Par un arrêt du 2 juillet 2025, la Cour d’appel de Nancy, cinquième chambre commerciale, statue sur la validité d’un commandement visant clause résolutoire et ses suites. Le litige naît d’une cession de fonds authentique du 5 juin 2015, suivie d’un avenant sous seing privé daté du 6 juin 2015, fixant un loyer de 6 000 euros HT, ramené exceptionnellement à 3 900 euros HT pendant la durée d’une promesse de vente. Le preneur a réglé le loyer réduit jusqu’en septembre 2017, puis le loyer initial dès octobre 2017.
Un commandement de payer délivré le 13 février 2019 réclamait des loyers au taux de 7 200 euros TTC et visait la clause résolutoire. Le premier juge a annulé le commandement et écarté la résolution, tout en allouant des sommes au preneur. En appel, la fin de non‑recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, non reprise au dispositif, n’appelle pas de décision, la Cour énonçant que, « conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, il n’y pas lieu de statuer à son sujet ».
La Cour valide la force probante des copies produites, précise la commune intention des parties sur le loyer, puis constate la défaillance du preneur dans le délai d’un mois. Elle décide en conséquence que « la résiliation de plein droit du bail a été acquise le 13 mars 2019 », ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer. Les demandes indemnitaires du preneur, fondées sur des tromperies alléguées, sont rejetées.
I. La validation du commandement et le régime de la clause résolutoire
A. La force probante des actes et la détermination du loyer
La Cour retient la fiabilité de la copie de l’acte authentique au regard du droit de la preuve. Elle affirme que la copie « doit être considérée comme fiable au sens de l’article 1379 du Code civil » et rappelle que « il s’agit d’une photocopie, ce qui est un procédé de reproduction fidèle et durable ». L’avenant sous seing privé est traité de façon concordante, son authenticité n’étant pas compromise par la date du lendemain, la Cour jugeant que cette circonstance « ne remet pas en cause son authenticité ».
Le raisonnement s’adosse ensuite à l’intention commune et à l’exécution concordante. La Cour précise que « La commune intention des parties contractantes, qui est claire et n’a pas besoin d’être recherchée par une interprétation des deux actes susvisés, a été de prévoir que le loyer serait de 6 000 euros par mois HT (…) et qu’il retrouverait le niveau initial convenu en cas de non réalisation de cette promesse ». Cette lecture se trouve confirmée par les paiements opérés, puis par l’exigibilité du loyer normal dès octobre 2017. La Cour constate enfin que « Le loyer dû à compter du 1er octobre 2017 par le preneur était donc de 6 000 euros HT, soit 7 200 euros TTC ».
B. Les conditions et les effets de la clause résolutoire
Au regard du contenu et des mentions légales, le commandement est tenu pour régulier. La Cour relève que « Ce commandement de payer vise à juste titre un loyer mensuel de 7 200 euros TTC » et qu’il comporte les indications exigées à peine de nullité. Elle en déduit la parfaite efficacité de l’acte, indiquant qu’« il convient de dire que cet acte est valable ».
La charge de la preuve de la régularisation pèse sur le preneur, qui échoue à l’assumer. La Cour souligne que « Le preneur n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir réglé l’arriéré de loyers » dans le délai. La conséquence s’impose, la Cour énonçant que « la résiliation de plein droit du bail a été acquise le 13 mars 2019 ». Il s’ensuit les mesures d’éviction et l’indemnisation d’occupation au loyer contractuel. La Cour décide qu’« il y a lieu d’ordonner l’expulsion » et accorde « une indemnité d’occupation de 6 000 euros HT (7 200 euros TTC) par mois » jusqu’à libération.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. La rigueur procédurale et les standards probatoires en matière locative
La décision illustre une exigence formaliste salutaire sur les écritures d’appel. L’exclusion de la fin de non‑recevoir non reprise au dispositif, « conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile », rappelle l’impératif de clarté des prétentions. Cette rigueur évite des débats incidents et préserve l’économie du litige.
Sur la preuve, la Cour accepte les attestations chiffrées et confronte les paiements aux loyers exigibles. Elle affirme que « L’existence d’un arriéré de loyers étant incontestable », la demande de remboursement est rejetée, et que l’octroi de délais n’est pas compatible avec l’ampleur de la dette et la rupture du lien contractuel, en ce qu’« il n’est pas opportun d’accorder des délais de paiement ». La portée s’étend au traitement post‑résiliation des accessoires, la Cour jugeant que le créancier « ne peut revendiquer l’application des dispositions contractuelles (…) aux indemnités d’occupation ; cette demande doit être rejetée ». Le cantonnement de la clause pénale au temps du bail préserve la logique indemnitaire de l’occupation sans titre.
B. Les enseignements en matière de cession de fonds, d’allégations de dol et de concurrence
Sur les griefs de dol, la Cour exige des manœuvres antérieures ou concomitantes à l’acte. Elle rappelle que « la tromperie doit être constituée par des manoeuvres ayant existé antérieurement ou de façon concomitante à la cession du fonds de commerce mais non par des actes postérieurs ». Les éléments produits ne renversent pas cette exigence. Les informations financières communiquées satisfont les prescriptions légales, de sorte que « le bailleur s’est conformé à la loi et n’a pas commis d’actes trompeurs ».
La qualification des activités conservées par le cédant et l’ampleur ultérieure de celles‑ci n’emportent pas, à elles seules, détournement fautif de clientèle. La Cour relève qu’« il n’est pas démontré qu’il se soit immiscé de manière fautive dans les activités cédées ». L’ensemble conduit au rejet des demandes indemnitaires du preneur et consacre une ligne jurisprudentielle de prudence : l’allégation de tromperie requiert une démonstration précise, chronologiquement située, et apte à altérer le consentement lors de la cession.
