Cour d’appel de Paris, le 11 juillet 2025, n°23/11115

La Cour d’appel de Paris, 11 juillet 2025, confirme la responsabilité de la venderesse pour réticence dolosive lors de la vente d’un appartement soumis au statut de la copropriété. Le litige naît de nuisances nocturnes graves, anciennes et répétées, émanant du lot situé à l’étage inférieur, attestées par des démarches auprès du syndic, des mains courantes et un constat d’huissier. Lors de la négociation, l’acquéreur n’avait reçu que la mention de « bruits occasionnés la nuit » dans un procès‑verbal de 2016 et la convocation d’une assemblée générale visant une action en justice, sans information circonstanciée sur l’ampleur et la persistance des troubles. Sollicitée via l’agent immobilier pour des précisions « en deux mots et sans entrer dans les détails », la venderesse minimisa la situation. Saisi sur le fondement du dol, subsidiairement du manquement à l’obligation d’information, le tribunal judiciaire de Paris, 13 avril 2023, alloua une indemnité pour perte de chance de négocier le prix et pour préjudice moral, mais refusa un préjudice de jouissance. En appel, la juridiction retient que la venderesse « a commis une réticence dolosive » et que « les faits sur lesquels elle a gardé le silence ont déterminé le consentement », allouant 30 000 euros au titre de la perte de chance, « cette somme intégrant le surcoût des droits de mutation correspondant », et 3 000 euros pour le préjudice moral, tout en confirmant le refus du préjudice de jouissance.

I. La caractérisation de la réticence dolosive

A. L’information essentielle dissimulée et la déterminance du consentement
La Cour établit un faisceau d’indices concordants démontrant la connaissance ancienne et précise des troubles. Courriels au syndic, mains courantes, pétition et mise en demeure attestent d’un contexte conflictuel durable, antérieur à la promesse et persistant à la vente. Le constat d’huissier décrit des nuisances objectives et régulières: « je constate que de manière irrégulière toutes les cinq à dix minutes des forts coups sont portés au plancher pendant environ cinq secondes ». Ces éléments confèrent aux nuisances un caractère grave, répétitif et non résolu, affectant l’agrément normal du bien.

L’obligation d’information précontractuelle et l’exigence de loyauté, ici absorbées par le terrain du dol, imposaient de révéler des troubles déterminants du consentement, par leur intensité et leur répétition. La Cour retient expressément que « les faits sur lesquels elle a gardé le silence ont déterminé le consentement », satisfaisant aux exigences des articles 1137 et 1139 du code civil. La qualification de dol par réticence se justifie d’autant que la venderesse a minimisé la situation au moment où l’acquéreur cherchait des éclaircissements, ce qui révèle une intention de ne pas délivrer une information exacte et complète sur un élément décisif.

B. L’insuffisance des indications sommaires et l’écartement des contre‑arguments
Les mentions laconiques des procès‑verbaux ne suffisaient pas. La décision souligne que la seule référence aux « bruits occasionnés la nuit » ne permettait pas de « prendre la mesure de l’importance des nuisances ». Une information fragmentaire ne répond pas à l’exigence d’exactitude, surtout lorsqu’un trouble structurellement installé sape la paisibilité du logement. L’argument tiré d’un avertissement oral vague par l’agent immobilier ne convainc pas davantage, d’autant que la demande de l’acquéreur appelait une réponse circonstanciée et non « en deux mots et sans entrer dans les détails ».

La Cour articule ainsi la charge probatoire autour d’éléments écrits, réitérés et convergents, qui démontrent la connaissance de l’ampleur des troubles et la volonté de les atténuer lors de la négociation. Elle peut dès lors affirmer que la venderesse « a commis une réticence dolosive ». L’exigence de loyauté s’apprécie concrètement, au regard d’un défaut d’information portant sur un risque certain, actuel et substantiel pesant sur la valeur et l’usage du bien.

II. La cohérence indemnitaire: perte de chance et limites de la réparation

A. La perte de chance de négocier le prix et l’assiette des droits de mutation
La Cour confirme l’évaluation à 30 000 euros au titre de la perte de chance, représentant l’avantage manqué de négocier un prix moindre si l’information avait été délivrée. Ce mode de réparation, classiquement admis en matière de dol, s’ajuste à l’incertitude inhérente à la négociation, sans surévaluer le préjudice certain. La Cour précise que « cette somme intégrant le surcoût des droits de mutation correspondant », ce qui justifie le rejet d’une demande additionnelle distincte au même titre, au nom de la réparation intégrale sans double compte.

La méthode retenue écarte l’argument d’un prix déjà décoté par rapport au marché, dès lors que la décote alléguée ne reflétait ni la gravité ni la permanence des troubles. Elle consacre une indemnisation calibrée, proportionnée au différentiel de valeur imputable à la dissimulation et conforme au principe de causalité.

B. L’exclusion du préjudice de jouissance accepté en contrepartie d’une baisse de prix
La Cour refuse l’indemnisation d’un trouble de jouissance, considérant que l’acquéreur, dûment informé, aurait accepté de supporter les nuisances en échange d’une réduction du prix. Elle l’énonce avec clarté: « ne pouvant demander l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’il aurait accepté de subir en contrepartie d’une réduction du prix ». La solution évite une double réparation pour un même effet dommageable, la perte de chance couvrant la valeur d’échange, tandis que le trouble d’usage devient corrélatif à la diminution du prix négocié.

La cohérence interne de l’arrêt se manifeste ainsi par une répartition nette des postes de préjudice. La perte de chance répare l’atteinte à la décision économique. Le préjudice moral demeure distinct, ici retenu à 3 000 euros au vu des tracas avérés. L’approche préserve le principe de réparation intégrale, sans enrichissement indu, et trace une ligne claire pour les cessions d’immeubles affectées par des nuisances de voisinage persistantes.