La Cour d’appel de Montpellier, 4 septembre 2025, tranche un litige relatif au maintien dans un logement de fonction après rupture conventionnelle d’un contrat de travail. Engagé comme gardien-concierge avec logement, le salarié a vu son contrat rompu à effet du 25 janvier 2024. L’employeur a saisi en référé le juge des contentieux de la protection pour obtenir expulsion et indemnité d’occupation. Par ordonnance du 25 septembre 2024, la demande a été rejetée. L’appel porte sur l’expulsion, les demandes pécuniaires et une fin de non-recevoir tirée du domicile réel mentionné dans les conclusions adverses.
L’appelant soutenait l’existence d’un trouble manifestement illicite, au vu de plusieurs indices d’occupation et de l’absence de remise des clés. L’intimé invoquait son départ à la date d’effet de la rupture, opposait la charge de la preuve et sollicitait la confirmation. L’arrêt confirme le rejet de la demande liée à une transaction, mais infirme pour le surplus. Il ordonne l’expulsion, fixe une provision et une indemnité d’occupation, rejette l’irrecevabilité des écritures, et statue sur les dépens et l’article 700.
La question de droit tient à la réunion, en référé, des conditions de l’expulsion du bénéficiaire d’un logement de fonction après extinction du titre, et au régime probatoire de la restitution des lieux et des clés. Elle inclut l’incidence procédurale de l’exigence du domicile réel dans les écritures d’appel.
I. Le contrôle de la recevabilité et l’office du juge des référés
A. L’exigence du domicile réel et la régularisation en cours d’instance
La cour rappelle d’abord, au visa des articles 960 et 961 du code de procédure civile, que « les conclusions des parties doivent, à peine d’irrecevabilité, indiquer, pour les personnes physiques, leur domicile réel, sans que la preuve d’un grief n’ait à être rapportée, dès lors qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir et non d’une irrégularité de forme. » Cette précision situe la sanction sur le terrain des fins de non-recevoir, distinct des nullités pour vice de forme et de leur régime.
Elle ajoute de manière décisive que « Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture, ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats. » La régularisation jusqu’à la clôture assure l’effectivité de l’accès au juge, surtout lorsque la domiciliation litigieuse coïncide avec l’adresse retenue par l’adversaire pour établir l’occupation.
La motivation articule ainsi exigence de précision et pragmatisme procédural. La fin de non-recevoir est écartée, la cour estimant qu’aucune dissimulation n’est caractérisée et que la régularisation est intervenue dans les délais. La solution s’inscrit dans une lecture finaliste des articles 960 et 961, qui privilégie la loyauté procédurale sans rigidité excessive.
B. L’appréciation du trouble manifestement illicite et l’étendue des pouvoirs de référé
S’agissant de l’office du juge des référés, l’arrêt vise « En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Il complète par l’article 835, selon lequel « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Le contrôle exercé par la cour s’appuie sur un faisceau d’indices circonstanciés: mention sur la boîte aux lettres, domiciliation administrative, signification à personne, déclarations dans la demande d’aide juridictionnelle et dans l’acte de constitution. La pièce adverse, unique, est une attestation non conforme à l’article 202, peu précise et dépourvue de garanties. Dans ce contexte, la qualification de trouble manifestement illicite relève d’une évidence pratique que la voie de référé peut faire cesser.
La démarche est cohérente avec la nature des mesures de remise en état. L’office du juge des référés n’est pas dévoyé: l’arrêt ne tranche pas le fond du droit de propriété, mais constate l’absence de titre après la rupture et l’occupation persistante. La charge et l’intensité de la preuve sont ajustées à l’évidence requise par l’article 835, ce qui légitime l’infirmation de la décision de première instance.
II. Les effets de la disparition du titre d’occupation
A. La qualification d’occupant sans droit ni titre et le régime probatoire de la restitution
L’arrêt énonce de manière générale que « Il est constant que l’ancien salarié qui demeure dans son logement de fonction, sans accord du propriétaire, est un occupant sans droit ni titre. » Le passage du statut d’avantage en nature au statut d’occupation illicite s’opère à la date d’extinction du contrat, dès lors qu’aucune convention autonome ne prolonge l’occupation.
La cour précise l’exigence probatoire de la restitution: « En outre, le simple fait pour un locataire de ne plus être matériellement dans les lieux ne constitue pas une restitution des lieux, celle-ci ne se réalisant qu’au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux, c’est-à-dire lorsque ceux-ci sont libérés et que toutes les clés lui sont remises. » Cette règle, classique, évite les zones grises entre départ allégué et recouvrement effectif de la maîtrise des lieux par le propriétaire.
Elle en déduit la charge de la preuve: « Il appartient au preneur d’établir qu’il a satisfait à son obligation de restituer les clés. » L’absence de preuve de remise des clés rend l’obligation d’indemniser non sérieusement contestable. L’articulation avec l’article 1353 du code civil est nette: celui qui prétend être libéré doit établir le fait extinctif, ici la restitution régulière.
B. L’indemnité d’occupation en référé et la limitation inhérente aux pouvoirs
Sur le terrain pécuniaire, l’arrêt rappelle que « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. » Cette frontière guide l’évaluation de l’indemnité d’occupation provisoire, arrêtée sur une estimation écrite et des références locatives comparables, non utilement contredites.
Le quantum mensuel de 860 euros, aligné sur une estimation contextualisée et un bail voisin, est retenu à compter du lendemain de l’extinction du titre. Une provision de 13 926,45 euros est allouée pour la période échue, à laquelle s’ajoute une indemnité mensuelle jusqu’à remise effective des clés. La nature mixte, compensatoire et indemnitaire, est rappelée, ce qui justifie la réparation intégrale de la privation de jouissance.
La cour circonscrit enfin son office en matière transactionnelle: « Or, la cour saisie d’un appel d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé ne peut statuer que dans les limites des pouvoirs de celui-ci. » À défaut d’évidence et de pouvoirs, la demande fondée sur une clause transactionnelle est confirmée au rejet. Cette réserve évite de préjuger du fond tout en assurant l’effectivité des mesures urgentes.
L’arrêt offre ainsi une ligne claire aux gestionnaires d’immeubles et aux employeurs logeurs: preuve de la restitution par remise des clés, référé mobilisable pour faire cesser l’occupation illicite, provision mesurée par l’évidence de la dette, et stricte séparation entre contentieux d’urgence et litige de fond.
