Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/12303

La cour d’appel de Montpellier, statuant le 27 février 2025, examine un litige locatif né du défaut de paiement des loyers. Le bailleur, ayant invoqué une clause résolutoire après commandement, saisit le juge des référés pour constater la résiliation et obtenir l’expulsion. Les locataires opposent un dégât des eaux sur un logement antérieur ayant obéré leur capacité de paiement. La juridiction doit déterminer si les conditions de la résiliation de plein droit sont réunies et statuer sur les demandes provisionnelles. La cour infirme partiellement l’ordonnance de première instance pour constater la résiliation et ordonner l’expulsion.

La régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire

Le juge des référés peut constater une résiliation de plein droit lorsque la clause est régulièrement mise en œuvre. La cour rappelle le cadre légal strict encadrant ces clauses en matière de bail d’habitation. « Le I de l’article 24 du même texte dispose […] que ‘toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux' » (Motifs). La clause contractuelle reproduisait exactement cette exigence légale.

L’appréciation stricte du défaut de paiement dans le délai légal

La cour procède à une vérification minutieuse des paiements effectués durant le délai de deux mois. Elle constate que les locataires n’ont pas apuré la totalité des sommes dues à l’expiration de ce délai. « Il ressort du dernier décompte de créance […] qu’ils restaient toujours à devoir la somme de 1 401, 29 € au 31 mai 2023, terme de mai 2023 échu » (Motifs). Le fait qu’un dégât des eaux sur un autre logement ait pu gêner leur trésorerie est jugé inopérant pour faire échec à la résiliation. Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur l’exigence d’un paiement intégral dans le délai. « La société C.M.J.F.G ne justifie pas d’un paiement dans le mois suivant la date de signification du commandement » (Tribunal judiciaire de Paris, le 20 mai 2025, n°24/57427). La portée de cette solution est de rappeler le caractère impératif du délai et l’exigence d’un apurement complet de la dette.

La distinction des régimes applicables à la créance locative et à l’indemnité d’occupation

La contestation sérieuse affectant le principe de la créance locative

La cour opère une distinction fondamentale entre la résiliation du bail et le recouvrement des loyers impayés. Pour accorder une provision, l’existence de l’obligation ne doit pas être sérieusement contestable. Or, les locataires justifient que le dégât des eaux a obéré leur capacité à payer. « 13 Habitat ne fait, comme en première instance, aucune observation sur ce point » (Motifs). La cour en déduit que le principe même de la créance est affecté d’une contestation sérieuse. La valeur de cette analyse réside dans la protection du débiteur face à une demande provisionnelle lorsque le bien-fondé de la dette est discutable.

La condamnation à une indemnité d’occupation après résiliation constatée

En revanche, la situation change radicalement une fois la résiliation constatée. Les occupants privés de titre doivent une indemnité d’occupation. La cour condamne donc solidairement les locataires à payer une provision sur cette indemnité à compter de la résiliation. Cette décision illustre la dissociation entre le contrat résilié et l’obligation de quitter les lieux. La portée est pratique : le bailleur peut recouvrer une indemnité pendant la phase d’occupation post-résiliation, même si les loyers antérieurs sont contestés. L’arrêt assure ainsi une protection efficace des droits du propriétaire après la rupture du lien contractuel.