Cour d’appel de Orléans, le 23 juillet 2025, n°23/01226

Par un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans, le 23 juillet 2025, la juridiction statue sur des demandes liées à une indivision post-successorale et à son partage. Deux décès successifs ont laissé plusieurs héritières et deux immeubles restés vacants, autour desquels un contentieux s’est cristallisé sur l’occupation et les charges.

Saisi en 2020, le tribunal judiciaire de Tours a ordonné les opérations liquidatives, refusé l’attribution préférentielle et retenu une indemnité d’occupation à la charge de l’appelante. En appel, l’occupation exclusive est contestée; des créances sont invoquées au titre des assurances, impôts et entretien, ainsi qu’un remboursement de frais d’obsèques; les intimées sollicitent la confirmation.

La question porte, d’une part, sur les conditions de la jouissance privative ouvrant droit à indemnité en indivision, et, d’autre part, sur la qualification des dépenses et la répartition des frais d’obsèques. La cour confirme le principe de l’indemnité au regard de la maîtrise des clés, borne son exigibilité dans la limite quinquennale, distingue dépenses nécessaires et rémunération du gérant, et précise la charge des obsèques.

« Une indemnité d’occupation est donc due du seul fait de la jouissance privative du bien indivis (…). » « Il suffit pour que l’indivisaire soit débiteur d’une indemnité qu’il ait la possibilité matérielle d’user privativement (…). » « De plus, il importe peu que l’occupation ne soit pas effective (…). » Quant aux charges, « Il doit lui être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires (…). » S’agissant des obsèques, « L’enfant, à tout âge, doit honneur et respect à ses père et mère, » ce qui fonde l’obligation contributive.

I. Les conditions et effets de la jouissance privative en indivision

A. La caractérisation de l’exclusivité par la maîtrise des clés

La cour retient que l’occupation privative ne suppose pas une présence effective, mais une libre disposition excluant les autres indivisaires. Elle cite sans ambiguïté: « Il suffit pour que l’indivisaire soit débiteur d’une indemnité qu’il ait la possibilité matérielle d’user privativement (…), et donc qu’il en ait la libre disposition. » L’exclusivité résulte ici de la détention des clés par une seule héritière, non neutralisée par un dépôt ponctuel en mairie, faute d’information et d’instructions de remise.

La solution s’accorde avec la jurisprudence de la première chambre civile sur les clés comme indice suffisant d’appropriation de la jouissance. « De plus, il importe peu que l’occupation ne soit pas effective, celle-ci pouvant résulter du fait qu’il en garde seul les clés. » L’état vétuste des immeubles demeure indifférent au principe, ne jouant qu’au stade du quantum.

B. L’assiette temporelle et la fixation de l’indemnité

La cour articule le principe avec la prescription quinquennale, distinctement pour chaque immeuble selon la date de la demande. Elle renvoie au notaire la détermination du montant, conformément à l’économie des opérations liquidatives et à l’office de l’expert-liquidateur. Le rappel de principe demeure clair et ferme: « Une indemnité d’occupation est donc due du seul fait de la jouissance privative du bien indivis, » la vétusté n’affectant que l’évaluation.

Ce réglage temporel concilie la protection des droits des coïndivisaires et la sécurité des situations. Il encadre la dette d’occupation jusqu’au partage, tout en laissant l’ajustement chiffré à l’instance notariale spécialisée.

II. Les charges post-successorales et les frais d’obsèques

A. Dépenses nécessaires et rejet de la rémunération de gestion

La cour admet au passif d’indivision les paiements nécessaires de conservation, assurés et impôts, sous contrôle du notaire pour la ventilation annuelle. Elle se fonde sur l’extrait suivant, décisif: « Il doit lui être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels (…), encore qu’elles ne les aient point améliorés. » Le critère repose sur la nécessité et la conservation, non sur l’amélioration.

À l’inverse, la demande de rémunération fondée sur l’article 815-12 est rejetée, faute de mandat, même tacite, émanant des coïndivisaires. La décision rappelle ainsi que la gestion rémunérée suppose un accord, quand la répétition des charges nécessaires relève d’une créance d’administration. La preuve des travaux d’entretien demeure, en outre, insuffisante au regard des pièces produites.

B. La charge des obsèques et l’articulation avec l’actif disponible

La cour rappelle le fondement filial de l’obligation funéraire, en citant le texte: « L’enfant, à tout âge, doit honneur et respect à ses père et mère, » justifiant une contribution égalitaire entre héritières. Elle opère un tri dans les postes: exclusion des fleurs à caractère personnel, cantonnement du caveau à la part strictement utile, puis ajout concession et enregistrement.

Les avoirs bancaires de la défunte sont imputés en priorité, le solde demeurant partagé à parts égales, avec créance au profit de l’héritière qui a avancé les fonds. Ce calibrage combine respect de l’obligation familiale et rigueur comptable des opérations de partage, dans le prolongement d’une jurisprudence constante. L’ensemble est renvoyé au notaire pour inscription et compensation dans l’état liquidatif.