Cour d’appel de Orléans, le 27 août 2025, n°24/01488

Par un arrêt du 27 août 2025, la Cour d’appel d’Orléans, chambre des urgences, tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à ses effets. La décision s’inscrit au croisement du régime de l’aide au logement et du mécanisme des délais judiciaires instaurés par la réforme de 2023.

Un bail d’habitation fut conclu en 2006, complété par un bail de stationnement en 2018; un commandement visant clause résolutoire fut délivré le 7 avril 2023. Durant le délai légal de deux mois, l’organisme payeur des aides régla des prestations RLS et APL, tandis que la locataire versa 515 euros. Par jugement du 23 février 2024, le juge des contentieux de la protection d’[Localité 11] refusa de constater la résiliation et accorda des délais d’apurement. Le bailleur interjeta appel pour voir constater l’acquisition de la clause, obtenir expulsion et indemnité d’occupation; la locataire conclut principalement à la confirmation.

La question portait sur l’imputation des aides au logement pendant le délai de deux mois et, par suite, sur l’acquisition de la clause résolutoire malgré des règlements partiels. Accessoirement, se posait l’articulation avec l’octroi de délais judiciaires au regard du nouvel article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La cour retient que les aides reçues s’imputent sur les loyers courants et non sur les arriérés, de sorte que l’arriéré n’était pas éteint; elle constate l’acquisition au 8 juin 2023, fixe une indemnité d’occupation, mais confirme des délais d’apurement en suspendant les effets de la clause.

I. Le sens de la décision

A. Clause résolutoire et commandement
La cour rappelle le cœur du dispositif légal applicable: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeure infructueux ». Le commandement du 7 avril 2023 visait un principal de 916,99 euros; il ne fut pas intégralement soldé dans le délai. Les baux prévoyaient une clause résolutoire de même teneur, de sorte que l’enjeu résidait dans la qualification des sommes versées au cours des deux mois.

La juridiction opère une lecture stricte des conditions d’exigibilité. Les règlements opérés par la locataire doivent, seuls, éteindre l’arriéré visé par le commandement à l’intérieur du délai légal. Les aides affectées au loyer courant ne sauraient, par construction, amortir des dettes antérieures. La grille de lecture se fonde sur une imputation chronologique cohérente avec la lettre des textes spéciaux.

B. Imputation des aides et extinction des causes
L’arrêt énonce clairement la règle d’imputation des aides versées au bailleur: « En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne, peu importe que ces versements ne mentionnent pas de date afférente. » Dès lors, l’extinction des causes du commandement ne pouvait résulter des seules APL et RLS perçues pendant le délai.

La cour censure l’analyse du premier juge: « C’est donc à tort que le premier juge a considéré que ces versements pouvaient être imputés sur les arriérés de loyers et s’ajouter aux règlements effectués par la locataire, pour éteindre les causes du commandement de payer. » Constatant un solde subsistant, elle statue nettement: « La clause résolutoire est donc acquise au 8 juin 2023. » Dans le même mouvement, elle précise le fondement de l’indemnité d’occupation, conséquence de l’occupation sans droit ni titre: « Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. »

II. Valeur et portée

A. Une solution juridiquement solide mais exigeante
La solution consacre une imputation finaliste des aides au logement, au service de la lisibilité des comptes locatifs. Elle garantit que des prestations destinées aux loyers à échoir ne brouillent pas la mesure des dettes antérieures. Cette cohérence protège la sécurité juridique des parties et la sincérité des commandements délivrés.

L’exigence est réelle pour les locataires modestes, qui ne peuvent compter sur les seules aides pour éteindre un arriéré visé par le commandement. Leur effort personnel, pendant le délai de deux mois, demeure déterminant. L’arrêt compense toutefois cette rigueur par une application mesurée des délais judiciaires, dans le cadre rénové de 2023. Le texte rappelé par la cour est explicite: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » La cour vérifie concrètement ces critères, comme le souligne l’énoncé suivant: « Les conditions d’octroi des délais de paiement étant réunies, notamment en ce que la locataire a repris le paiement régulier et intégral du loyer courant avant la date de l’audience, soit dès le mois de septembre 2023, la décision déférée sera confirmée sur ce point. »

B. Incidences pratiques et trajectoire jurisprudentielle
Sur le plan opérationnel, l’arrêt fournit un référentiel net d’imputation, utile aux bailleurs, aux mandataires et aux comptables sociaux. Il confirme que la computation des deux mois s’apprécie à l’aune de paiements personnels sur l’arriéré désigné, et non par condensation d’aides destinées aux loyers courants.

Pour les locataires, la stratégie d’apurement doit intégrer des versements personnels suffisants dans le délai légal, l’aide au logement ne pouvant légalement effacer des dettes antérieures. Le filet de sécurité réside alors dans les délais accordés lorsque le loyer courant a été loyalement repris; leur octroi suspend les effets de la résiliation sous condition de stricte exécution. La perspective d’une indemnité d’occupation alignée sur le loyer et les charges, expressément affirmée, incite à une exécution diligente du plan pour éviter un renchérissement de la dette.

La décision s’inscrit enfin dans une jurisprudence constante, dont elle offre une formulation pédagogique et opératoire. Elle articule fermeté sur l’imputation et pragmatisme sur les délais, produisant un équilibre convenable entre droit au maintien dans les lieux et exigence de paiement. Par sa clarté, elle fournit un guide fiable aux juridictions du fond et aux praticiens de la location d’habitation.