Cour d’appel de Nîmes, le 16 avril 2024, n°24/01446

La cour d’appel de Nîmes, 4 septembre 2025, statue sur l’appel d’un jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 16 avril 2024 relatif à la garantie légale des vices cachés à la suite de la vente, en 2019, d’une maison d’habitation. Après un référé-expertise ordonné en 2020 et un rapport déposé en 2022, le premier juge a retenu plusieurs désordres et condamné les vendeurs à diverses sommes. En cause d’appel, les vendeurs invoquent la clause d’exclusion de garantie, contestent l’existence de vices cachés et s’opposent aux indemnisations allouées. Les acquéreurs sollicitent, inversement, une réévaluation de certains postes et l’adjonction d’autres dépenses.

La question posée portait d’abord sur les conditions d’application d’une clause d’exonération visée à l’article 1643 du code civil, au regard de la connaissance alléguée des vices par les vendeurs. Elle portait ensuite sur la caractérisation, vice par vice, des défauts répondant à l’article 1641, ainsi que sur l’étendue des réparations et préjudices consécutifs. L’arrêt énonce que « Elle ne s’applique pas s’il est démontré que le vendeur avait connaissance des vices cachés du bien. C’est donc vice par vice allégué, que son application doit être appréciée ». Il retient des vices cachés pour le réseau d’évacuation, la piscine et la fosse à l’ouest, écarte ou relativise d’autres désordres, et ajuste les indemnisations, notamment en allouant les travaux de reprise et un préjudice de jouissance.

I. Le contrôle des vices cachés et de l’exclusion conventionnelle

A. Antériorité et impropriété, appréciées au cas par cas
La cour rappelle le standard probatoire en ces termes: « La loi exige cumulativement pour caractériser l’existence d’un vice caché – son antériorité, – une impropriété de la chose à l’usage qui lui est destiné ». Cette trame commande une lecture précise du rapport d’expertise, sans confondre désordres esthétiques et impropriété fonctionnelle. Ainsi, le plafond fissuré du séjour est écarté, l’expert ayant relevé « un désordre de nature esthétique affectant faiblement l’usage de la maison » et la possibilité de détection par un acquéreur non professionnel. De même, l’humidité du mur du garage n’emporte pas impropriété, la cour relevant qu’« il n’est pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination contractuelle », le bien étant, contractuellement, vendu avec cette pièce comme garage.

À l’inverse, la piscine concentre un vice d’étanchéité, l’arrêt notant « une fuite importante du bassin qui empêche le système de filtration de fonctionner correctement » et retenant que « ce désordre porte atteinte à la destination de l’ouvrage, la vocation d’une piscine étant d’être étanche ». Le choix technique validé par l’expert (membrane PVC armé, reprises nécessaires) assoit l’impropriété et légitime la reprise intégrale du poste. Les projecteurs ne justifient cependant pas une remise à niveau complète, l’arrêt retenant qu’ils « n’affectaient pas la destination de la piscine mais en diminuaient seulement le prix ». L’abri-piscine, en revanche, ne franchit pas le seuil probatoire utile, la preuve de l’antériorité et de la gravité au sens de l’usage contractuel n’étant pas menée à terme.

B. Connaissance du vendeur et indices probants d’écartement de l’exonération
La solution sur l’exclusion pivote autour d’indices sérieux, parfois avoués, établissant une connaissance antérieure. Pour le réseau d’évacuation, la cour retient un « vice de construction existant depuis l’origine » et relève que le défaut « n’était apparent ni aux yeux d’un professionnel, ni pour un acquéreur non professionnel », tout en constatant que « les appelants ne pouvaient ignorer l’existence de ce vice », compte tenu d’utilisations habituelles générant des bouchons et des curages antérieurs. L’exclusion est donc écartée.

Le même faisceau gouverne la piscine. L’arrêt rapporte que « le vendeur a déclaré qu’il reprenait la fissure régulièrement » et que la fuite était « ancienne et antérieure à la vente », la reprise annuelle avant remise en eau scellant l’élément moral. L’argument tiré de catastrophes naturelles postérieures est neutralisé par l’antériorité des fissures caractérisée, la cour ajoutant que « cette fissure réparée n’était pas visible dans un bassin rempli ». Surtout, la fosse à l’ouest manifeste une dissimulation incompatible avec l’exonération: elle « n’était pas décelable avant la vente en raison de la pose d’un gazon synthétique », recueillait des eaux usées, et avait été réalisée par les vendeurs. Ces éléments rendent vaine l’exclusion, au titre d’une connaissance établie et circonstanciée.

À l’opposé, la faîtière bénéficie de l’incertitude probatoire: « les appelants n’avaient pas nécessairement connaissance de ce désordre », et « la preuve d’un vice antérieur à la vente n’est pas rapportée ». L’exonération retrouve alors son empire, ce qui mène à l’infirmation des condamnations relatives à ce poste.

II. Portée indemnitaire et enseignements pratiques

A. Destination contractuelle et mesure des réparations
La portée de l’arrêt tient à la rigueur de l’ajustement réparatoire, piloté par la destination du bien et la preuve concrète du lien causal. La piscine donne lieu à des travaux complets, validés par le devis expertisé, alors que les projecteurs, simples éléments de confort nocturne, ne justifient pas leur remplacement intégral, puisqu’ils « diminuaient seulement le prix ». La cohérence se retrouve dans l’exclusion des frais annexes non nécessaires: le coût de l’étude d’assainissement est refusé, l’arrêt notant qu’« [l]’expert n’a pas indiqué que cette étude était incontournable pour faire procéder aux travaux ». La même logique gouverne le refus des frais de relogement, la cour jugeant que « la nature des travaux […] n’exclut pas l’occupation des lieux », ces ouvrages se tenant à l’extérieur, pour une durée « évaluée […] à quinze jours ».

L’évaluation du trouble de jouissance s’ancre dans l’expertise et la sélectivité des vices retenus. L’arrêt indique que l’expert « a évalué le trouble de jouissance à 10 800 euros, soit 3 600 euros par an ». La solution retient l’indemnisation corrélée à la piscine, tout en écartant celle liée au garage, l’usage contractuel retenant sa qualification de simple annexe automobile. L’articulation entre destination du bien, consistance probatoire et mesure de la réparation donne un cadre opératoire clair aux praticiens.

B. Appréciation critique de la motivation et de la preuve
La démarche « vice par vice » constitue un apport méthodologique salutaire. En affirmant que « C’est donc vice par vice allégué, que son application doit être appréciée », la cour isole chaque poste, évite les raisonnements globalisants et corrèle précisément l’exclusion à la connaissance démontrée. Ce calibrage, respectueux des articles 1641 et 1643, évite de surétendre la garantie à des désordres d’agrément ou de visibilité ordinaire, tout en sanctionnant les situations de dissimulation objective.

L’arrêt illustre aussi une appréciation nuancée de la charge de la preuve. Les aveux partiels, les habitudes d’entretien, la configuration matérielle (« n’était pas décelable […] en raison de la pose d’un gazon synthétique »), et les constats techniques forment un faisceau convaincant. À l’inverse, l’absence de facture, la saisonnalité de la visibilité et l’incertitude temporelle sur la faîtière conduisent à l’échec de la démonstration. Cette balance probatoire est conforme à l’économie de l’article 1645, rappelé par la cour: « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu […] de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

On relève toutefois une tension de rédaction entre la motivation et le dispositif sur le quantum du trouble de jouissance de la piscine, la première évoquant une réduction et le second allouant 10 800 euros. Ce léger décalage n’altère pas la lisibilité de la solution de principe, mais milite pour une vigilance accrue dans la cohérence formelle des décisions. Pour l’essentiel, l’arrêt articule de manière convaincante la destination contractuelle, la connaissance des vices et l’adéquation des réparations, en fournissant un guide opératoire de haute utilité pratique.