Cour d’appel de Orléans, le 19 décembre 2024, n°24/01460

La Cour d’appel d’Orléans, statuant le 19 décembre 2024, examine un litige locatif commercial. La bailleuse sollicite la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le juge des référés avait rejeté cette demande et alloué une provision réduite. La cour doit statuer sur l’appel de la bailleuse concernant la régularité du commandement de payer et le montant des provisions. Elle confirme le refus de constater la résiliation mais augmente le provisionnement accordé.

La régularité formelle du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’exigence d’une précision suffisante dans l’acte de commandement. Le juge des référés avait relevé l’absence de justification sérieuse concernant le décompte des sommes réclamées. La cour d’appel vérifie la régularité de la mise en demeure préalable à la résiliation. Elle constate que le décompte détaillé n’était pas joint physiquement à l’acte. « Le décompte litigieux du 4 octobre 2023 qu’elle verse en pièce 9 devant la cour n’a pas été joint au commandement de payer délivré le 23 octobre 2023 » (Motifs). La seule mention globale d’une période et d’un montant est donc insuffisante.

La portée de cette exigence procédurale pour le locataire. Cette rigueur formelle protège les droits de la défense du preneur. Elle lui permet de connaître précisément la créance pour la régulariser ou la contester. Une insuffisance dans la motivation du commandement fait obstacle à son efficacité. Cette solution rappelle que la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. « La clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement » (Tribunal judiciaire de Paris, le 5 février 2025, n°24/57862). La cour valide ainsi le refus de constater la résiliation en référé.

Le pouvoir du juge des référés sur les demandes provisionnelles et clauses pénales

L’octroi d’une provision sur une créance non sérieusement contestable. La cour réexamine les éléments justificatifs apportés en appel par la bailleuse. Elle estime que le détail du calcul des charges et loyers est désormais suffisant. La créance n’apparaît plus sérieusement contestable à hauteur de la somme demandée. La cour infirme donc l’ordonnance sur ce point pour accorder un provisionnement plus élevé. Elle condamne le locataire à payer la somme provisionnelle TTC de 4 575,84 euros.

Le refus de statuer en référé sur le caractère provisionnel d’une clause pénale. La bailleuse invoquait une clause contractuelle prévoyant une majoration de vingt pour cent. La cour rappelle la susceptibilité de modération de cette clause par le juge du fond. « La clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil » (Motifs). L’existence d’un pouvoir d’appréciation exclut un droit manifeste en la matière. La cour confirme donc le refus du premier juge de statuer en référé sur cette demande.

Cette décision illustre l’équilibre des pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle. Elle affirme une exigence de précision absolue pour les commandements visant une clause résolutoire. Cette formalité protège le locataire contre une résiliation trop facile du bail commercial. Parallèlement, la cour admet un provisionnement accru dès que la créance est suffisamment étayée. Elle distingue ainsi nettement les questions de fond des simples demandes de provision. Enfin, elle réaffirme la nature non manifeste des litiges sur la modération des clauses pénales.