Cour d’appel de Montpellier, le 3 juillet 2025, n°24/05587

Par un arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel de Montpellier tranche un litige relatif à la clause résolutoire et aux délais rétroactifs d’un bail commercial.

Un bail dérogatoire de 2012, devenu bail commercial, a connu des impayés conduisant le bailleur à délivrer un commandement le 13 juillet 2023.

Le solde exigé s’élevait à 7 800 euros, non apuré dans le mois, malgré des versements antérieurs et deux courriers ultérieurs annonçant à tort un solde nul.

Assigné en référé, le preneur a été déclaré occupant sans droit ni titre par ordonnance du 17 octobre 2024, puis a formé appel.

Un arrêt du 13 mars 2025 a, par ailleurs, réglé la liquidation et la modulation d’une astreinte antérieure, sans incidence sur la présente résiliation.

Devant la cour, le preneur sollicite des délais de paiement rétroactifs depuis le commandement, tandis que le bailleur sollicite confirmation intégrale et indemnité au titre de l’article 700.

La question porte sur la validité du commandement au regard d’éventuelles contestations sérieuses et sur la possibilité d’accorder des délais rétroactifs après apurement tardif.

La cour confirme la clause résolutoire au 13 août 2023 et refuse les délais rétroactifs, relevant un retard fautif caractérisé, ainsi qu’un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion.

L’analyse éclaire d’abord la constatation en référé de la clause résolutoire, puis l’appréciation des délais rétroactifs à l’aune de la bonne foi.

I. La constatation en référé de la clause résolutoire

A. Le contrôle du commandement et l’absence de contestation sérieuse

Le contrôle s’ouvre par le rappel du standard applicable au commandement de payer: « Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation. » L’exigence de lisibilité de la dette conditionne l’effectivité de la clause résolutoire.

La cour encadre ensuite le filtrage des griefs en référé: « Les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. » En l’espèce, les pièces comptables versées établissaient une dette persistante, antérieure et précisément chiffrée.

Les courriers annonçant un solde nul étaient postérieurs au délai d’un mois et ne créaient pas d’incertitude initiale sur le commandement. En conséquence, la formation retient que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient, ainsi, réunies à la date du 13 août 2023 ».

B. La connaissance du preneur et l’inefficacité des lettres contradictoires

La motivation insiste sur les paiements supplémentaires entrepris avant et après le commandement, révélateurs d’une connaissance précise de la dette. La cour souligne: « Ainsi, elle connaissait parfaitement le montant de la dette locative et ne pouvait raisonnablement croire qu’elle était soldée à l’issue du délai d’un mois accordé par le commandement le 13 août 2023. »

Les deux lettres postérieures, internes au gestionnaire, ne suffisaient pas à altérer cette connaissance. La décision poursuit, de manière nette: « Il en résulte qu’elle n’a pu être induite en erreur par ces deux lettres et être convaincue que la dette était éteinte. »

La qualification d’occupation sans droit ni titre s’ensuit, caractérisant un trouble que le juge des référés doit faire cesser: « Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. » La cohérence de l’office du juge d’évidence est ainsi préservée.

II. Le refus des délais rétroactifs et le contrôle de la bonne foi

A. Le principe d’octroi rétroactif encadré par les textes

La cour rappelle d’abord la faculté d’accorder rétroactivement des délais lorsque la dette est apurée, dans le sillage des articles L. 145-41 et 1343-5: « Dès lors que les paiements intervenus ont permis d’apurer la totalité de la dette locative, le juge peut accorder rétroactivement un délai de paiement et constater que la clause résolutoire n’a pas joué. » Le principe existe, mais suppose une appréciation factuelle serrée.

Son maniement est finalisé par une mise en balance des besoins du créancier et de la situation du débiteur. La rétroactivité n’efface le commandement que si la diligence du débiteur, appréciée dans son contexte, témoigne d’une exécution suffisamment prompte et loyale.

B. La résistance caractérisée comme obstacle aux délais rétroactifs

La cour relève un solde, certes modeste, mais durablement impayé après plusieurs mises en demeure, soldé seulement après l’ordonnance de référé. Elle qualifie ce comportement de la manière suivante: « Ce retard dans le paiement caractérise une résistance manifeste du preneur au respect de ses obligations contractuelles de paiement et fait obstacle à toute bonne foi. »

Sur cette base, l’apurement tardif ne peut purger rétroactivement la clause: « Ainsi, le paiement intervenu le 8 novembre 2024 ne peut justifier l’octroi de délais de paiement jusqu’à cette date pour permettre la suspension de la clause résolutoire et la poursuite du bail. » Le critère retenu conjugue l’ampleur du retard et l’attitude procédurale du débiteur.

La solution s’achève par un refus explicite des délais: « Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement rétroactifs. » La portée est claire: des erreurs de gestion postérieures, même regrettables, ne forment ni contestation sérieuse ni vecteur de bonne foi lorsque la dette est connue et persiste sans justification.