Cour d’appel de Paris, le 10 septembre 2025, n°22/19285

Par un arrêt du 10 septembre 2025, Cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), la juridiction a infirmé un jugement du 27 octobre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny dans un litige de recouvrement de charges de copropriété. Un copropriétaire, titulaire de lots acquis en 2018, n’avait pas réglé ses appels de fonds et travaux sur plusieurs années. Le syndicat de l’immeuble avait sollicité le paiement de 12 329,75 euros au principal, outre frais de recouvrement, dommages-intérêts, intérêts et indemnité procédurale.

En première instance, la demande avait été rejetée, le juge relevant l’absence d’appels de fonds versés aux débats. En appel, l’intimé a fait défaut. L’appelant a communiqué de nouvelles pièces, dont les appels litigieux et le règlement de copropriété, et a soutenu la certitude et l’exigibilité de sa créance à la date retenue, en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions d’assemblée générale. La question portait sur les conditions probatoires de la créance de charges, l’exigibilité sans notification préalable des appels, puis l’imputabilité des frais de recouvrement et l’octroi de dommages-intérêts pour mauvaise foi.

La cour retient d’abord que les charges, approuvées et appelées selon les textes, sont certaines, liquides et exigibles, sans que l’envoi des appels conditionne l’exigibilité. Elle admet ensuite l’imputation au copropriétaire défaillant des frais nécessaires de commandement, et alloue des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires en raison d’une mauvaise foi caractérisée.

I) L’exigibilité des charges et la preuve de la créance

A) Le rappel des principes légaux et jurisprudentiels
La décision rappelle d’abord la base textuelle des obligations de contribution. Elle cite ainsi: « Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Cette disposition, d’application constante, fonde la dette de charges selon des critères objectifs.

La cour précise ensuite le régime d’exigibilité attaché à l’approbation des comptes et aux provisions. Elle énonce: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. » Le rappel de l’article 14-1 s’inscrit dans la même logique: « Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…) ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » Le principe probatoire est, enfin, clairement posé: « En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. »

Ce triptyque articule la création, l’exigibilité et la preuve de la dette. L’approbation confère la certitude; le vote rend les provisions exigibles à date; la preuve incombe au syndicat, qui peut l’administrer par relevés de compte, procès-verbaux d’assemblée, dépenses, et états individuels.

B) La mise en œuvre probatoire et la rectification du raisonnement de première instance
Au vu des éléments communiqués en cause d’appel, la cour constate que les appels de fonds sont désormais produits et que, surtout, leur envoi ne conditionne pas l’exigibilité. Elle le formule sans ambiguïté: « il sera rappelé que l’envoi des appels de fonds n’est pas une condition d’exigibilité des charges de copropriété, lequel n’est que le rappel de la date d’exigibilité telle que fixée par la loi ou l’assemblée. » La motivation corrige ainsi l’analyse du premier juge, attachée à une formalité de rappel et non à la source légale de l’exigibilité.

La conséquence est logique: l’infirmation intervient sur le chef de rejet et la condamnation est prononcée à hauteur de 12 329,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Le contrôle se montre cohérent avec la jurisprudence qui déduit l’exigibilité de la décision collective et non de la notification d’un appel, laquelle n’est qu’un instrument d’information. Reste, toutefois, à déterminer le sort des frais annexes et de la réparation complémentaire.

II) Les accessoires de la créance: frais nécessaires et responsabilité

A) L’imputabilité des frais de recouvrement au regard de l’article 10-1
La cour rappelle le principe d’imputation au seul copropriétaire des frais nécessaires. Elle cite: « Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont imputables au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à lencontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Elle précise le critère de nécessité: « Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. »

Dans l’espèce, un commandement de payer avait été délivré, dûment justifié, pour 185,28 euros. La cour l’impute au débiteur défaillant, en dehors des dépens de l’instance. La solution est mesurée et fidèle au texte, car elle distingue la gestion courante des actes de poursuite, et exige une créance préalable justifiée. Cette approche prévient toute dérive tarifaire et conforte la sécurité des syndicats diligents.

B) La réparation d’un préjudice distinct par l’article 1231-6
La décision statue aussi sur une demande autonome de dommages-intérêts en raison d’une mauvaise foi alléguée. Elle rappelle la base légale: « L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. » La cour caractérise la mauvaise foi par une abstention prolongée de paiement sur près de quatre années, malgré relances et mise en demeure, et en déduit un préjudice direct pour la collectivité, distinct de la réparation moratoire.

L’allocation de 800 euros apparaît proportionnée et pédagogique. Elle ne se substitue pas aux intérêts, mais répare un trouble autonome de trésorerie et de gestion. La motivation s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle prudente: elle exige des circonstances objectives de défaillance persistante et l’atteinte à l’intérêt commun, sans ériger une peine privée automatique. L’économie de l’arrêt, qui joint certitude de la créance, imputabilité des frais nécessaires et réparation mesurée, offre une solution complète et prévisible en matière de recouvrement des charges de copropriété.