Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2023, n°22/19784

La Cour administrative d’appel de Paris, statuant le 11 septembre 2023, a examiné un litige fiscal opposant un couple de contribuables à l’administration. Les requérants contestaient des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune et de contribution exceptionnelle sur la fortune. Ils invoquaient une irrégularité de procédure et contestaient la qualification de leur bien immobilier ainsi que sa valorisation. La cour a rejeté l’ensemble de leurs moyens et a confirmé le jugement déféré.

Sur l’irrégularité de procédure alléguée

Le rejet du recours hiérarchique était régulier. Les contribuables soutenaient que le refus opposé à leur demande de recours hiérarchique était irrégulier. Ils invoquaient l’article L 411-2 du code des relations entre le public et l’administration. La cour a rappelé que cette règle générale connaît des exceptions législatives spéciales. Elle a jugé que la procédure de rectification faisant suite à un contrôle sur pièces en constituait une. « Les dispositions régissant la procédure de rectification contradictoire faisant suite à un tel contrôle sur pièces constituent des dispositions spéciales, au sens de l’article L. 411-1 du code des relations entre le public et l’administration, excluant l’application des dispositions de droit commun » (Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2023, n°21/17469). La portée de cette solution est de rappeler le caractère dérogatoire des garanties procédurales en matière fiscale. Le droit commun des recours administratifs cède face aux textes spéciaux organisant les contrôles.

La distinction des procédures fiscales est essentielle. Les requérants arguaient que la tenue antérieure d’un examen de situation fiscale personnelle leur ouvrait ce droit. La cour a établi qu’ils avaient fait l’objet de trois procédures distinctes et autonomes. Le contrôle sur pièces à l’origine du litige était indépendant des autres vérifications. La garantie du recours hiérarchique n’était alors offerte qu’en matière d’examen de situation fiscale personnelle ou de vérification de comptabilité. La valeur de cet arrêt est de préciser le régime juridique de chaque type de contrôle. Il consacre le principe de spécialité des procédures et interdit leur confusion au bénéfice du contribuable.

Sur la qualification du bien et sa valorisation

L’appréciation du revenu professionnel est nette et non brute. Pour bénéficier de l’exonération, les contribuables devaient tirer plus de cinquante pour cent de leurs revenus de la location meublée. Ils soutenaient que le seuil devait s’apprécier sur les recettes brutes. La cour a rejeté cette interprétation au profit du résultat net. Elle a jugé que la comparaison des facultés contributives implique cette prise en compte. « Il résulte de ces dispositions que le bénéfice imposable au titre des BIC à retenir pour l’établissement de l’IR est le bénéfice net » (Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2023, n°21/17469). Le sens de cette analyse est de lier l’exonération de solidarité sur la fortune à une réalité économique. Un déficit ne peut fonder une exonération, ce qui rejoint une jurisprudence constante. « L’exonération suppose donc que le contribuable tire un revenu de son activité de loueur professionnel; à défaut il ne saurait y avoir aucune exonération » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 19 juin 2025, n°23/10575).

La preuve de l’activité professionnelle personnelle est exigée. Les requérants invoquaient aussi l’article 885 N du code général des impôts pour les biens affectés à une profession. La cour a relevé que les prestations para-hôtelières étaient confiées à un mandataire. L’essentiel des prestations était accompli par ce tiers professionnel. Dès lors, la contribuable ne démontrait pas exercer personnellement une activité professionnelle dans le bien. La portée de ce raisonnement est de définir strictement les conditions de l’affectation professionnelle. La délégation à un mandataire prive le propriétaire du caractère professionnel de l’usage.

La valeur déclarée du terrain est présumée exacte faute de preuve contraire. Les contribuables soutenaient avoir surévalué un terrain dans leurs déclarations. Ils invoquaient l’annulation ultérieure d’un permis de construire. La cour a jugé que cette annulation pour inobservation du plan local d’urbanisme était insuffisante. Elle ne démontrait pas le caractère inconstructible du terrain à la date de l’imposition. La charge de la preuve d’une surévaluation repose intégralement sur le contribuable. La valeur vénale réelle doit être établie par des éléments objectifs de marché. Le sens de cette solution est de conforter la présomption de sincérité de la déclaration. Le contribuable ne peut se prévaloir de sa propre erreur pour obtenir un dégrèvement.