La cour d’appel de Paris, 10 juillet 2025 (pôle 5, chambre 3), est saisie d’un litige né d’un bail commercial conclu en décembre 2016 pour l’exploitation d’une plateforme de distribution et de stockage. Deux commandements délivrés en juillet 2019, l’un relatif aux règles de sécurité et prescriptions administratives, l’autre à la constitution d’une garantie autonome à première demande, ont déclenché la contestation. Une ordonnance de référé de mai 2020 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sur le second commandement avec délais, tandis qu’un jugement de mars 2023 a annulé les deux commandements, fixé une dette locative partielle, et alloué des dommages et intérêts. L’appel conduit la cour à confirmer les nullités, rejeter l’expulsion, recalculer l’arriéré et préciser le régime des charges et de l’indexation.
Les prétentions demeurent claires. La bailleresse sollicite l’efficacité des commandements, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation, subsidiairement un solde locatif supérieur et l’écartement des demandes indemnitaires. La locataire demande la confirmation des nullités, des injonctions envers la copropriété, des dommages et intérêts substantiels, et la réduction du loyer ou des charges. La question de droit porte d’abord sur la validité d’un commandement visant clause résolutoire au regard de l’exigence de précision, ensuite sur la bonne foi dans la mise en œuvre d’une garantie autonome à première demande, enfin sur l’office du juge du fond malgré une ordonnance de référé et les conséquences financières en matière d’indexation et de charges. La cour juge que « compte tenu de la gravité des effets d’une clause résolutoire, ses conditions d’application sont strictes et doivent être toutes réunies », annule les deux commandements, refuse l’expulsion, mais retient une dette locative arrêtée à 54.962 euros, sans réduction du loyer ni restitution globale de charges.
I. L’exigence de précision du commandement résolutoire et la rigueur probatoire
A. Le contrôle de précision du commandement du 9 juillet 2019
Le contrôle porte sur la finalité instrumentale du commandement, qui doit permettre la régularisation dans le délai légal. La cour rappelle que « la mise en demeure de cesser l’infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ». Elle ajoute que la clause résolutoire ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une stipulation expresse, et sous charge probatoire pesant sur le bailleur : « conformément à l’article 1315 du code civil, c’est au bailleur de rapporter la preuve de la persistance de l’infraction pour que la clause résolutoire soit acquise ». En l’espèce, l’acte vise globalement des « obligations relatives aux règles de sécurité incendie, aux prescriptions administratives et aux autorisations nécessaires », sans lister ni travaux, ni prescriptions concrètes, ni calendrier de mise en conformité.
La cour en déduit que « c’est à la bailleresse qu’incombe la charge de préciser dans le commandement les obligations non respectées par la locataire et les interventions à réaliser par elle dans le délai d’un mois. Or tel n’est pas le cas en l’espèce ». Le raisonnement refuse d’externaliser la précision à un rapport non annexé et discuté. La nullité s’ancre ainsi dans la fonction d’avertissement opératoire du commandement, corollaire de l’automaticité redoutable de la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 du code de commerce.
B. La cohérence de la rigueur avec la sécurité juridique du bail commercial
L’arrêt confirme la ligne jurisprudentielle qui encadre strictement les commandements résolutoires. L’enseignement dépasse l’espèce. Le juge entend prévenir l’usage général et abstrait d’injonctions, qui déplaceraient sur le preneur le fardeau de l’identification des manquements et des remèdes. Cette vigilance protège l’économie contractuelle tout en maintenant la clause résolutoire dans son rôle d’ultime sanction. Le sens de la décision est clair et pédagogique. Il invite les praticiens à libeller des commandements détaillant les obligations précises, les travaux attendus et les délais d’exécution matériellement réalisables par le preneur.
II. La bonne foi dans la garantie à première demande et les conséquences financières
A. L’office du juge du fond et la portée de l’ordonnance de référé
La cour délimite nettement l’autorité de l’ordonnance antérieure. Elle énonce que « l’ordonnance de référé définitive du 25 mai 2020 constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée ». Elle précise encore qu’« il ne se déduit pas de cette jurisprudence l’impossibilité pour le juge du fond de statuer sur la validité d’un commandement ayant fait l’objet de délais suspensifs en référé ». L’office du fond prime, permettant de contrôler la validité intrinsèque de l’acte et l’usage loyal de la clause, indépendamment de mesures provisoires antérieures. Cette articulation confirme la hiérarchie fonctionnelle des contrôles, et assure l’unité de la matière résolutoire autour des exigences légales et contractuelles.
Le contrôle de bonne foi s’exerce in concreto. Le juge retient la restitution du chèque de garantie antérieurement prévue, l’attitude de tolérance prolongée, les difficultés d’exploitation liées à la copropriété et les infiltrations, puis le caractère soudain de l’injonction. Il en résulte que la remise en cause brutale, dans un délai matériellement trop court pour obtenir une garantie bancaire, rompt la loyauté d’exécution.
B. La mauvaise foi retenue et les effets sur l’arriéré, l’indexation et les charges
Sur le commandement du 17 juillet 2019, la cour relève que « la délivrance soudaine […] d’un commandement visant la clause résolutoire du bail […] a été effectuée de mauvaise foi ». La sanction est la nullité, qui entraîne le refus d’expulsion. Le motif est explicite et ferme : « il convient, en conséquence, de rejeter la demande d’expulsion de la locataire ». La clause résolutoire demeure neutralisée lorsque le bailleur a, par ses propres actes, entretenu une situation de tolérance incompatible avec une exigence immédiate et rigoureuse.
Sur les sommes dues, la cour distingue soigneusement l’indexation et les charges. Elle rappelle, d’abord, la mécanique contractuelle de révision : « il en résulte qu’il incombe à la locataire de calculer elle-même l’indexation à l’aide des indices publiés et de l’appliquer spontanément lors du paiement à l’échéance ». Aucune erreur manifeste n’étant démontrée, il n’y a pas lieu de revenir au loyer initial. S’agissant des charges, la cour rappelle le principe de force obligatoire du contrat et les limites légales : « selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat faisant la loi entre les parties, le bailleur d’un local à usage commercial ne peut solliciter […] que des sommes clairement et expressément visées au bail ». Elle souligne enfin la sanction d’une absence de régularisation conforme : « il résulte de ces textes que l’absence de régularisation des charges […] rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ». Au vu des pièces de copropriété et des taxes foncières justifiées, la cour retient un solde de 54.962 euros au premier trimestre 2024, après corrections ponctuelles.
La valeur de l’arrêt tient dans la combinaison d’un contrôle exigeant de la loyauté contractuelle et d’une gestion technique des comptes. La portée est double. D’une part, le juge réaffirme une orthodoxie attendue sur la précision des commandements, qui constitue un garde-fou constant de la clause résolutoire. D’autre part, il clarifie la méthode de calcul des indexations et des charges dans un cadre légal renforcé, tout en refusant des indemnisations déconnectées des preuves. L’équilibre atteint préserve la sécurité des relations locatives, sans priver le bailleur du recouvrement de créances justifiées ni retirer au preneur la protection procédurale que commande l’article L. 145-41.
