Cour d’appel de Montpellier, le 24 juin 2025, n°23/00641

La Cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, a statué le 24 juin 2025 sur un litige de copropriété relatif à des infiltrations. Un appartement en rez-de-chaussée a connu dès 2013 humidité et dégradations. Un expert désigné en 2014 a déposé en 2015 un rapport circonstancié. Il retient des désordres provenant « des remontées capillaires provoquées par un dallage sur terre-plein dont le niveau fini est inférieur au niveau du carrelage de la terrasse située sur la périphérie de l’immeuble. » Le tribunal judiciaire de Perpignan, le 2 janvier 2023, a condamné le syndicat à réaliser des travaux et à indemniser les copropriétaires. En appel, le syndicat conteste sa responsabilité, invoque l’article 14 nouveau, et reproche des fautes, notamment l’absence prolongée de paiement des charges. La question porte sur le régime de responsabilité du syndicat, l’incidence d’un défaut de paiement sur l’indemnisation, et l’actualisation du préjudice de jouissance. La cour confirme la responsabilité de plein droit, actualise l’indemnisation, et condamne les copropriétaires à leur quote-part de travaux votés en assemblée générale.

I. Le régime de responsabilité retenu

A. Portée de l’article 14, ancien et nouveau

Le raisonnement confronte les deux rédactions de l’article 14. L’ancienne précise que le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » La version issue de 2019 prévoit que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » La cour en déduit la permanence d’un régime de plein droit. Elle l’énonce ainsi: « Il en résulte que, quel que soit la version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 applicable, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » La faute de gestion n’est pas requise, et la causalité par les parties communes suffit dès lors que l’exonération stricte n’est pas démontrée.

B. Lien causal et vice de construction établis

L’expertise caractérise précisément la source des désordres. Elle relève que « A l’origine, le niveau du dallage du rez-de-chaussée n’avait pas de « garde » suffisante (hauteur minimum 15 cm) au-dessus du terrain naturel et, de surcroît, il a été réalisé par la copropriété une terrasse périphérique, dont le niveau fini carrelé est supérieur au niveau inférieur du rez-de-chaussée. » Elle ajoute que « Les eaux d’infiltrations périphériques par précipitation pluvieuses se trouvent piégées sous le dallage. » Ce faisceau établit un vice de construction imputable aux parties communes et engage la responsabilité de plein droit. Les allégations relatives à des interventions privatives ou à l’impossibilité financière ne renversent pas ce constat. En conséquence, l’obligation de réparer s’impose. Les sommes allouées pour la réfection du sol et les embellissements, conformes aux évaluations techniques non utilement critiquées, sont donc confirmées.

II. Appréciation et portée

A. Charges de copropriété et réparation articulées

Sur les charges, la cour rappelle une règle d’ordre public de stricte application. Elle énonce que « il est exact, comme le soutient l’appelant, que les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent se prévaloir de l’inexécution des obligations du syndicat des copropriétaires ou de la carence de ce dernier en matière de travaux pour se soustraire au paiement des charges, » La condamnation à 2 701,08 euros correspondant à la quote-part des travaux votés en 2018 en découle logiquement, sans neutraliser l’indemnisation due. Le refus d’exclure les intéressés de la répartition des charges liées aux condamnations s’inscrit dans l’économie de l’article 10 et préserve l’égalité contributive.

B. Préjudice de jouissance, demandes annexes et effectivité

L’indemnisation du trouble de jouissance est actualisée jusqu’à la date de l’arrêt en application d’un principe classique. La cour rappelle que « le préjudice futur n’étant indemnisable que s’il est certain » l’évaluation s’arrête au 24 juin 2025, soit cent mois à 650 euros. La demande de préjudice locatif est rejetée, faute de preuve d’un projet réel de location, conformément à l’exigence d’un dommage certain et justifié. Le remboursement de dépenses privées pour tenter de juguler l’humidité est également écarté, la preuve demeurant insuffisante. Enfin, l’action en résistance abusive est rejetée, l’intention de nuire n’étant pas établie, tandis que la carence initiale du syndicat relativise la faute alléguée. L’ensemble compose une solution mesurée, centrée sur la causalité établie, la certitude du dommage et l’équilibre financier de la copropriété.