Cour d’appel de Papeete, le 14 août 2025, n°24/00032

Rendue par la cour d’appel de Papeete le 14 août 2025 (n° RG 24/00032), la décision tranche les suites d’un compromis de vente annulé pour erreur et la restitution d’un dépôt de garantie versé à un office notarial. Le jugement déféré (tribunal civil de première instance de Papeete, 21 juin 2021, n° 21/304) avait prononcé la nullité, ordonné la restitution par l’office notarial et retenu la faute contractuelle de l’agence immobilière.

L’acquéreur avait versé un dépôt, après un premier diagnostic négatif, avant qu’un second contrôle révèle la présence de termites et une structure bois, contrairement à une présentation initiale en dur. Il a renoncé à l’acquisition et sollicité la restitution, outre des dommages et intérêts. Entre-temps, une procédure de redressement judiciaire du vendeur avait été ouverte, et l’office notarial avait remis les fonds au mandataire judiciaire sur ordre juridictionnel.

Sur appel, la juridiction d’appel admet la recevabilité et statue partiellement par infirmation. Elle juge l’office notarial non redevable, constate la remise régulière au mandataire judiciaire et renvoie l’acquéreur à ses voies d’exécution propres. Elle confirme la nullité pour erreur, maintient l’indemnisation modérée contre l’agence et condamne solidairement les héritiers du vendeur à restituer la somme. L’arrêt relève ainsi que « statuants par infirmation partielle du jugement » et qu’« aucune faute des notaires n’est caractérisée », quand « le compromis était nul pour erreur mais non pour dol ». Le reste « devra être confirmé sur l’ensemble de ses autres dispositions ».

I. La détermination du débiteur de la restitution après l’annulation

A. La décharge de l’office notarial en présence d’un ordre juridictionnel impératif

La cour constate que l’office notarial a restitué le dépôt entre les mains du mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure collective du vendeur. Dès lors, la remise procède d’un ordre juridictionnel impératif, ce qui exclut une faute du dépositaire et, par suite, toute condamnation à restituer. L’arrêt juge, en des termes clairs, qu’« aucune faute des notaires n’est caractérisée ». L’office, dessaisi par la décision de la juridiction consulaire antérieure et par l’autorité du mandataire, n’était plus détenteur des fonds au jour où la restitution était réclamée.

L’argument tiré d’une saisie conservatoire, avec l’office notarial tiers saisi, ne peut prospérer dans ce cadre. La cour rappelle que « c’est dans le cadre de la procédure de saisie conservatoire qu’il doit soutenir ses arguments relatifs à la faute du tiers saisi ». L’instance au fond, autonome, ne se substitue pas au contentieux de l’exécution. La solution s’accorde avec la distribution des compétences entre le juge de l’exécution et le juge du fond, et protège la sécurité des flux en procédure collective.

B. La responsabilité de restitution mise à la charge des héritiers du vendeur

Si l’office notarial est déchargé, la dette de restitution subsiste à l’encontre des successeurs du vendeur. La cour affirme que les héritiers « restent tenus de la dette de leur auteur », relevant en outre l’existence d’un boni de liquidation supérieur aux sommes dues. La condamnation solidaire abonde en ce sens, dans la logique de la transmission universelle du patrimoine et de la purge des créances nées du contrat annulé.

La base de la restitution demeure l’anéantissement rétroactif du contrat pour erreur. La conséquence normale impose de replacer les parties dans l’état antérieur. Statuant avec mesure, la cour « statu[e] à nouveau sur ce seul point » pour déplacer le débiteur de la restitution. Le schéma ainsi retenu ménage la cohérence des règles de la nullité et l’ordre public de la procédure collective.

II. L’équilibre des responsabilités: erreur, absence de dol et faute de l’intermédiaire

A. La confirmation de la nullité pour erreur et l’exclusion du dol

Le premier juge avait retenu que « le compromis était nul pour erreur mais non pour dol ». La cour confirme ce raisonnement en constatant l’erreur déterminante sur les caractéristiques du bien, révélée par le second diagnostic, sans artifice imputable au vendeur. La distinction, classique, maintient la sanction d’anéantissement tout en écartant l’aggravation délictuelle et ses conséquences indemnitaires plus étendues.

La voie d’augmentation des dommages et intérêts ne trouve pas d’appui en appel. L’arrêt relève, avec sobriété, « Force est de constater qu’il ne produit pas d’élément matériel nouveau en appel ». Dès lors, la mesure réparatrice demeure circonscrite, sans bascule vers une responsabilité dolosive ni vers une réparation excédant le nécessaire.

B. La faute contractuelle de l’agence et la portée pratique de la solution

L’arrêt confirme la faute contractuelle de l’agence immobilière, rappelant qu’« l’agence immobilière a commis une faute contractuelle mais non dolosive, en proposant la vente du bien immobilier présenté comme étant construit en dur alors qu’il s’agit d’une structure en bois sur fondations en béton ». La négligence d’information suffit à fonder l’indemnisation, mais l’absence de manœuvres caractérisées limite l’étendue de la réparation. Cette ligne sépare utilement la carence professionnelle de la fraude.

La portée de l’arrêt est double. D’une part, il sanctuarise la circulation des fonds en procédure collective et prévient des injonctions contradictoires adressées aux officiers publics, dont la mission demeure encadrée par le juge. D’autre part, il réaffirme l’exigence d’exactitude des informations délivrées par l’intermédiaire, sans sur-sanctionner au-delà de la faute prouvée. Au total, « [le jugement] devra être confirmé sur l’ensemble de ses autres dispositions », l’arrêt opérant un ajustement ciblé du débiteur de la restitution pour préserver la logique des régimes en présence.