Cour d’appel de Montpellier, le 4 septembre 2025, n°24/05489

Rendue par la Cour d’appel de Montpellier le 4 septembre 2025, la décision commente un conflit de voisinage porté en référé. Elle tranche plusieurs demandes liées à un portail ouvert dans un mur séparatif, à des ancrages d’ouvrages et à des câbles fixés sur la façade voisine.

Deux propriétés contiguës s’opposent depuis l’ouverture, en 2010, d’un passage à l’arrière du fonds, puis l’implantation d’équipements adossés au mur séparatif et la pose de câbles sur la façade voisine. Une demande distincte visait la suppression de ruches, invoquant un trouble anormal de voisinage, non étayé par des éléments externes aux seules déclarations.

Par ordonnance du 16 octobre 2024, la juridiction des référés a rejeté l’exception de nullité, ordonné la suppression d’un portail et déclaré irrecevables des chefs de demandes. Les appelants ont soutenu l’absence d’urgence, l’existence de contestations sérieuses, et sollicité des mesures reconventionnelles. Les intimés ont demandé des injonctions plus précises, sous astreinte, et l’infirmation partielle.

La question portait sur l’articulation de l’article 750-1 du code de procédure civile avec l’office du juge des référés, puis sur la qualification d’atteintes au droit de propriété au regard de l’article 835. La juridiction retient que « l’obligation de tentative de résolution amiable du litige est donc caractérisée uniquement pour la demande relative aux ruches », tout en confirmant la possibilité du référé sans urgence lorsque « le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation […] constituant une violation évidente de la règle de droit ». Elle privilégie une remise en état mesurée, ordonnant la reconstruction du mur et l’enlèvement des ancrages et câbles.

I – Le cadrage en référé des litiges de voisinage

A – Le champ des tentatives amiables préalables

La décision opère une distinction stricte entre trouble anormal de voisinage et atteinte au droit de propriété, pour l’application de l’article 750-1. Elle souligne que la demande visant les ruches était « fondée expressément […] sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage ». Dès lors, « l’obligation de tentative de résolution amiable du litige est donc caractérisée uniquement pour la demande relative aux ruches, cette obligation n’étant pas par principe exclue en matière de référé ». L’irrecevabilité est confirmée en l’absence d’une tentative auprès d’un conciliateur, médiateur ou dans une procédure participative.

A contrario, s’agissant des ouvrages adossés ou ancrés dans un mur, la cour juge qu’« une telle demande n’est donc pas soumise à l’obligation préalable de règlement amiable du litige dans les conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile ». La distinction repose sur l’objet immédiat de la prétention. La mesure sollicite la cessation d’une atteinte propriétaire objectivable, non l’appréciation d’un trouble de voisinage. La clarification est salutaire, car elle évite l’extension indue du dispositif précontentieux aux actions possessoires ou quasi possessoires.

La cour écarte en outre la nullité de l’assignation, relevant que « l’irrégularité résultant de cette absence de mention constitue un vice de forme », qui exige la preuve d’un grief. Constatant qu’« il n’est justifié de l’existence d’aucun grief particulier », elle confirme le rejet. Cette solution rappelle utilement que l’exigence formelle du 54, 5° n’emporte pas de nullité automatique sans démonstration d’un préjudice procédural.

B – Le trouble manifestement illicite et la remise en état mesurée

La juridiction précise l’office du juge des référés. Elle retient qu’« il importe donc peu que […] l’application de ces dispositions n’étant pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ». Elle ajoute que la mesure « peut être prescrite, même en présence de contestations sérieuses ». Le fondement de l’article 835 est donc pleinement mobilisé pour enjoindre des mesures de remise en état.

La qualification s’appuie ensuite sur la propriété et la mitoyenneté. La cour rappelle la présomption de l’article 653, examine les marques de non-mitoyenneté, et refuse de faire primer le cadastre, puisque « le cadastre est un document à valeur fiscale ne suffisant pas à lui seul à contredire une présomption de mitoyenneté ». Elle convoque l’article 675, qui prohibe toute ouverture sans accord dans un mur mitoyen, et qualifie la brèche réalisée pour un portail de violation manifeste. La formule est nette : « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation […] constituant une violation évidente de la règle de droit ».

La mesure ordonnée se veut proportionnée. La cour censure l’injonction de remplacement du portail pour une raison déterminante : « seule la reconstruction […] constitue une mesure permettant de restituer aux lieux leur situation antérieure », la suppression du portail ne pouvant être ordonnée « que seulement si cette installation fait obstacle à la reconstruction du mur mitoyen ». Le standard de remise en état est ainsi calibré, au plus près de la cessation du trouble, sans excéder ce qui est nécessaire.

II – Portée de l’arrêt sur le droit de propriété et la technique des injonctions

A – Mitoyenneté, ouvertures et ancrages : rappels et précisions

L’intérêt de l’arrêt réside dans une pédagogie des preuves et des présomptions. La cour ne se satisfait pas d’éléments incertains sur de prétendus passages anciens, et retient l’absence de servitude. Elle en déduit que l’ouverture pratiquée dans le mur viole la copropriété du mur, ce qui justifie une injonction de remise en état, géographiquement située et techniquement définie.

La solution est étendue aux ancrages et adossements. Le constat établit des fixations du cagibi et de l’abri de piscine dans le mur privatif voisin. La cour énonce que « le fait d’ancrer des équipements ou constructions sur la propriété privative de son voisin ou même le simple fait de les appuyer […] constitue une atteinte à son droit de propriété constitutive d’un trouble manifestement illicite ». Elle ordonne la suppression des ancrages et la création d’un espacement, écartant les éléments non prouvés. La méthode distingue scrupuleusement l’évidence requise en référé, selon chaque objet.

La même logique gouverne les câbles posés sur la façade voisine. Les constatations précises emportent la qualification. « Ils constituent en conséquence une atteinte à leur droit de propriété constitutive d’un trouble manifestement illicite », quand bien même des opérateurs extérieurs seraient intervenus. L’atteinte naît de la fixation sur un mur privatif sans titre, non de la destination de ces réseaux.

B – Méthode du juge des référés et calibrage des astreintes

L’arrêt confirme la plasticité de l’article 835. La juridiction rappelle que la mesure peut être prononcée « même en présence de contestations sérieuses ». Elle écarte l’argument d’urgence, inopérant en l’espèce, et privilégie une solution de cessation du trouble clairement exécutable. Les injonctions sont ciblées, limitées au nécessaire, et assorties d’astreintes temporaires, laissant la liquidation à venir. L’astreinte devient l’outil d’effectivité, non une peine privée.

Ce calibrage se double d’un contrôle des prétentions reconventionnelles. La demande de retrait du portail adverse est rejetée, faute de droit de passage. La formule est limpide et ferme : « les appelants ne disposent d’aucun titre leur permettant d’invoquer une atteinte à leurs droits et ne démontrent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ». La cohérence d’ensemble est respectée. Le juge des référés protège le droit de propriété contre les atteintes manifestes, sans créer d’avantages nouveaux.

La portée de la décision est double. Elle clarifie, d’abord, l’étendue du filtrage amiable de l’article 750-1, cantonné aux actions en trouble anormal de voisinage, même en référé. Elle confirme, ensuite, que la remise en état doit être proportionnée à l’atteinte, avec un standard probatoire d’évidence. Le raisonnement renforce la sécurité juridique des clôtures et des façades, en articulant règles de mitoyenneté, interdiction d’ouvertures sans accord et cessation immédiate des atteintes.