La Cour d’appel de Nîmes, statuant le 18 juin 2025, examine un litige relatif à la perfection d’une vente immobilière. Des acquéreurs potentielles contestent l’existence d’un contrat parfait concernant un local commercial. La juridiction d’appel infirme le jugement de première instance qui avait prononcé la perfection de la vente. Elle rejette également la demande de dommages-intérêts formulée par la vendeuse pour perte de chance de louer le bien.

L’indétermination de l’objet du contrat

L’exigence d’une prestation déterminable. La cour rappelle que l’obligation doit avoir un objet déterminé ou déterminable selon l’article 1163 du code civil. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat sans nouvel accord des parties. En l’espèce, le bien vendu était un lot de copropriété devant être divisé. Or, la désignation précise des lots n’apparaissait pas dans les offres échangées. Aucune précision sur les droits attachés aux parties communes n’y était apportée. La cour constate surtout une indétermination fondamentale de l’objet. « une partie du local commercial objet de l’offre d’achat n’existait pas au moment de la vente » (Motifs). La division du lot nécessaire à la vente n’a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires que bien après les échanges. L’objet du contrat n’était donc pas déterminé ni même déterminable lors de la rencontre des volontés présumée.

La portée de l’exigence de détermination. Cette analyse souligne l’importance de l’objet comme élément essentiel du contrat. Un bien futur peut faire l’objet d’une vente, mais il doit être suffisamment individualisé. Ici, l’opération de division, condition sine qua non pour identifier le lot vendu, n’était pas réalisée. La décision rappelle ainsi que l’article 1583 du code civil, qui consacre la perfection par le seul échange des consentements, suppose un accord sur une chose déterminée. L’imprécision sur l’identité même du lot rendait impossible la formation d’un contrat valable. Cette rigueur protège les parties contre les incertitudes préjudiciables à la sécurité des transactions.

Le défaut de réalisation des conditions suspensives

La qualification des stipulations de l’offre. La cour relève que l’offre d’achat principale contenait des conditions explicites. Elle prévoyait sans ambiguïté que « l’achat doit être soumis aux autorisations administratives et construction d’un mur de séparation des locaux » (Motifs). Les signatures des acquéreuses encadraient une mention fixant une date limite pour signer le compromis. La contre-proposition acceptée faisait référence aux frais des travaux prévus initialement. La cour en déduit que trois conditions étaient requises pour parfaire la vente. La preuve de leur réalisation n’a pas été rapportée par la vendeuse. Les travaux de découpe, qui justifiaient une négociation sur le prix, n’ont pas été entrepris.

La conséquence sur la formation du contrat. La présence de ces conditions non réalisées empêche la perfection de la vente. La cour applique ici une analyse classique des conditions suspensives. Le contrat définitif est subordonné à la survenance d’événements futurs et incertains. En l’absence de preuve de leur réalisation, l’obligation de vendre ne peut devenir pure et simple. Cette solution rejoint la logique d’une jurisprudence antérieure. « Si la proposition […] était insuffisante pour constituer la vente, alors qu’elle comportait une condition suspensive […] l’accord des vendeurs […] a validé cette possibilité sans réserve » (Cour d’appel de Bordeaux, le 23 octobre 2025, n°22/02268). À l’inverse, en l’espèce, les conditions n’étant pas remplies, l’accord ne peut produire ses effets. Cela distingue le cas d’une acceptation pure et simple.

L’absence de préjudice indemnisable pour la vendeuse

Le rejet de la perte de chance de louer. La vendeuse demandait des dommages-intérêts pour la perte de chance d’avoir loué le local. Elle invoquait un préjudice résultant du refus de conclure la vente. La cour confirme le rejet de cette demande par les premiers juges. Elle rappelle les principes généraux de la responsabilité et de la charge de la preuve. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait fautif causant un dommage oblige à réparation. Il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. La vendeuse n’a pas démontré que le local était loué ou devait l’être en cas d’échec de la vente. Elle n’a pas établi l’existence même de la chance perdue.

La légitimité de la rupture des pourparlers. La cour justifie ce rejet par la nature même des négociations. Les conditions de la vente et son objet n’ayant pas été déterminés, la rupture ne peut être fautive. Il ne peut être reproché aux acquéreuses d’avoir mis un terme aux pourparlers. Ce constat vaut même si la rupture intervient peu avant une date limite prévue. La décision protège ainsi la liberté des négociations précontractuelles. Elle évite de sanctionner une partie qui se retire face à des incertitudes persistantes sur l’objet du contrat. La faute dans la rupture des pourparlers ne peut être retenue lorsque l’accord final était conditionnel et incertain.