Cour d’appel de Montpellier, le 4 juin 2025, n°24/05268

La cour d’appel de Montpellier, statuant le 4 juin 2025, examine un litige foncier opposant des membres d’une même famille. L’occupant d’une parcelle en revendique la propriété par prescription trentenaire. Les héritiers du titulaire originaire demandent son expulsion et des dommages-intérêts. La cour doit déterminer si les conditions de l’usucapion sont réunies et statuer sur les demandes indemnitaires. Elle confirme la propriété acquise par prescription et rejette les demandes des héritiers.

L’acquisition incontestée par la prescription
La cour constate d’abord l’absence de suspension du délai. Elle écarte l’impossibilité d’agir du propriétaire originaire. La connaissance des faits et l’absence d’empêchement sont établies. « Par ailleurs, il n’est pas démontré que [le propriétaire originaire] se serait trouvé dans l’impossibilité matérielle d’effectuer une telle consultation avant cette date » (Motifs). La possession est ensuite analysée comme remplissant tous les critères légaux. Elle est continue depuis 1972, paisible et publique. Le caractère non équivoque est retenu malgré le paiement des taxes par autrui. « monsieur [W] [Z] s’est comporté comme le seul véritable propriétaire » (Motifs). L’usucapion est donc acquise.

Le rejet des demandes accessoires des héritiers
La cour confirme d’abord la condamnation à des dommages-intérêts au profit du propriétaire originaire. Le préjudice lié à l’indisponibilité du terrain est reconnu. Ce préjudice existe malgré la prescription acquise au profit de l’occupant. En revanche, elle déboute les héritiers de leur propre demande indemnitaire. Leur préjudice n’est pas établi car la prescription était déjà acquise à leur entrée en jouissance. « cette situation est sans incidence sur la jouissance de ladite parcelle par [les héritiers] » (Motifs). La cour condamne finalement les héritiers aux dépens et aux frais irrépétibles.

La consolidation des droits par la possession prolongée
Cette décision illustre la force stabilisatrice de la prescription acquisitive en matière foncière. Elle rappelle que la connaissance des faits par le propriétaire originaire, sans réaction, favorise l’acquisition. La cour applique strictement les conditions de l’article 2261 du code civil. Elle valide ainsi une situation de fait ancienne et pacifique. La sécurité des transactions et la paix sociale priment sur la revendication tardive. L’arrêt consacre la propriété de celui qui a mis en valeur les lieux pendant des décennies.

La distinction des préjudices selon la qualité agissante
Le traitement différencié des demandes indemnitaires est remarquable. Le propriétaire originaire obtient réparation pour la perte de jouissance subie de son vivant. En revanche, ses héritiers ne peuvent invoquer un préjudice personnel. Leur droit de propriété est éteint par la prescription déjà accomplie. La cour opère une analyse fine du lien causal et de la temporalité du préjudice. Elle évite ainsi une indemnisation sans fondement juridique solide. Cette solution préserve les effets de la prescription contre les actions purement dilatoires.