Cour d’appel de Montpellier, le 29 juillet 2024, n°24/05697

La Cour d’appel de Montpellier, 2e chambre civile, 3 juillet 2025, statue en matière de bail d’habitation. Le bailleur a délivré un commandement de payer puis assigné le locataire en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et le paiement d’un arriéré. Le juge des contentieux de la protection de Narbonne, par ordonnance du 29 juillet 2024, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2023, ordonné la libération des lieux, alloué une provision et fixé une indemnité d’occupation. En appel, le locataire invoque l’irrecevabilité pour défaut de notification de l’assignation au représentant de l’État, la nullité du commandement pour mention insuffisante, l’indécence du logement au soutien d’une exception d’inexécution, et, subsidiairement, la suspension de la clause résolutoire avec délais de paiement. Le bailleur sollicite la confirmation, l’actualisation de la provision et des dommages-intérêts pour appel abusif. La question centrale tient à la combinaison des exigences procédurales issues de la loi du 6 juillet 1989, de l’office du juge des référés en présence d’une contestation alléguée, et du régime de la clause résolutoire.

I. Recevabilité de l’action et validité du commandement de payer

A. La notification préalable de l’assignation au représentant de l’État

La cour rappelle le nouveau formalisme issu de la réforme de 2023, en citant le texte applicable tel qu’elle le reproduit: « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) Cette notification s’effectue par voie électronique ». L’arrêt constate l’existence d’un justificatif de transmission électronique, et en déduit la recevabilité de l’assignation. La lecture est rigoureuse et conforme à la finalité préventive du dispositif, qui vise l’activation amont des relais d’accompagnement. Le contrôle opéré demeure probatoire, sans surtransposition formelle, dès lors que la preuve de l’envoi dématérialisé figure au dossier.

Cette approche s’inscrit dans une jurisprudence de régularité procédurale exigeante mais pragmatique. La sanction d’irrecevabilité, d’interprétation stricte, cède devant un justificatif probant, ce qui verrouille la fin de non-recevoir sans excès formaliste. L’office de la cour est ici pleinement exercé, en cohérence avec la lettre du texte et son économie d’ensemble.

B. Les mentions obligatoires du commandement et l’office du juge des référés

La cour retient, s’agissant du commandement délivré, que « le locataire est informé qu’à défaut d’avoir payé les causes du commandement, le bailleur sollicitera devant le tribunal compétent le constat de la résiliation du bail et de la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce », de sorte que l’avertissement légal « a parfaitement été respecté ». Elle ajoute: « Il en résulte que ce commandement de payer n’encoure aucune nullité (…) et qu’aucune nullité subséquente ne peut entacher l’assignation introductive d’instance ». La démonstration articule le contrôle de conformité du document et la portée d’un incident de nullité en référé.

La décision isole utilement le cœur du grief: l’avertissement sur les délais de grâce. En vérifiant la présence d’une information claire sur la saisine possible du juge et la demande de délais, la cour applique l’article 24 I de manière littérale et protectrice. Elle confirme également qu’une contestation dépourvue de consistance ne fait pas obstacle à la mesure de référé, l’office du juge se limitant à écarter les nullités non caractérisées sans empiéter sur un débat de fond. L’articulation du contrôle formel et de l’absence de contestation sérieuse est ici décisive.

II. Clause résolutoire, contestation sérieuse et effets consécutifs

A. L’indécence alléguée, la charge de la preuve et l’exception d’inexécution

Le locataire invoquait divers désordres pour justifier une exception d’inexécution. L’arrêt relève l’énumération suivante, notamment: « Carrelage fissuré avec sol affaissé à plusieurs endroits »; « Absence d’étanchéité à l’air du logement »; « Non-respect de la norme d’électricité NF C 15-100 ». La cour examine les pièces produites et juge que « les trois photographies produites (…) ne sont pas datées (…) elles ne sont pas probantes. Elles ne peuvent établir une infestation d’espèces nuisibles et parasites au sens des critères d’un logement décent ». Elle retient encore que « le bailleur a procédé au changement du chauffe-eau, du bloc toilettes, à la mise en place d’un va-et-vient, au changement de la poignée de la porte d’entrée et du canon de la serrure ».

Ce raisonnement place la charge de la preuve sur l’occupant qui se prévaut de l’indécence, conformément au droit commun de la preuve en référé. La cour exige des éléments circonstanciés, datés et rattachables au logement, en référence utile au décret du 30 janvier 2002. Faute de démonstration d’un risque manifeste pour la sécurité ou la santé, l’exception d’inexécution demeure inopérante. L’analyse intègre, avec mesure, les diligences du bailleur, ce qui affaiblit l’allégation de mauvaise foi et ferme la voie d’une contestation sérieuse. L’exigence probatoire élevée répond à l’objectif de stabilité des rapports locatifs, sans priver l’occupant d’une action au fond s’il réunit ultérieurement des preuves suffisantes.

B. Acquisition de la clause résolutoire, trouble illicite, provision et délais de grâce

Sur le jeu de la clause résolutoire, la cour se réfère à la règle selon laquelle le délai de deux mois après commandement demeure déterminant. En conséquence, elle constate la résiliation acquise et souligne que « cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ». Le recours au référé-expulsion se justifie alors par l’évidence du droit du bailleur à récupérer le bien et par l’absence d’obstacle sérieux.

La cour rappelle ensuite qu’« en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Constatant un décompte actualisé et non discuté dans son principe, elle confirme le droit à provision et l’amende à 7 179 euros, tout en « confirmant (…) le principe de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d’occupation » calculée au montant du loyer et des charges. La solution, classique, traduit la logique du référé-provision lorsque la dette locative résulte d’un bail résilié par clause de plein droit.

S’agissant des délais de grâce et de la suspension de la clause résolutoire, la cour cite la condition légale: « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». L’absence de reprise effective du loyer courant, l’augmentation continue de la dette et l’insuffisance d’éléments sur la situation financière justifient le rejet de la demande. La solution est cohérente avec l’économie du texte, qui fait de la reprise du courant un préalable indispensable, non un simple élément d’appréciation. L’exigence d’un comportement de redressement concret protège la fonction même des délais, conçus comme un outil de sauvegarde crédible et non comme un moratoire de pure opportunité.

Enfin, la cour écarte la demande indemnitaire pour appel abusif, en rappelant le principe selon lequel un recours, même infructueux, n’est sanctionné qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière avérée. Sur les frais d’exécution, l’arrêt rappelle que « le droit proportionnel, fixé par l’article A. 444-31 du code de commerce, reste à la charge du créancier, sauf exceptions », de sorte qu’aucune dérogation n’est recevable hors les hypothèses strictement prévues. L’ensemble compose une solution mesurée: elle confirme l’expulsion et l’actualisation provisionnelle, refuse les délais faute de conditions, et maintient une stricte orthodoxie sur la répartition des frais réglementés.