Cour d’appel de Nancy, le 21 août 2023, n°24/02045

La Cour d’appel de Nancy, 19 juin 2025, deuxième chambre civile, tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à la solidarité entre époux. Un bail d’habitation a été conclu en 2021 entre un bailleur social et deux époux cotitulaires, avant des impayés suivis d’un commandement de payer le 21 août 2023. Par jugement du juge des contentieux de la protection d’Épinal, 18 juillet 2024, la clause résolutoire a été déclarée acquise, l’expulsion ordonnée, et une dette locative assortie d’une indemnité d’occupation mise à la charge solidaire des locataires.

L’une des locataires a interjeté appel en soutenant avoir donné congé par courrier recommandé du 18 août 2023 et ne plus être tenue des dettes postérieures, subsidiairement à compter de sa requête en divorce. Le bailleur a demandé la confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, et la condamnation à un arriéré actualisé incluant loyers, charges et indemnité d’occupation. La question portait sur l’étendue temporelle de la solidarité entre époux pour les loyers et charges, et sur son éventuelle extension à l’indemnité d’occupation après la résiliation. La cour confirme l’acquisition de la clause résolutoire au 22 octobre 2023, maintient la solidarité pour les dettes locatives arrêtées à cette date, exclut toute solidarité de la locataire non occupante pour l’indemnité d’occupation postérieure, et accorde des délais de paiement.

I. Le sens et la cohérence de la solution

A. Clause résolutoire et solidarité locative

La cour réaffirme les fondamentaux textuels du bail d’habitation. Elle cite d’abord que « L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu du paiement du loyer et des charges aux termes convenus. » Elle rappelle ensuite le régime temporel de la clause résolutoire: « Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. » L’inexécution dans le délai légal rend donc la résiliation acquise, conformément au commandement signifié.

Pour la solidarité entre époux cotitulaires, la motivation reproduit la règle claire: « En application des dispositions de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution du contrat de bail et notamment pour le paiement du loyer et des accessoires. » Cette solidarité, renforcée par la clause contractuelle, s’applique jusqu’au terme du bail ou jusqu’à la transcription du divorce. La cour fait un usage précis de la charge de la preuve en rappelant que « Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Elle en déduit logiquement une dette locative arrêtée au 22 octobre 2023, d’un montant de 4 059,61 euros, solidairement exigible.

B. Indemnité d’occupation et caractère ménager

La décision opère une distinction déterminante entre dettes locatives et indemnité d’occupation postérieure à la résiliation. Elle énonce expressément que « Mais en cas de résiliation du bail, cette solidarité entre époux ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation qui revêt un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux sauf s’il est démontré le caractère ménager de cette indemnité d’occupation. » La solidarité légale cesse donc pour une dette d’occupation, sauf preuve d’un intérêt ménager commun, rigoureusement apprécié.

Sur les éléments produits, aucun caractère ménager de l’indemnité d’occupation n’étant établi, la cour écarte toute obligation à ce titre pour l’épouse non occupante à compter du 23 octobre 2023. Elle confirme l’expulsion, réserve l’indemnité d’occupation au seul occupant et recompose l’arriéré en conséquence. La solution rétablit une stricte correspondance entre l’usage du logement et la dette d’occupation, sans priver le bailleur de la récupération des loyers échus avant la résiliation.

II. Valeur normative et portée pratique

A. Violences conjugales et formalisme de l’article 8-2

La cour confronte utilement l’argument tiré des violences intrafamiliales au dispositif de protection instauré par la loi de 1989. Elle cite intégralement que « L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise enfin que lorsque le conjoint du locataire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commises à son encontre. La solidarité du locataire victime de violences prend fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné à l’alinéa précédent au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. » Faute de preuve des formalités prévues, la solidarité n’est pas éteinte pour les dettes antérieures à la résiliation.

Cette position, strictement adossée au texte, garantit la sécurité juridique des relations locatives. Elle invite les praticiens à activer sans délai les mécanismes de protection, afin d’opérer la déliaison solidaire au bénéfice de la victime pour l’avenir, selon les conditions légales.

B. Équilibre des intérêts et aménagement temporel

La décision concilie exigence de paiement et prise en compte de la situation du débiteur. Elle rappelle que « Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. » L’échelonnement sur deux ans, à hauteur de 165 euros mensuels puis un solde final, illustre un ajustement proportionné à la capacité contributive constatée.

L’arrêt présente une cohérence d’ensemble: la solidarité est pleinement opérante pour les loyers et charges jusqu’à la résiliation, tandis que l’indemnité d’occupation postérieure, de nature quasi-délictuelle, pèse sur l’occupant effectif. La distinction renforce la lisibilité du contentieux locatif, incite les bailleurs à documenter l’éventuel caractère ménager de l’occupation résiduelle, et protège le conjoint parti sans formaliser, toutefois sans l’exonérer des dettes nées avant l’extinction régulière du bail.