Cour d’appel de Montpellier, le 8 juillet 2025, n°22/04842

La Cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 juillet 2025, statue sur un litige locatif relatif à un bail d’habitation conclu en 2012 et aux suites d’un congé pour motif légitime et sérieux délivré en 2020. Le logement se situe au premier étage d’un immeuble, au-dessus d’un local commercial recevant du public. Le bailleur a adressé plusieurs mises en demeure, puis a fait signifier un congé. En première instance, le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], 28 juillet 2022, a annulé le congé pour défaut de qualité de société familiale, tout en prononçant la résiliation aux torts de la locataire. En appel, les lieux ont été libérés le 15 mars 2023. L’appelante sollicite la confirmation de la nullité, l’infirmation des mesures d’expulsion et des condamnations accessoires. L’intimée demande la validation du congé, à titre subsidiaire la confirmation de la résiliation, ainsi que diverses indemnisations nouvelles liées à la restitution des lieux. La question porte sur l’applicabilité de l’article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 aux congés pour motif légitime et sérieux, sur le respect des conditions de l’article 15, et sur la recevabilité en appel de demandes liées à un fait postérieur, au sens des articles 564 et 566 du code de procédure civile. La Cour valide le congé, fixe l’effet de la résiliation à l’échéance contractuelle, confirme l’expulsion, admet la recevabilité des demandes nouvelles nées du départ, mais ne retient qu’une somme modeste au titre de dégradations, et rejette les autres chefs indemnitaires.

I – Le sens de la décision: qualification du congé et contrôle des motifs allégués

A – La portée exacte de l’article 13 de la loi de 1989

La cour recentre d’abord le débat sur l’objet du congé. Elle écarte l’exigence tenant à la qualité de société familiale, dès lors que le congé n’est pas délivré pour reprise au profit d’un associé, mais pour motif légitime et sérieux. Elle le dit nettement: « Il s’ensuit que les dispositions de l’article 13 a) ne sont applicables que pour un congé pour reprise et non un congé pour motif et légitime et sérieux comme le soutient à bon droit l’intimée. » Le raisonnement est sobre et conforme au texte, qui vise explicitement les congés pour reprise et non ceux fondés sur les manquements du preneur. Cette clarification conduit logiquement à censurer la nullité prononcée en première instance: « Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré sur ce point. »

Cette précision de méthode est importante. Elle distingue clairement les conditions propres aux congés de reprise, plus restrictives, de celles des congés pour motif légitime et sérieux, régis par l’article 15 I de la loi de 1989. Le contrôle de régularité se déplace vers le respect du terme contractuel et du délai de préavis, ainsi que vers l’examen des manquements imputés au preneur.

B – Le respect des exigences de l’article 15 et l’appréciation du motif légitime et sérieux

La cour constate ensuite le respect des délais. Le congé a été délivré pour l’échéance contractuelle avec un préavis suffisant. Elle le relève en termes explicites: « Ainsi, en présence d’un congé délivré le 28 juillet 2020 par voie d’huissier, le bailleur justifie avoir respecté un délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du contrat intervenant le 28 avril 2021 de sorte qu’aucune irrégularité ne peut être opposée. » La condition temporelle étant remplie, le contrôle porte sur la matérialité et la gravité des faits.

Les éléments versés aux débats révèlent une pluralité de griefs, connus et rappelés sur une longue période. La cour remarque l’absence d’autorisations pour des aménagements extérieurs ou usages contestés, et insiste sur la répétition des comportements. Elle retient: « Force est cependant de constater que la preneuse ne justifie d’aucune autorisation […] [et] la répétition dans le temps, en dépit de nombreux rappels, génère des troubles dont le sérieux motive qu’il soit fait droit à la demande de résiliation du bail. » Elle acte alors l’articulation entre congé valide et résiliation à l’échéance, et précise l’effet dans le temps: « Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de résiliation du bail aux torts de la preneuse sauf pour la cour à préciser que par l’effet du congé, la résiliation sera prononcée à la date du 28 avril 2021, échéance du contrat de bail. »

La décision adopte ainsi une démarche graduée. Elle assemble des faits qui, pris isolément, seraient discutables, mais dont l’ensemble, répété malgré les rappels, caractérise des manquements sérieux au regard de l’obligation de jouissance paisible. Elle maintient l’expulsion et l’indemnité d’occupation corrélative à la perte de tout titre.

II – La valeur et la portée: office du juge d’appel et calibrage des prétentions indemnitaires

A – La recevabilité des demandes nouvelles en présence d’un fait postérieur

Le départ des lieux en cours d’instance d’appel emporte des conséquences procédurales. L’article 564 autorise des prétentions nées d’un fait nouveau, et l’article 566 celles qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. La cour qualifie expressément le départ du preneur de fait nouveau ouvrant la voie à des demandes indemnitaires liées à la restitution: « Ce départ constitue indiscutablement un fait nouveau au sens de l’article 564 du code sus visé, justifiant sa demande indemnitaire. » Cette solution s’inscrit dans une logique d’économie des procédures. Elle permet de traiter globalement les suites de la libération des lieux sans exiger une nouvelle instance.

Dans le même mouvement, l’arrêt réfute toute idée d’abus procédural du maintien de l’appel par l’occupant sortant. La motivation est claire et utile pour la pratique: « Ainsi, le maintien de la procédure d’appel en dépit du départ des lieux présente un intérêt et il ne peut caractériser un abus de procédure […]. » Le droit à la contestation du bien-fondé du congé, et ses conséquences indemnitaires éventuelles, demeure recevable tant que l’intérêt à agir persiste.

B – Le tri des chefs d’indemnisation et l’exigence de preuve

Sur le fond, la cour opère un tri exigeant des prétentions indemnitaires, guidé par le principe de preuve et la distinction entre vétusté et dégradation. Le constat établi contradictoirement oriente l’appréciation. La cour en retient la substance, dans une formule structurante: « Il résulte en l’état du procès-verbal de constat établi le 2 mai 2023 au contradictoire des parties que le logement, et notamment les murs comme le plafond, sont décrits comme étant en état d’usage […]. » L’état général traduit une usure normale après neuf ans d’occupation, ne justifiant ni remise à neuf ni nettoyage professionnel. Les demandes afférentes sont écartées. La solution privilégiée par la cour s’attache aux seuls éléments objectivement dégradés et chiffrables.

La motivation adopte alors une sanction mesurée, limitée à deux postes identifiés, et chiffrés selon des justificatifs: moustiquaire et rideau de douche. La cour la formule sans affect: « L’appelante sera donc condamnée au paiement de la somme de 124,70 euros. » A contrario, les prétentions relatives à un exercice professionnel non autorisé sont rejetées, faute d’éléments probants. La cour le dit sans détour: « Faute d’éléments de preuve suffisants, cette demande sera rejetée. » La demande de perte de loyers est également écartée, en l’absence de lien établi entre la remise en état et la vacance: « Pour le surplus, la perte de loyers n’est nullement démontrée. »

La même rigueur gouverne enfin les demandes accessoires. La taxe d’ordures ménagères n’est pas due au vu des comptes produits. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ne prospère pas, faute de preuve d’un préjudice moral distinct. La solution sur les frais irrépétibles reflète l’équilibre général de l’arrêt, qui refuse d’alourdir inutilement la charge de l’une des parties: « L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’arrêt se distingue ainsi par une ligne cohérente. Il précise le domaine de l’article 13 a) de la loi de 1989, affirme une conception cumulative et contextualisée du motif légitime et sérieux, et balise, de manière pragmatique, l’office du juge d’appel en présence d’un fait nouveau et de prétentions indemnitaires multiples. Cette mise au point sur la date d’effet de la résiliation, fixée à l’échéance par l’effet d’un congé valide, ordonne les conséquences pratiques et encadre la réparation dans des limites strictement probatoires.