Cour d’appel de Montpellier, le 8 juillet 2025, n°22/06456

Rendue par la Cour d’appel de Montpellier le 8 juillet 2025, la décision tranche un litige relatif au loyer d’un bail commercial transféré. Un bail initial de 2014 prévoyait 48 000 euros hors taxes, tandis qu’un second bail évoqué ultérieurement fixait 36 000 euros hors taxes. Après ouverture de procédures collectives, le fonds a été cédé puis un plan a ordonné le transfert du bail au repreneur désigné. Devant le tribunal judiciaire de Rodez, le cessionnaire a soutenu l’application du second bail et obtenu la fixation d’un loyer révisé. La bailleresse a interjeté appel, contestant la valeur probante du second bail, réclamant l’arriéré calculé sur l’acte de 2014 et diverses taxes. La question posée est celle de l’opposabilité d’un second contrat de bail en contexte de cession, et de la charge de la preuve du faux. La cour confirme l’application du second bail, rejette les arriérés et écarte les taxes faute de décompte probant, en adoptant l’analyse de première instance. Elle le souligne expressément: « C’est par des motifs exacts et pertinents qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante laquelle ne produit en cause d’appel, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge et que la cour adopte. » La solution repose sur la preuve du second bail et sur la sécurité des transmissions dans les procédures collectives, dont la portée mérite examen.

I. Preuve et opposabilité du second bail

A. Constatations matérielles et force probante de l’instrumentum

Les juges du fond retiennent l’existence d’un second contrat régulier, constaté par écrit signé, qui mentionne la prise d’effet et le loyer annuel réduit. L’arrêt s’appuie sur les pièces versées, notamment la référence explicite au bail dans l’offre de reprise et son annexion au dossier de cession. La cour insiste sur la chaîne décisionnelle qui confère cohérence et opposabilité à l’engagement: « Cette proposition a été validée par le tribunal de commerce de Rodez dans son jugement du 16 décembre 2020 sans que cela ne donne lieu à contestation comme en atteste le certificat de non-appel justifié en pièce 6. » Cette validation objective le contenu contractuel transmis, sans que la bailleresse démontre un vice d’authenticité.

B. Charges de preuve et contrôle de l’allégation de faux

La cour énonce un standard exigeant: la partie qui invoque un faux doit fournir des éléments probants, ce qui fait ici défaut en appel. Elle affirme nettement: « Ainsi, aucun élément ne démontre en appel le caractère frauduleux du contrat en cause qui doit trouver une entière application. » Le raisonnement privilégie la cohérence factuelle et la sécurité des transmissions, l’adoption des motifs du premier juge confortant l’appréciation probatoire. Il en découle une consolidation de la situation issue du plan, la contestation tardive du document ne pouvant prévaloir sans preuve convaincante.

II. Conséquences financières et sécurité des transmissions

A. Fixation du loyer et rejet des arriérés

L’application du second bail gouverne la dette locative, en cohérence avec la cession et la poursuite des contrats. La cour lie étroitement principe et calcul en rappelant: « Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, l’arriéré de loyers n’étant dès lors pas justifié comme l’a justement retenu le premier juge qui a procédé à une indexation du loyer en application du second bail. » La fixation du loyer et son indexation s’inscrivent dans la continuité contractuelle voulue par la cession, neutralisant une reconstitution unilatérale des conditions plus onéreuses.

B. Créances accessoires et exigence probatoire actualisée

La décision opère un tri rigoureux sur les demandes accessoires, en particulier fiscales, au regard des exigences de preuve. La cour précise la méthode et sa finalité de contrôle: « S’agissant de la demande en paiement présentée au titre de la taxe foncière 2021 et 2022, la cour considère qu’en l’absence de décompte actualisé, la pièce 14 faisant état d’un arriéré de loyers et charges à la date du 13 décembre 2022, elle ne peut vérifier si le montant des taxes est toujours impayé au jour où elle statue. » Elle en tire la conséquence nécessaire: « Le principe de la créance n’étant pas démontré, l’appelante sera déboutée de ses demandes. » La même logique de sécurité juridique commande la confirmation des dépens et l’économie de l’article 700, la cour retenant encore: « Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »