Cour d’appel de Nancy, le 26 juin 2025, n°24/02161

La Cour d’appel de Nancy, le 26 juin 2025, statue sur un contentieux locatif porté en référé à propos d’un logement déclaré non décent, puis frappé d’un arrêté de traitement de l’insalubrité. Les locataires sollicitaient l’exécution de travaux sous astreinte, la suspension des loyers et la remise d’un diagnostic de performance énergétique, tandis que le bailleur réclamait la résiliation du bail par clause résolutoire, l’expulsion et une provision locative. Le premier juge avait écarté l’urgence et la caractérisation d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de résiliation faute de notification au représentant de l’État, et refusé d’allouer une provision postérieurement à la conservation de l’allocation logement. La cour confirme l’essentiel, le tout au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des textes du code de la construction et de l’habitation. La question posée était double, portant d’une part sur l’office du juge des référés face à la non‑décence et à un arrêté d’insalubrité assorti d’un délai, d’autre part sur les conséquences procédurales et financières quant à la résiliation, l’expulsion, la dette locative et le DPE. La solution maintient un contrôle rigoureux des conditions du référé, circonscrit l’irrecevabilité de la résiliation, dose la provision locative et ordonne la remise du DPE.

I. L’office du juge des référés face à la non‑décence

A. L’absence d’urgence et de dommage imminent

La cour adopte une approche strictement processuelle de l’urgence exigée par l’article 834 du code de procédure civile. Elle rappelle d’abord que « Or, le premier juge a relevé à juste titre qu’aucune urgence n’était avérée. » Le constat tient à un élément déterminant, à savoir un délai encore en cours lorsque la juridiction de première instance a statué, puis toujours ouvert au jour où la cour connaît de l’affaire, s’agissant des mesures prescrites par l’autorité administrative. L’existence d’un arrêté de traitement de l’insalubrité, pourtant motivé par un danger pour la santé et la sécurité, ne suffit pas à elle seule à établir l’imminence du dommage, dès lors que ce texte laisse un laps de temps précis pour réaliser les travaux.

Cette logique prudentielle vaut également au titre de l’article 835, alinéa 1, qui autorise des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse. La cour relève que « Aussi, ce délai ne saurait caractériser l’existence d’un dommage imminent nécessitant que soient ordonnés lesdits travaux par le juge des référés à titre préventif. » La chronologie, structurée par le terme imparti par l’administration, neutralise l’argument d’un péril imminent justifiant une injonction immédiate en référé. L’analyse est confortée par les justificatifs de travaux produits par le bailleur, de nature à relativiser l’évidence d’une violation actuelle des normes d’habitabilité. L’articulation entre l’urgence judiciaire et le calendrier administratif conduit ainsi à rejeter les demandes d’injonction et, corrélativement, la suspension des loyers qui en dépendait.

B. L’absence de trouble manifestement illicite

L’autre voie de l’article 835, alinéa 1, suppose la preuve d’un trouble manifestement illicite. La cour énonce une prémisse générale limpide, utilement rappelée dans ce contentieux locatif : « L’occupation sans droit ni titre caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite déterminant la compétence du juge des référés pour ordonner les mesures destinées à le faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er précité. » Pour autant, la qualification suppose un titre éteint de manière certaine, condition que la succession de congés aux dates et fondements distincts ne permettait pas d’établir de façon évidente, au jour où la cour statue.

L’enchevêtrement des notifications et l’échéance non encore acquise du second congé font obstacle à la démonstration d’un trouble actuel. La juridiction en déduit logiquement qu’aucune expulsion ne peut être ordonnée en référé, faute d’illicite manifeste. Dans le même mouvement, l’absence d’évidence quant à l’étendue exacte des travaux réalisés et restants à réaliser empêche de déduire une illégalité patente de la situation matérielle. La cohérence de l’office du juge des référés se trouve ainsi préservée : l’évidence manque, l’urgence fait défaut, le trouble n’est pas caractérisé.

II. Les conséquences procédurales et financières de l’espèce

A. Irrecevabilité de la résiliation et limites de l’expulsion

La demande reconventionnelle de résiliation du bail, motivée par une dette locative, se heurte à l’exigence textuelle de notification au représentant de l’État prévue par l’article 24, III et IV, de la loi du 6 juillet 1989. Faute d’établir l’accomplissement de cette formalité par la voie électronique requise, la demande est irrecevable, ce que la cour confirme sans détour. L’issue procède d’un formalisme substantiel, orienté vers la prévention des expulsions et l’accompagnement des ménages, et s’accorde avec l’objectif de politique publique que reflète le dispositif légal.

La conséquence directe tient au rejet de la demande d’expulsion présentée en référé sur le terrain du congé. La juridiction constate que la chronologie des congés ne permet pas d’affirmer l’absence de titre à la date utile. Elle souligne, de manière conforme à l’économie du référé, que l’appréciation des effets de congés successifs relève d’un débat de fond. La protection des conditions du procès et la réserve du juge des référés convergent ici vers une solution de tempérance procédurale.

B. Dette locative, allocation logement et obligation de DPE

La cour aborde enfin le volet financier à la lumière de l’article 835, alinéa 2, qui autorise la provision en cas d’obligation non sérieusement contestable. Elle opère une distinction chronologique nette. Avant la conservation de l’allocation logement, une somme limitée demeure due pour quelques mois, en l’absence d’élément libératoire allégué par les locataires. Au-delà, l’incertitude propre au mécanisme de conservation et à l’appréciation de la décence, ainsi que l’effet attaché aux locaux visés par un arrêté de traitement de l’insalubrité, exclut le caractère non sérieusement contestable. La cour le formule avec clarté : « Aussi, la nécessaire vérification de l’exécution par le bailleur de la mise en conformité du logement au regard des caractéristiques de décence ne saurait induire une obligation non sérieusement contestable au paiement des loyers. »

Ce raisonnement s’inscrit dans la logique des textes, qui suspendent l’exigibilité du loyer pour les locaux affectés par un arrêté tant que la mainlevée n’est pas intervenue. Il protège aussi l’effectivité du processus de mise en conformité en évitant une provision qui préjugerait indûment de l’issue. La solution combine prudence et lisibilité, en cantonnant la provision au segment antérieur et en renvoyant le reliquat au juge du fond.

S’agissant des obligations accessoires, la cour rappelle l’exigence, lors de la conclusion ou du renouvellement du bail, de fournir un dossier de diagnostic technique incluant le diagnostic de performance énergétique. Elle souligne que « Aussi, le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel. » L’injonction de communiquer le DPE, sans astreinte au regard des diligences entreprises, répare une carence documentaire dont la portée pratique demeure essentielle pour l’information du preneur et la licéité du bail. La mesure, non contentieuse dans son principe, s’insère harmonieusement dans l’économie du référé de l’évidence.

Au total, l’arrêt articule avec soin l’office du juge des référés, les exigences procédurales de la résiliation, et les effets matériels et financiers des mécanismes de décence et d’insalubrité. Il privilégie la sécurité juridique des voies d’action, en maintenant l’équilibre des positions et la rigueur des conditions d’intervention. Par touches successives, il ménage une solution opérationnelle : rejet des injonctions de travaux et des expulsions prématurées, cantonnement de la provision, et injonction documentaire ciblée.