Cour d’appel de Paris, le 1 juillet 2025, n°23/07299

La Cour d’appel de Paris, 1er juillet 2025, statue sur un litige relatif à l’occupation d’un logement initialement mis à disposition à titre gratuit, puis dénoncée par le propriétaire. Le contentieux soulève des questions procédurales de nullité d’assignation et de recevabilité, ainsi que des questions de fond quant à la qualification de la mise à disposition, aux conditions de sa résiliation et à ses effets, notamment l’expulsion, les charges et les dommages-intérêts.

Les faits tiennent à la mise à disposition en 2012 d’un appartement, sans contrepartie financière, au profit de l’occupante. En 2019, deux mises en demeure ont invité celle-ci à quitter les lieux. L’occupante s’est maintenue dans l’appartement, ce qui a conduit à des assignations en 2021 et 2022. La juridiction de première instance a retenu l’occupation sans droit ni titre et ordonné l’expulsion.

La procédure a connu un renvoi par le tribunal judiciaire de Paris vers le juge des contentieux de la protection, puis un jugement du 13 mars 2023, confirmé en appel. Postérieurement à la première assignation, le bien a été cédé, et le cessionnaire est intervenu volontairement devant la juridiction d’appel. L’ordonnance de clôture est du 19 mai 2025.

L’occupante sollicitait la nullité d’actes, contestait toute occupation sans titre, demandait des indemnités et des délais pour quitter les lieux. Le propriétaire initial demandait confirmation, une indemnisation accrue et des charges. Le cessionnaire sollicitait la confirmation et la condamnation de l’occupante au titre des frais irrépétibles. La juridiction d’appel confirme la solution, après avoir écarté la nullité, reçu l’intervention volontaire, et qualifié la situation de prêt à usage résilié avec préavis raisonnable, ouvrant droit à expulsion et à réparation.

I. Régularisation procédurale et recevabilité de l’action

A. La couverture de la nullité par l’assignation ultérieure

La cour s’appuie sur la lettre des textes et sur la logique du grief. Elle rappelle d’abord que « Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit. » Elle précise, dans la continuité, que « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. » L’irrégularité initiale était avérée, la cour constatant que « Il ressort de l’examen de l’assignation initiale délivrée le 21 mai 2021 que celle-ci n’est pas motivée en droit. »

La suite procédurale a cependant neutralisé ce vice. La juridiction d’appel se réfère à la règle utile, rappelant que « Selon l’article 115 du même code, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. » La seconde assignation, motivée en fait et en droit, jointe à la première, a ainsi effacé l’irrégularité, faute de grief subsistant. La solution est orthodoxe. Elle illustre l’économie du contentieux, qui privilégie la régularisation efficace sur les sanctions formalistes, dès lors que le défendeur a été pleinement mis en état de débattre du fond.

Cette approche, conforme à l’équilibre posé par les articles 114 et 115 du code de procédure civile, garantit l’accès au juge sans sacrifier les droits de la défense. Elle évite d’ériger la nullité en fin de non-recevoir déguisée, lorsque la reprise régulière de l’instance rétablit la loyauté procédurale et l’information du défendeur.

B. L’intérêt et la qualité à agir du cessionnaire intervenant

La recevabilité de l’intervention volontaire est tranchée à l’aune du critère classique. La cour rappelle que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention », en se référant à l’article 31 du code de procédure civile. Le cessionnaire, titulaire d’un droit réel, justifie d’un intérêt direct et personnel, suffisant pour intervenir et reprendre les demandes relatives à la restitution du bien et à la réparation du préjudice né du maintien dans les lieux.

La solution confirme que la transmission du droit de propriété emporte transfert corrélatif des prérogatives contentieuses utiles. La recevabilité de l’intervention s’accorde avec l’économie de l’appel, dès lors que l’objet du litige, centré sur l’occupation et ses effets, demeure identique. La qualité à agir se déduit ici du titre, l’intérêt à agir du risque de privation de jouissance et de l’atteinte portée au droit de disposer.

Cette solution est cohérente avec l’objectif de bonne administration de la justice. Elle évite la multiplication d’instances parallèles et prévient les difficultés d’autorité de la chose jugée. Le cessionnaire devient l’acteur procédural pertinent pour obtenir l’expulsion et la réparation des conséquences du maintien indû.

II. Qualification de prêt à usage et effets de la résiliation

A. Prêt à usage à durée indéterminée et préavis raisonnable

La cour retient la qualification de prêt à usage, rappelant que « En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » Elle souligne la gratuité de l’opération, conforme à ce que « Le prêt est un contrat à titre gratuit. » Elle précise la règle de restitution, en ce sens que « Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. »

La détermination du terme commande la solution. L’absence d’échéance convenue et l’ancienneté de la mise à disposition autorisent la résiliation unilatérale, sous réserve d’un délai raisonnable. La cour l’énonce nettement : « En l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d’obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable sans devoir justifier d’un besoin pressant et imprévu de la chose. » La qualification repose sur des indices concordants, la décision relevant que « La longue durée de la mise à disposition de la chose, lui conférant une stabilité certaine […] sont des présomptions de fait suffisamment graves, précises et concordantes, pour établir la réalité d’un prêt. »

La conséquence est immédiate. À l’issue d’un préavis de plus de treize mois, la jouissance cesse d’être fondée en droit. L’occupation devient indue et caractérise un trouble illicite. La cour articule explicitement la protection du propriétaire, rappelant que « En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », et en déduisant que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite duquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant. »

Cette motivation est convaincante. Elle distingue justement le régime de l’article 1889, relatif au besoin pressant, du régime applicable en cas de durée indéterminée, où seul le respect d’un délai raisonnable s’impose. Le contrôle du caractère raisonnable prend ici appui sur la durée de mise en demeure et l’inertie de l’occupante quant à ses diligences de relogement.

B. Expulsion, charges et indemnisation: les suites de l’occupation indue

La cour confirme le refus de délais supplémentaires, par une motivation articulée autour des textes de l’exécution. Elle rappelle d’abord que « le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement », avant de préciser les critères d’appréciation, à savoir que « Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant […] ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites. » En l’espèce, l’absence d’éléments sur la situation de l’occupante et l’absence de démarches de relogement justifient le rejet. Le long préavis déjà accordé concourt à l’appréciation d’ensemble.

La demande de charges de copropriété est également rejetée. La cour rattache à bon droit la question au contenu du prêt verbal. Faute de stipulation spécifique et de mise en demeure antérieure, aucune obligation de rembourser des charges n’a été convenue. La solution s’accorde avec le rappel utile selon lequel, si certaines dépenses consécutives à l’usage peuvent être supportées par l’emprunteur, la charge doit résulter d’un accord ou d’une pratique non équivoque. En l’absence de base contractuelle, l’exigibilité fait défaut.

Sur la réparation, la cour retient une faute civile fondée sur le maintien indu. Elle motive clairement le principe de responsabilité en énonçant que « Le maintien dans les lieux postérieurement au 21 mai 2021 constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire. » Elle confirme une évaluation forfaitaire du préjudice de jouissance, à la lumière des éléments produits, sans adopter une approche strictement liquidative par poste. Cette méthode, fréquente en pareille matière, ménage une appréciation concrète du trouble de jouissance et de la privation de la faculté de disposer.

L’équilibre d’ensemble convainc. La mesure d’expulsion rétablit l’effectivité du droit de propriété, l’absence de délais supplémentaires sanctionne l’inaction persistante, et l’évaluation forfaitaire, prudente, répare l’essentiel sans encourager l’enrichissement sans cause. La décision, précise et mesurée, s’inscrit dans la continuité du droit positif, en rappelant les exigences de preuve du prêt, la portée d’un préavis raisonnable et le rôle subsidiaire des charges en l’absence de stipulation.