitération en condition essentielle. D’où cette affirmation décisive: «Tel n’est pas le cas en l’espèce, […] sans que la formation du contrat soit expressément subordonnée par les parties à la réitération de leur accord, cette réitération n’ayant pas été stipulée comme une condition essentielle sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.»

La solution est classique et opportune. Elle distingue avec netteté l’exigence de preuve ou de confortation formelle de l’accord, d’une condition de validité proprement dite. En présence d’un accord sur la chose louée, le loyer et la destination, l’économie du contrat impose une obligation de délivrance à la date convenue. La résolution aux torts du bailleur s’ensuit logiquement lorsque l’inexécution est caractérisée, sans que le défaut de réitération puisse paralyser l’effet obligatoire.

II. La responsabilité du bailleur: échec de la force majeure et indemnisation mesurée

A. Le rejet de la force majeure pour défaut d’irrésistibilité

S’agissant de l’exonération, la cour cite l’article 1218 du code civil: «il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.» Elle ajoute une clause de sévérité salutaire: «Toutefois un événement n’est pas constitutif de force majeure pour le débiteur lorsque ce dernier n’a pas pris toutes les mesures que la prévisibilité de l’événement rendait nécessaires pour en éviter la survenance et les effets.»

Le retard substantiel du chantier, survenu après un calendrier fixé, ne présentait pas le caractère irrésistible requis, faute de pilotage adéquat des prestataires et d’anticipation des aléas. L’inexécution de délivrance ne pouvait donc être neutralisée. La conclusion, nette, s’impose: «Elle échoue à établir un cas de force majeure.» La motivation, centrée sur l’obligation de résultat de délivrance et la maîtrise opérationnelle attendue du débiteur, aligne utilement la pratique des chantiers sur les standards de diligence contractuelle.

Cette approche est équilibrée. Elle n’exige pas l’omniscience du débiteur, mais une gouvernance effective apte à prévenir ou à absorber les retards prévisibles. La référence au caractère non seulement imprévisible mais aussi inévitable de l’événement rappelle l’exigence cumulative du texte. Elle dissuade toute invocation routinière de difficultés techniques ordinaires.

B. L’indemnisation: perte de chance, dépenses utiles et préjudices personnels

Sur le préjudice économique, la cour se fonde sur la nature des prévisionnels produits: «un dossier prévisionnel établi le 14 février 2018 présente par nature un caractère aléatoire et incertain, dépendant grandement des choix de gestion du locataire et de circonstances extérieures n’ouvrant pas droit à indemnisation.» Elle qualifie alors l’atteinte comme une chance manquée et rappelle que «La perte de chance doit se mesurer à l’aune de la chance perdue.» Le taux retenu de 50 % apparaît cohérent, eu égard aux aléas d’exploitation et à l’absence de résultats consolidés sur la période.

La solution ménage une voie moyenne. Elle répare l’atteinte certaine au processus entrepreneurial, sans convertir un scénario de profits espérés en dette de somme acquise. Le calibrage par moitié, bien que discutable au cas par cas, reste raisonnable en présence de variables exogènes nombreuses et non documentées par des éléments probants supplémentaires.

Pour les frais engagés, la cour adopte une rigueur probatoire bienvenue: «une note d’honoraire, si elle signifie que la prestation a bien été exécutée et que le prestataire est en droit d’en exiger le paiement, ne vaut pas paiement.» Elle limite l’indemnisation au seul acompte justifié, tout en retenant la facture effectivement réglée relative au site internet. La méthode distingue justement la dette envers un tiers de la dépense certaine supportée par la victime.

Les prétentions personnelles du gérant sont séparées avec précision. L’indemnisation d’une perte de chance salariale est refusée, faute de lien établi entre la fonction projetée et la personne, alors qu’un préjudice moral, né du stress d’un report incessant, est admis et évalué avec mesure. La segmentation des chefs de préjudice respecte la logique de causalité et la spécificité des postes.

Enfin, l’appel incident du bailleur est déclaré recevable mais rejeté au fond. La cour rappelle que «La résolution du contrat ayant été prononcée aux torts de la bailleresse, cette dernière qui n’a délivré le local en temps utile, n’est pas fondée à solliciter une indemnisation en reprochant à la locataire de ne pas avoir pris à bail le local litigieux lors de la livraison tardive.» L’argument d’immobilisation ne peut prospérer lorsque l’inexécution initiale est imputable au créancier de l’indemnité revendiquée.

L’ensemble dessine une solution ferme et assez pédagogique. La formation du bail, en dépit des conditions suspensives placées dans l’intérêt exclusif de la locataire, est confirmée à la lumière d’une réitération non substantialisée. La responsabilité du bailleur est engagée, la force majeure étant écartée au regard d’un défaut de diligence, et la réparation est calibrée selon une logique de chance perdue et de dépenses prouvées.