Cour d’appel de Paris, le 1 juillet 2025, n°23/08211

Rendue par la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 4, le 1er juillet 2025 (n° RG 23/08211), la décision commente un litige locatif né d’un dégât des eaux. La question porte principalement sur la preuve du préjudice matériel allégué et sur l’indemnisation d’un trouble de jouissance ponctuel, ainsi que sur la portée de l’obligation de régularisation annuelle des charges.

Les faits tiennent à un sinistre survenu en décembre 2019 dans un logement d’habitation. Le bailleur a missionné un prestataire dans la journée pour rechercher et réparer la fuite, avec aspiration de l’eau présente dans les pièces affectées. Une expertise contradictoire organisée par les assureurs n’a pas constaté de dommages au jour de leurs opérations.

Par jugement du 7 avril 2023 du juge des contentieux de la protection d’Évry, le bailleur a été condamné à indemniser la locataire pour un préjudice matériel et un trouble de jouissance, et la locataire à régulariser une dette locative. En appel, le bailleur demande l’infirmation des condamnations indemnitaires. La locataire sollicite la confirmation partielle avec revalorisation du trouble de jouissance, la production sous astreinte des justificatifs de charges, la réformation sur les loyers et l’allocation de frais irrépétibles.

La Cour se prononce en deux temps. Elle écarte d’abord l’indemnisation du préjudice matériel faute de preuve suffisante, puis elle retient un manquement ponctuel à l’obligation de délivrance ouvrant droit à une indemnité modeste pour trouble de jouissance. En outre, elle refuse toute astreinte de régularisation des charges, exclut l’abus d’appel et déboute des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

I. L’exigence probatoire du préjudice matériel et la cohérence du raisonnement indemnitaire

A. Le cadre normatif et les diligences du bailleur
L’obligation de délivrance et d’entretien, issue des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, commande un logement en bon état et l’exécution des réparations nécessaires. Les juges relèvent des diligences rapides du bailleur, intervenu moins de dix heures après la survenance du sinistre, pour circonscrire la fuite et évacuer l’eau. Cette réaction accroît l’exigence probatoire qui pèse sur l’ayant droit à indemnisation et renforce la lecture causale restrictive de l’événement dommageable.

La Cour valorise l’expertise contradictoire dépourvue de constatations matérielles utiles. Elle s’appuie aussi sur la position de l’assureur de la locataire, ainsi formulée: « le 06 juillet 2020 un expert a été mandaté. Lors de ces opérations d’expertise, l’expert mandaté par notre compagnie et l’expert du bailleur n’ont pu constater les dommages aux embellissements, les travaux ayant été, selon les déclarations de votre cliente, effectués par ses soins entre temps, ni au mobilier que l’assurée aurait jeté. (‘) La matérialité des dommages et l’étendue du sinistre n’ayant pu être vérifié, nous ne sommes ainsi pas en mesure d’intervenir. (‘) l’assuré doit d’une part démontrer la réalité de ses dommages ainsi que leur étendue et d’autre part, rapporter la preuve du fait que ce sinistre entre bien dans le champ de la garantie contractuelle. »

B. La charge de la preuve et ses effets sur l’indemnisation
La solution s’articule autour d’une affirmation claire: « Il se déduit de ces circonstances que la matérialité des dommages, leur réalité et leur étendue ne sont dès lors pas établis. » La Cour en tire la conséquence logique d’un débouté intégral des demandes au titre du préjudice matériel. L’arrêt confirme, dans sa lettre, une exigence probatoire élevée dans le contentieux des dégâts des eaux lorsque les dommages n’ont pas été fixés contradictoirement avant toute remise en état.

Cette position, conforme au droit positif, prévient les difficultés d’imputation et de chiffrage a posteriori. Elle incite la victime alléguée à conserver les éléments matériels et à obtenir des constats utiles avant toute réparation. L’économie de la décision, centrée sur la preuve stricte du dommage, se justifie par le principe de réparation intégrale et la nécessaire vérifiabilité des atteintes invoquées.

II. Le trouble de jouissance ponctuel et les demandes accessoires

A. La caractérisation du manquement et l’évaluation du trouble
Les juges admettent un manquement ponctuel à l’obligation de délivrance pour la journée du sinistre. Ils écrivent: « le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un appartement en bon état de réparation, les désordres supportés par la locataire pendant une journée lui ayant nécessairement occasionné un préjudice de jouissance que la cour évalue à 180 euros. » Le motif retient l’humidité, des eaux usées stagnantes et l’intervention du plombier, éléments suffisants pour reconnaître un trouble certain, bref et limité.

Le dispositif alloue toutefois 500 euros au titre du trouble de jouissance. La divergence chiffrée entre motifs et dispositif interroge la cohérence interne du prononcé. Le dispositif prime, mais le motif suggère une appréciation modeste, strictement corrélée à la durée et à l’intensité du trouble. Cette issue demeure d’espèce et traduit une logique de proportionnalité temporelle dans l’indemnisation des atteintes à la jouissance.

B. Les charges locatives, l’abus d’appel et les frais de procédure
Au sujet des charges, la Cour rappelle avec netteté que « Cette obligation de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction. » Dès lors que les justificatifs et clefs de répartition sont communiqués et que la dette locative ressort des pièces, l’astreinte est écartée. La confirmation de la condamnation pour arriérés, nonobstant une prise en charge partielle par un organisme tiers, illustre la permanence de l’obligation principale.

S’agissant de l’abus d’appel, la Cour constate que l’intimée « n’établit pas l’existence d’une faute qui ferait dégénérer en abus le droit de relever appel ». La position est équilibrée et conforme à une jurisprudence exigeante en la matière. Enfin, l’équité conduit à écarter l’indemnité procédurale: « Il convient en équité de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. » L’ensemble dessine un raisonnement sobre, centré sur la preuve, la stricte causalité et la mesure des réparations.