Cour d’appel de Orléans, le 13 août 2025, n°24/01887

La Cour d’appel d’Orléans, le 13 août 2025, statue sur un litige locatif relatif à l’arriéré de loyers et à l’intégration de certaines charges dites récupérables dans la dette des preneurs. Le différend, né d’un bail d’habitation ancien, trouve son pivot dans la régularisation des charges et la portée du décret du 26 août 1987.

Les faits tiennent à l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, puis à la fixation de la dette locative par le premier juge, lequel a retranché certaines rubriques de charges. Le bailleur a interjeté appel afin d’obtenir la réintégration de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de divers postes rattachés aux dépenses récupérables de l’immeuble et à un service d’urgence. La procédure d’appel s’est déroulée en l’absence des preneurs, l’un d’eux n’ayant pas été atteint à personne, ce qui a conduit à statuer par défaut.

Au soutien de son appel, le bailleur a rappelé l’assiette initiale du compte et dénoncé les déductions opérées d’office par le premier juge. La cour relève d’abord que « Attendu que la partie appelante déclare que le décompte qu’elle avait produit devant le premier juge était d’un montant de 10’189,35 euros ; ». Elle retient aussi la critique procédurale formulée contre la juridiction de première instance, selon laquelle « Qu’elle observe que le principe et le montant de provision sur charges n’ont pas été contestés à l’audience, et reproche au premier juge d’avoir déduit d’office des charges locatives sans inviter les parties à s’expliquer sur leur montant ; ».

La question de droit porte sur la qualification et la preuve des charges récupérables, spécialement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les « charges diverses », dont certaines prestations résultent d’un accord collectif conclu avec les partenaires sociaux. La solution énonce sans ambages que « Attendu que la charge relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable conformément au décret du 26 août 1987 (point VIII de l’annexe) ; », puis retient la production des justificatifs par le bailleur. La cour admet encore l’imputation des « charges diverses » au visa du décret et de l’accord collectif, ce qui conduit à augmenter le quantum et à condamner solidairement les preneurs au paiement de 9 243,57 euros, comptes arrêtés au 4 avril 2024.

I. L’admission des charges récupérables dans l’arriéré locatif

A. La confirmation du caractère récupérable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La cour rappelle le texte applicable et son caractère décisif pour la liquidation des comptes. En posant que « Attendu que la charge relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable conformément au décret du 26 août 1987 (point VIII de l’annexe) ; », elle s’inscrit fidèlement dans le cadre normatif. Cette affirmation s’accompagne d’un contrôle probatoire, la formation relevant ensuite: « Que la partie appelante en apporte les justificatifs (pièces 7,8 et 9), de sorte qu’il y a lieu de lui allouer la somme réclamée à ce titre ; ». L’articulation entre qualification juridique et preuve matérielle se trouve ainsi clairement assumée, ce qui sécurise la détermination du solde.

B. L’intégration des « charges diverses » sous le prisme du décret de 1987 et d’un accord collectif
L’acceptation de rubriques plus hétérogènes procède d’une lecture combinée du décret et d’un accord collectif. La cour constate que « Attendu que les relevés individuels de régularisation des charges font apparaître que les charges diverses correspondent aux charges récupérables comprenant le salaire du personnel, l’électricité, les travaux divers et l’entretien des parrties communes, qui relèvent du décret 26 août 1987, ainsi qu’aux prestations prévues par l’ accord collectif (pièce 10) conclu avec les partenaires sociaux, ayant pour objet de maîtriser les coûts pour les locataires et de garantir un dépannage en urgence au besoin dans les domaines concernant la plomberie, les sanitaires, l’électricité, la serrurerie et la menuiserie ; ». La motivation rattache chaque poste à une catégorie admissible, puis évoque les prestations d’urgence organisées collectivement pour maîtriser les coûts, ce qui justifie la réintégration. La conclusion s’impose dès lors logiquement: « Qu’il y a lieu de faire droit ses demandes ; ».

II. La méthode de contrôle et ses effets sur le contentieux locatif

A. Le cadre normatif: liste limitative et marge des accords collectifs
La liste du décret du 26 août 1987 demeure classiquement d’interprétation stricte, ce que confirme l’énumération précise reprise par la cour. L’originalité réside ici dans la référence à un accord collectif, instrument de gestion locative, destiné à encadrer des « prestations » d’urgence. Un tel accord ne peut élargir la liste limitative, mais il peut organiser des modalités pratiques imputables si elles correspondent à des catégories déjà recevables. La motivation adoptée procède de cette logique d’imputation par rattachement, sans créer de poste autonome détaché du décret. La solution concilie ainsi les exigences de sécurité juridique et la rationalisation des services offerts aux occupants.

B. Le contradictoire, la preuve des charges et l’office du juge
L’appelant reprochait au premier juge d’avoir retranché d’office certains montants, sans débat utile, ce que la cour cite expressément. En répondant par la production des pièces et en qualifiant chaque charge, la cour rétablit un contrôle complet, respectueux de l’exigence contradictoire en degré d’appel. La phrase « Qu’elle observe que le principe et le montant de provision sur charges n’ont pas été contestés à l’audience, et reproche au premier juge d’avoir déduit d’office des charges locatives sans inviter les parties à s’expliquer sur leur montant ; » éclaire l’économie de la décision. La démarche retenue invite les bailleurs à documenter minutieusement les relevés individuels, tout en encourageant les preneurs à contester utilement la consistance des postes. L’issue, qui augmente le quantum et confirme le surplus, illustre une méthode rigoureuse de vérification comptable adossée au décret, propre à stabiliser la pratique contentieuse des arriérés locatifs.