Cour d’appel de Orléans, le 4 septembre 2025, n°23/01691

Rendue par la Cour d’appel d’Orléans le 4 septembre 2025, la décision oppose un bailleur commercial et son preneur au sujet de la destination des lieux et de la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le litige naît dans un contexte de renouvellement acquis au 1er mai 2018, d’une sommation de septembre 2022 visant la cessation d’une activité perçue comme discothèque, et d’allégations de désordres au sous-sol. Saisi antérieurement, le tribunal judiciaire de Tours avait refusé la résiliation, ordonné une expertise et débouté des demandes indemnitaires. En appel, le bailleur sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut la résiliation judiciaire, l’expulsion et une indemnité d’occupation. Le preneur demande la confirmation, sauf à obtenir des travaux sous astreinte et une indemnisation de jouissance.

La question posée tient, d’abord, à la possibilité d’activer la clause résolutoire pour non-respect de la destination lorsque le bail ne vise pas explicitement ce manquement, au regard notamment de l’article L. 145-47 du code de commerce. Elle porte, ensuite, sur le point de savoir si l’activité litigieuse, qualifiée de discothèque, caractérise une faute suffisamment grave pour emporter la résiliation judiciaire. La cour répond négativement pour la clause résolutoire, puis prononce la résiliation judiciaire en raison d’un manquement avéré et grave à la destination, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation. Les demandes de travaux et d’indemnisation de jouissance sont rejetées, le preneur devenant occupant sans droit ni titre.

I. L’encadrement rigoureux de la clause résolutoire

A. La nécessité d’une stipulation expresse des manquements
La cour rappelle la nature même de la clause, en soulignant que « La clause résolutoire constitue un mécanisme particulièrement rigoureux écartant tout pouvoir d’appréciation du juge. » Ce rappel consacre une exigence de précision, que la décision formule nettement: « Un tel mécanisme ne peut résulter que d’une clause explicite du bail qui doit également viser de façon explicite les manquements qu’elle entend sanctionner de telle façon. » Le texte de la clause produit n’emportait pas la preuve d’une telle visée ciblée, malgré son ampleur finale: « … le présent bail sera résilié de plein droit ». La solution rejoint la jurisprudence de stricte interprétation de ces clauses en matière de baux commerciaux, notamment Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-12.200, qui refuse toute extension implicite aux hypothèses non mentionnées.

Ce rappel méthodologique est salutaire. Il neutralise les lectures maximalistes de clauses générales, trop facilement invoquées pour couvrir des manquements hétérogènes. Il invite les rédacteurs à prévoir des stipulations spécifiques en matière de destination, y compris l’interdiction d’adjoindre des activités sans autorisation, si telle est l’intention contractuelle. Il protège, par ailleurs, la sécurité juridique en évitant une automaticité résolutoire aux contours indéterminés.

B. L’inopérance de l’article L. 145-47 comme fondement autonome
Le bailleur soutenait que l’inexécution d’obligations « imposées par la loi » englobait le non-respect de la procédure d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires de l’article L. 145-47. La cour écarte cette thèse, énonçant avec clarté: « Il ne peut donc être soutenu comme le fait le bailleur, que tout manquement du preneur aux dispositions légales du code de commerce entraînerait de plein droit application de la clause résolutoire. » L’argument d’ordre public ne change rien à l’exigence de stipulation expresse, la clause résolutoire restant un mécanisme dérogatoire à l’office du juge.

Cette position est cohérente. L’article L. 145-47 organise une procédure de notification et de contestation, non un régime résolutoire automatique. La sanction d’un manquement à la destination, à défaut de clause ciblée, relève d’un contrôle judiciaire de proportionnalité, avec appréciation de la gravité. La décision clarifie ainsi l’articulation entre l’ordre public de la destination et la technique résolutoire, en renvoyant la sanction à la voie judiciaire adaptée.

II. Le non-respect de la destination comme manquement grave

A. La caractérisation matérielle d’une activité de discothèque
La cour s’appuie sur des éléments circonstanciés, issus d’un constat d’huissier nocturne. Il est relevé: « Je constate au sous-sol de l’établissement la présence de matériel de son professionnel, de jeux de lumières fixés. Le tout correspond à du matériel professionnel. » S’y ajoutent la présence d’un DJ, de tables de mixage et la foule dansante: « Je constate que 42 clients sont présents. » et « Je constate qu’une trentaine d’entre eux dansent sur la piste de danse, certains munis d’un verre d’alcool à la main. » Le bail stipule pourtant: « Les locaux présentement loués sont destinés à l’exploitation ensemble ou séparément d’un débit de boissons et de programmes visuels, sonores et audiovisuels et artistiques ». L’usage constaté excède ainsi la simple diffusion de programmes et s’apparente, par sa configuration et son intensité, à une activité de discothèque.

La solution récuse également l’argument tiré de la tolérance. La cour rappelle que « une simple tolérance ne peut valoir autorisation implicite ». Cette formule, classique, neutralise les pratiques installées sans avenant de destination. Elle confirme que les aménagements contractuels supposent une volonté commune exprimée, surtout lorsque l’activité adjacente transforme l’usage et l’accueil du public.

B. La gravité du manquement au regard des règles de sécurité et ses effets
La cour rattache la gravité au surcroît d’exigences propres aux établissements à piste de danse. Elle précise que le manquement « revêt un caractère de gravité certain en ce que l’activité de discothèque ou de salle de danse adjointe nécessite de respecter des règles de sécurité autres que celles existantes pour un débit de boissons. » L’expertise judiciaire renforce l’alerte, l’expert « conseillant la mise en conformité avec les services municipaux et départementaux de sécurité. En effet, l’usage de discothèque dans le sous-sol n’est apparemment pas connu des services… » La combinaison de l’affluence, de l’équipement et des impératifs de sécurité justifie une sanction résolutoire judiciaire, proportionnée à l’atteinte portée à la destination.

La cour en tire la conséquence adéquate: « En conséquence, par infirmation du jugement entrepris, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de la destination des lieux… » L’expulsion et l’indemnité d’occupation suivent la perte du titre. Il s’ensuit, logiquement, l’absence d’intérêt à statuer sur la demande de travaux sous astreinte, la relation contractuelle ayant pris fin. La demande indemnitaire liée aux désordres est également écartée, faute de preuve d’une atteinte au jouissance et d’éléments financiers probants, l’exploitation s’étant poursuivie sans réduction démontrée de fréquentation.

Cette décision présente un double apport. Elle réaffirme, d’abord, la stricte interprétation des clauses résolutoires et la nécessité de stipuler les manquements visés, notamment en matière de destination. Elle fixe, ensuite, une méthode de qualification de l’activité litigieuse, fondée sur des indices matériels et la prise en compte des règles de sécurité, pour apprécier la gravité et prononcer la résiliation judiciaire lorsque le contrat ne prévoit pas de sanction automatique.