Cour d’appel de Paris, le 10 septembre 2025, n°21/09547

La Cour d’appel de Paris, 10 septembre 2025, tranche un litige né d’un contrat d’entretien de copropriété à exécution successive. Deux échéances mensuelles de 2019 étaient demeurées impayées, l’appelant invoquant de prétendus manquements du prestataire et produisant des constats postérieurs à la fin du contrat.

En première instance, une condamnation partielle avait été prononcée, avec rejet des dommages et intérêts. En appel, l’appelant sollicitait le débouté de la demande de paiement, l’allocation de sommes au titre d’une remise en état confiée à un tiers, et l’admission d’une prétention nouvelle fondée sur une facture de septembre 2020. L’intimé réclamait la totalité des deux échéances impayées, intérêts et frais, et le rejet de la reconvention.

La question juridique portait d’abord sur la possibilité de s’opposer au paiement d’échéances dans un contrat d’entretien en alléguant une inexécution, en l’absence de demande de résolution. Elle visait ensuite la recevabilité, en appel, d’une demande additionnelle au regard des articles 564 à 566 du code de procédure civile, et l’appréciation de la preuve du manquement contractuel dans un contexte technique.

La Cour répond par un double mouvement. Sur le terrain de l’ancien article 1184 du code civil, elle écarte l’opposition au paiement faute de résolution sollicitée, rappelant que «La résolution doit être demandée en justice». Sur le plan procédural, elle refuse une prétention introduite pour la première fois en cause d’appel, rappelant la règle des «mêmes fins» et déclarant la demande irrecevable. Il en résulte la condamnation au paiement de l’intégralité des échéances litigieuses, et le rejet des dommages et intérêts.

I. Paiement des échéances et exception d’inexécution écartée

A. Le cantonnement de la défense au terrain indemnitaire, à la lumière de l’article 1184 ancien
La Cour rappelle le cadre applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016. Elle cite l’ancien article 1184 du code civil, selon lequel «La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques» et «La résolution doit être demandée en justice». L’absence de demande de résolution structure la solution.

Constatant que l’appelant ne poursuit pas la résolution, la Cour énonce que «Il ne peut donc prétendre qu’à des dommages et intérêts et ne peut s’opposer à la demande en paiement des échéances de juin et juillet 2019». La défense d’inexécution est ainsi neutralisée, non comme principe, mais par le choix procédural opéré et la nature de la prétention formulée. La sanction cohérente en découle: «C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que les deux factures non payées, soit 6 670,08 euros restaient dues».

Ce raisonnement articule nettement l’obligation de paiement dans un contrat à exécution successive et la sanction de l’inexécution. Le refus de payer ne se substitue pas, en l’espèce, à la demande de résolution, et demeure subordonné à la preuve d’une inexécution suffisamment caractérisée, que la Cour contrôle strictement.

B. La défaillance non établie: temporalité de la preuve et charge probatoire
La Cour examine ensuite les éléments versés, notamment deux constats d’huissier, dressés plusieurs mois après la fin d’exécution. Elle souligne que l’un d’eux, effectué «trois mois après la dernière intervention», «ne permet pas de démontrer un quelconque manquement à ses obligations contractuelles». Elle ajoute encore, s’agissant d’appréciations techniques, que «les constatations de l’huissier, non sachant en matière d’horticulture, […] ne peuvent démontrer aucune faute».

La Cour rattache également l’état des lieux à la répartition contractuelle des obligations, l’arrosage ressortant aux gardiens, ce qui ôte aux constats tardifs une part de leur portée probatoire. Elle refuse toute déviation du régime de la preuve en relevant que «Le syndicat tente d’inverser la charge de la preuve […] mais échoue à démontrer la faute contractuelle qu’il invoque». L’exception d’inexécution échoue pour défaut de preuve, et l’obligation de paiement recouvre sa plénitude.

L’économie de cette première séquence commande la solution pécuniaire. La Cour confirme la dette des deux échéances et répare l’insuffisance de la condamnation initiale, en alignant le montant dû sur l’assiette contractuelle.

II. Portée procédurale et contractuelle de la solution

A. Discipline des prétentions en appel: la rigueur des articles 564 à 566 du code de procédure civile
La Cour mobilise le triptyque des articles 564 à 566. Elle rappelle, d’une part, que «à peine d’irrecevabilité […] les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions», et, d’autre part, que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins». Elle précise enfin que seules peuvent s’ajouter «les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire».

La prétention fondée sur la facture du 21 septembre 2020 n’est ni une actualisation du même préjudice, ni l’accessoire d’une demande antérieure. Elle poursuit une fin autonome de paiement, d’assiette et de cause distinctes. La solution s’impose dès lors, sèche et ferme: «La demande doit par conséquent être déclarée irrecevable». La Cour fait ainsi œuvre de police des conclusions, au service de la concentration des prétentions.

Cette exigence contribue à la lisibilité du litige en appel et à la loyauté des débats. Elle prévient les recompositions tardives d’objets de demandes, qui brouillent l’office du juge et déséquilibrent la contradiction.

B. Enseignements pour les contrats d’entretien à exécution successive
L’arrêt donne deux indications utiles. Sur le fond, le lissage du prix sur la durée n’affaiblit pas l’exigibilité mensuelle, sauf résolution ou preuve d’inexécution sérieuse imputable. L’appelant ne pouvait contourner ce schéma en se retranchant derrière des constats tardifs et techniquement fragiles, lorsque le contrat prévoyait l’arrosage par un tiers. À défaut d’éléments techniques contemporains des opérations et imputant la dégradation, l’allégation d’inexécution demeure inopérante.

Sur la méthode, la Cour souligne l’importance d’une stratégie contentieuse cohérente. L’action en responsabilité contractuelle demeure ouverte, mais elle ne suspend pas, par principe, l’exigibilité des échéances. L’introduction d’une prétention nouvelle en appel échoue lorsqu’elle ne tend pas aux «mêmes fins» et ne s’inscrit pas dans le cercle de l’accessoire, de la conséquence, ou du complément nécessaire. La cohérence d’ensemble ressort d’une formule de synthèse: «Le jugement doit être infirmé sur ce point», en ce qu’il n’avait pas statué sur l’intégralité des échéances dues, tandis que l’irrecevabilité et le rejet de la reconvention sont confirmés.

Au total, la Cour d’appel de Paris, 10 septembre 2025, affirme une ligne claire. Elle protège l’exigibilité des prestations périodiques en l’absence de résolution et de preuve probante du manquement, et elle fait respecter, avec constance, la concentration des prétentions en appel.