Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour d’appel de Paris confirme la résiliation d’un bail décidée par le Tribunal judiciaire de Melun le 15 mars 2022. L’affaire porte sur l’articulation entre destination contractuelle, troubles aux tiers et impayés, dans le cadre d’une exploitation mêlant restauration et évènementiel.
Un premier bail du 1er décembre 2016 porte sur 180 m². Un second bail est conclu le 1er janvier 2019 pour 390 m² dans le même immeuble. Après adjudication le 6 février 2020, le bailleur met en demeure le 27 mars 2020 de respecter la clause de destination du bail du 1er janvier 2019. Une assignation est délivrée le 2 juin 2020. Le preneur décède le 13 juillet 2020; ses ayants droit et l’exploitante sont appelés en intervention forcée le 2 novembre 2020.
Le Tribunal judiciaire de Melun résilie le bail du 1er janvier 2019, ordonne l’expulsion et la remise des lieux, et alloue une indemnité procédurale; appel est interjeté. Les appelants soutiennent l’existence de deux baux distincts, l’activité de restauration et d’événementiel serait conforme, et aucun trouble ou impayé grave n’est établi. L’intimée invoque la violation de la destination, subsidiairement des impayés importants, et demande confirmation de la résiliation et de l’expulsion.
La question est de savoir si des événements organisés dans des locaux autorisant la restauration violent la destination, ou si seuls troubles et impayés commandent la résiliation. La cour rappelle d’abord que « Au regard des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part, user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination du bail, d’autre part, payer le loyer. » Elle juge que l’organisation de soirées « ne contrevient pas à la destination des lieux ». En revanche, elle retient que les nuisances « sont de nature à caractériser un manquement récurrent du locataire à ses obligations » et constate que « En outre, tel que souligné par l’intimée, la dette locative n’a cessé de s’aggraver, tel que cela ressort des décomptes locatifs versés aux débats, et se monte à la somme de 90.532 euros selon décompte arrêté au 17 mai 2022. » Elle en déduit que « Au regard des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations, c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résiliation du bail du 1er janvier 2019 », et confirme les mesures accessoires, le jugement étant « confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ».
I. La qualification des manquements retenus
A. Destination contractuelle respectée
La juridiction d’appel distingue les baux et apprécie la destination selon les stipulations propres à chacun. Elle écarte le grief principal en relevant que les activités de restauration et d’événementiel, telles que pratiquées, n’ont pas excédé l’usage convenu. La formule « ne contrevient pas à la destination des lieux » manifeste un contrôle concret de l’objet loué, éclairé par les éléments contractuels et la configuration des lots.
Cette démarche confirme que la déspécialisation n’est pas requise dès lors que l’activité exercée entre dans le périmètre stipulé. Le débat sur les autorisations antérieures ou les pièces d’immatriculation s’efface devant l’examen du contenu de la destination. La Cour privilégie le texte du bail et les constats opérés, sans confondre le contrôle de l’usage avec l’appréciation des conditions d’exploitation.
B. Troubles caractérisés et obligation de jouissance paisible
Après avoir neutralisé l’argument tiré de la destination, la Cour recentre le litige sur l’autre pilier de l’article 1728. Elle cite, en préambule, que « le preneur est tenu de deux obligations principales », puis qualifie les nuisances d’atteintes répétées à la jouissance paisible. L’énoncé selon lequel elles « sont de nature à caractériser un manquement récurrent du locataire à ses obligations » fixe la gravité des faits.
La décision articule ainsi des constats de nuisances et la dégradation des relations de voisinage, indépendamment de toute question d’autorisation administrative. Elle inscrit la sanction dans le champ contractuel, où la persistance et l’intensité des troubles suffisent, à elles seules, à emporter la résiliation judiciaire, sans qu’un changement de destination soit nécessairement établi.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Clarification du contrôle judiciaire en matière de bail commercial
La solution clarifie la hiérarchie des griefs. La conformité de l’activité à la destination ne protège pas contre la résiliation lorsque l’exploitation compromet la jouissance paisible. Le juge distingue nettement l’objet autorisé et les modalités d’exercice, et admet que la seconde sphère peut, à elle seule, justifier la rupture.
Cette approche, sobre et cohérente, renforce la prévisibilité du régime. Elle invite le preneur à internaliser les risques liés à l’organisation d’événements, même licites quant à l’usage, dès lors qu’ils génèrent des troubles avérés. Elle conforte, par ailleurs, l’autonomie du contrôle contractuel par rapport aux régimes publics de police administrative.
B. L’agrégation des manquements et la rigueur de la sanction
La Cour ajoute un second fondement, tenant aux impayés, qui accroît la densité fautive de l’ensemble. Elle relève expressément que « la dette locative n’a cessé de s’aggraver (…) et se monte à la somme de 90.532 euros selon décompte arrêté au 17 mai 2022 ». L’addition des troubles et des arriérés conforte la gravité, et justifie une résiliation avec expulsion.
La motivation synthétise ce cumul dans une formule décisive: « Au regard des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations », la résiliation est validée. La conséquence probatoire est nette: la persistance des manquements, même discutée quant à leur origine, l’emporte lorsque la matérialité et l’ampleur sont établies par pièces et constats. Le dispositif s’achève logiquement, le jugement étant « confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ».
