Cour d’appel de Paris, le 10 juillet 2024, n°24/09565

La Cour d’appel de Paris, statuant le 10 juillet 2024, se prononce sur une action en suppression d’une gaine technique adossée à une façade. Le propriétaire de l’immeuble supportant l’ouvrage agit contre les sociétés exploitant un restaurant dans la copropriété. La juridiction inférieure avait déclaré l’action prescrite. La question posée est celle de la prescription applicable à une action en démolition pour empiétement. La cour d’appel infirme l’ordonnance et déclare l’action recevable.

La nature imprescriptible de l’action en revendication

Le fondement textuel du droit de propriété. La décision rappelle d’abord les principes fondamentaux gouvernant le droit de propriété. Elle s’appuie sur les articles 544 et 545 du code civil qui en définissent l’étendue absolue. Elle cite également l’article 2227 du même code qui pose son caractère imprescriptible. Ce socle textuel est essentiel pour qualifier l’action litigieuse.

La qualification d’action en revendication imprescriptible. La cour opère une qualification décisive de l’action exercée. Elle affirme que l’action en suppression d’un ouvrage empiétant sur un fonds voisin est une espèce d’action en revendication. Elle précise que cette action « n’est pas soumise à la prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières mais, comme le droit de propriété qu’elle est destinée à protéger et qui ne s’éteint pas par le non-usage, est imprescriptible ». Cette assimilation à l’action en revendication écarte toute prescription extinctive.

La charge de la preuve du point de départ de la prescription

L’insuffisance des éléments produits par les défendeurs. La cour examine subsidiairement l’application de la prescription trentenaire. Elle rappelle une règle de preuve cardinale en la matière. La charge de démontrer le point de départ du délai incombe à celui qui invoque la prescription. Or les sociétés défenderesses se sont contentées d’affirmations non étayées sur l’ancienneté de l’ouvrage.

Le rejet des présomptions invoquées. La motivation de première instance s’appuyait sur la destination constante du local. L’exploitation d’un restaurant depuis l’origine rendait probable l’existence ancienne de la gaine. La cour d’appel rejette ce raisonnement comme insuffisant. Elle note que la gaine « ne figure pas sur les plans d’origine de la copropriété ». Le seul fait de l’exploitation restaurant ne prouve pas la date d’installation de l’équipement litigieux.

Cette décision affirme avec force le caractère imprescriptible de l’action en démolition pour empiétement. Elle en fait une application stricte de l’article 2227 du code civil en la qualifiant d’action en revendication. Cette solution protège le droit de propriété contre les atteintes matérielles permanentes. Elle s’écarte d’une jurisprudence antérieure qui soumettait une action similaire à la prescription trentenaire. « L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. » (Cass. Troisième chambre civile, le 6 avril 2022, n°21-13.891). La distinction repose sur la source du trouble, venant ici d’un empiétement pur et non d’une violation de charges.

La portée de l’arrêt est également procédurale par son rappel des règles de preuve. Il souligne que la prescription, même trentenaire, doit être prouvée dans son point de départ par celui qui l’invoque. Cette exigence rigoureuse empêche de présumer l’ancienneté d’un ouvrage à partir de la simple destination des lieux. Elle oblige à produire des éléments précis et convaincants sur la date de réalisation des travaux. Cette analyse renforce la position du propriétaire lésé face à un empiétement difficile à dater avec certitude.