Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 juillet 2025, la juridiction a confirmé en référé l’acquisition d’une clause résolutoire dans une résidence sociale pour hébergement non déclaré de tiers et a ordonné la libération des lieux. La question soulevée portait sur l’office du juge des référés en matière de résidences sociales, la caractérisation d’un trouble manifestement illicite au regard du code de la construction et de l’habitation, l’écartement d’un moyen de force majeure et l’octroi éventuel de délais d’expulsion. Les faits utiles tiennent à une mise à disposition d’une chambre assortie d’obligations précises d’occupation personnelle et de déclaration préalable de tout hébergement limité dans le temps, rappelées par le règlement intérieur. Après une mise en demeure restée sans effet, un constat a relevé la présence prolongée de deux tiers, l’un depuis plusieurs années, l’autre depuis un an. Saisi en référé, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux, fixé une indemnité d’occupation et refusé des délais. Devant la cour, l’occupant a invoqué la force majeure et, à titre subsidiaire, un sursis à expulsion, tandis que le gestionnaire sollicitait la confirmation. La cour rappelle que “S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée”. Elle retient l’existence d’un manquement grave au regard de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur, écarte la force majeure, déclare inapplicable la loi du 6 juillet 1989 aux logements-foyers et rejette toute demande de délai, en rappelant que “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an”.
I. L’office du juge des référés et la caractérisation du manquement en résidence sociale
A. Constat en référé de la clause résolutoire et absence de contestation sérieuse
Le cœur du contrôle exercé tient à la nature des mesures de référé et au degré de contestation. La cour réaffirme que le juge des référés ne prononce pas la résiliation, mais peut en constater les effets lorsque les conditions contractuelles sont réunies et qu’aucune contestation sérieuse ne s’y oppose. Elle articule ce pouvoir avec les textes de procédure civile, rappelant d’abord la faculté de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état afin de prévenir le dommage ou de faire cesser un trouble. La formule essentielle est claire et décisive: “S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée”. Le référé trouve donc sa place lorsqu’un mécanisme résolutoire de plein droit est stipulé, qu’une mise en demeure est délivrée, et qu’un délai contractuel est écoulé sans purge du manquement.
Cette approche ménage l’économie du contrat tout en préservant l’office du juge de l’évidence. La vérification porte sur la réalité du manquement et la régularité de la mise en œuvre de la clause, non sur un examen au fond de la responsabilité. L’option pour l’évidence s’inscrit dans la logique des mesures de remise en état, dont la finalité est ici la restitution des lieux. La cohérence de l’arrêt tient à la distinction opérée entre la résiliation, qui relève du fond, et la constatation d’effets résolutoires, recevable si l’évidence est acquise et documentée.
B. Hébergement non déclaré et trouble manifestement illicite au regard du CCH
L’arrêt s’appuie sur un faisceau contractuel et réglementaire précis, articulé avec l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, qui encadre strictement l’hébergement de tiers en résidence sociale. Le règlement intérieur impose une déclaration préalable avec identification de l’invité et enregistrement des dates dans un registre, pour une durée limitée à trois mois par an pour la même personne. La cour relève que le constat a mis en évidence une occupation prolongée par deux tiers, l’une pluriannuelle, l’autre d’un an, en dehors de tout respect des modalités déclaratives. Elle en déduit un manquement grave, constitutif d’un trouble manifestement illicite, justifiant des mesures de remise en état. Le motif central, débarrassé de toute référence personnelle, retient que: “Est ainsi manifestement rapportée la preuve d’une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles”.
Cette qualification concorde avec la finalité de sécurité, d’hygiène et de préservation du bâti en résidence sociale, souvent collective et soumise à des contraintes spécifiques. Le trouble naît de l’occupation par des tiers non déclarés, au-delà des tolérances strictement prévues, ce qui excède l’économie du régime d’hébergement autorisé. La clause résolutoire a donc pu valablement produire ses effets à l’issue du délai consécutif à la mise en demeure, l’absence de contestation sérieuse se déduisant ici de la durée, de la répétition et de la non-déclaration.
II. Appréciation critique de la décision et portée en matière de délais d’expulsion
A. Force majeure écartée et exigence de maîtrise des obligations contractuelles
L’invocation de la force majeure se heurte aux critères de l’article 1218 du code civil, que la cour mobilise implicitement. L’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible, et empêcher l’exécution de l’obligation. Or l’obligation en cause est ici négative et simple: occuper personnellement, ne pas consentir l’occupation à des tiers, déclarer tout hébergement autorisé et limité. La présence prolongée de tiers non déclarés ne résulte pas d’un empêchement irrésistible, mais d’une modalité d’organisation que le débiteur pouvait éviter, notamment en s’abstenant d’héberger durablement ou en respectant les mécanismes déclaratifs. La cour observe que la durée constatée retire à l’événement invoqué son caractère de nécessité absolue, surtout au regard de la nature des lieux.
Cette analyse est convaincante. La force majeure ne saurait couvrir une situation d’hébergement durable et non conforme, d’autant que le régime des résidences sociales prévoit déjà une faculté d’accueil strictement encadrée. La qualification de trouble manifestement illicite s’ensuit logiquement, puisque l’atteinte aux règles de sécurité et de gestion est objectivée par le constat et par la violation des textes. La solution confirme une ligne jurisprudentielle exigeante, qui refuse d’étirer la force majeure au-delà de son noyau normatif, surtout lorsque le débiteur disposait d’options licites pour respecter ses engagements.
B. Délais d’expulsion, exclusion de la loi de 1989 et critères d’appréciation
La cour clarifie d’abord le cadre applicable aux résidences sociales. Elle énonce que “Tout d’abord, il résulte de la combinaison des dispositions des articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que ce dernier texte, visé par l’appelant, n’est pas applicable aux logements-foyers”. Cette mise au point écarte l’argument tiré du régime de la location d’habitation classique, dont la finalité et les protections ne coïncident pas avec l’hébergement en structure collective. Le régime pertinent est celui du code des procédures civiles d’exécution, qui permet l’octroi de délais lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, dans la limite rappelée par la cour: “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an”.
L’arrêt retient néanmoins le rejet des délais. Il prend en compte l’âge et les difficultés personnelles de l’occupant, mais constate qu’un temps significatif a déjà été laissé pour s’organiser, sans démonstration suffisante de diligences utiles. La motivation est brève, mais conforme aux critères légaux, qui invitent à apprécier la bonne volonté, la situation respective des parties et les démarches de relogement. La formule conclusive est nette: “Dans ces conditions, ses demandes de délai pour libérer les lieux et de sursis à expulsion seront rejetées”. Cette rigueur se justifie au regard du manquement grave et de la nature collective des lieux, où la suroccupation et l’absence de contrôle des entrées affectent la sécurité et l’hygiène.
La portée de la décision est double. Elle confirme, d’une part, l’exclusion de la loi de 1989 pour les logements-foyers, ce qui concentre le contrôle sur le CCH, le règlement intérieur et le CPCE. Elle consolide, d’autre part, la grille d’analyse du trouble manifestement illicite en cas d’hébergement non déclaré, surtout lorsque la durée excède très largement les plafonds réglementaires. La pratique en ressort clarifiée: l’outil du référé demeure pleinement opérant pour restaurer la régularité d’occupation, à condition de réunir un dossier probant, sans préjuger du fond et sans dénaturer l’exception de force majeure. Quant aux délais, leur octroi reste envisageable, mais suppose des diligences crédibles de relogement et une situation personnelle qui ne procède pas d’un manquement structurel et répété aux règles de la résidence.
