Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2025, n°23/07435

La Cour d’appel de Paris, 11 septembre 2025, se prononce sur la validité d’un congé pour vendre délivré à des locataires et sur diverses conséquences locatives, délictuelles et procédurales. Le bail à usage d’habitation a été consenti en 2012, avec dispense temporaire de loyers contre exécution de travaux. En mars 2021, le bailleur délivre un congé pour vendre avec offre à 550 000 euros. Les locataires contestent la réalité de l’intention de vendre, soutiennent un prix dissuasif, réclament des remboursements liés à la démolition d’une dépendance et à des dépenses prétendues utiles, et s’opposent aux demandes indemnitaires. Par jugement du 28 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection valide le congé, ordonne l’expulsion, fixe une dette locative, alloue une somme pour consolidation d’un mur, et rejette plusieurs prétentions. En appel, la clôture est révoquée pour assurer la contradiction, les locataires ayant quitté les lieux en juillet 2024.

La question de droit porte d’abord sur les conditions du congé pour vendre au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, spécialement l’appréciation d’un prix dissuasif et la charge de la preuve d’une fraude. Elle concerne ensuite l’étendue de la responsabilité locative en cas de transformations sans accord, d’atteintes aux lieux, et la méthode de réparation, notamment la perte de chance de vendre à un meilleur prix. La cour confirme la validité du congé, réduit la dette locative à 3 337,78 euros, alloue 4 000 euros au titre de la démolition illicite de l’annexe, 8 000 euros pour dégradations locatives, et 3 000 euros pour perte de chance, confirme 5 000 euros pour la consolidation du mur, rejette les demandes de remboursement de travaux et les dommages-intérêts moraux, refuse toute procédure abusive, et accorde 1 500 euros au titre de l’article 700 en appel.

I. Le sens de la décision

A. Le contrôle du congé pour vendre et la preuve du prix dissuasif

Le cadre légal conduit la cour à rappeler que « La régularité formelle du congé n’est pas en cause en l’espèce. » Elle précise surtout que « Si l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur propose d’acquérir à un prix dissuasif ; toutefois il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et, en tout cas, de vouloir vendre au meilleur prix. » La charge probatoire est clairement posée: « La charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre pèse sur le preneur. »

Appliquant ces principes, la cour relève des estimations supérieures à 600 000 euros et une offre d’achat ferme à 650 000 euros, malgré des travaux à prévoir. Elle écarte les critiques dirigées contre une prétendue valorisation spéculative et retient l’intention sérieuse de vendre. La solution confirme la validité du congé, les effets corrélatifs d’occupation sans droit ni titre, et l’indemnité d’occupation non contestée quant à son quantum.

B. Les transformations illicites et la réparation des dégradations locatives

La cour retient la responsabilité locative au regard de l’article 7 de la loi de 1989 et du droit commun. Elle souligne, pour la démolition d’une dépendance opérée par les locataires, l’absence de la formalité préalable requise: « aucune mise en demeure n’a été effectuée auprès du tuteur de la bailleresse qui a été mis devant le fait accompli. » Sur la présomption d’état d’entretien, elle énonce: « En l’absence de mention, dans l’état d’entrée des lieux, cette dépendance est présumée avoir été remise en bon état de réparation, en application de l’article 1731 du code civil, et devait être remise comme telle ; il résulte par ailleurs des éléments du dossier qu’elle n’était pas en ruine, ni inutilisable et que sa démolition n’était ni justifiée ni urgente. » Une indemnisation de 4 000 euros répare ce chef de préjudice.

S’agissant des dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice, la cour retient la force probante du constat, la nécessaire prise en compte de la vétusté et l’interdiction d’une remise à neuf. Elle constate que « il résulte de ce procès-verbal que les lieux sont globalement en très mauvais état, sales, mal entretenus, les parquets abîmés, les murs comportent de nombreux trous de chevilles non rebouchés, des prises électriques sont arrachées, la VMC est hors d’usage, entre autres. » Elle alloue 8 000 euros à ce titre et confirme 5 000 euros pour la consolidation du mur endommagé lors de la démolition. Les demandes de remboursement de travaux censés incomber aux locataires sont rejetées faute de preuve claire et de lien avec les obligations de 2012.

II. Valeur et portée

A. Une grille d’analyse équilibrée du congé et du contentieux né des faits nouveaux

L’arrêt offre un contrôle substantiel mesuré du prix, en évitant d’ériger toute surestimation en fraude. La formulation selon laquelle « il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché » rappelle qu’un écart ne suffit pas, la preuve d’un prix véritablement dissuasif incombant aux preneurs. La solution s’inscrit dans une orthodoxie probatoire protectrice de l’intention de vendre, tout en ménageant la possibilité d’une contestation documentée, grâce à des références de marché sérieuses ou à des éléments dissuasifs patents.

La décision illustre aussi une gestion procédurale pragmatique des prétentions nées de faits postérieurs au jugement. La cour admet, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, des demandes qui « découlent de la libération des lieux » intervenue en cause d’appel. Cette approche favorise l’économie des procès et la réparation complète des conséquences nées après la première instance, à condition d’un lien direct avec l’évolution du litige.

B. Une indemnisation calibrée par la réparation intégrale et la perte de chance

La cour ajuste les réparations au principe d’intégralité, rappelé en ces termes: les dommages et intérêts réparent « sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit ». En matière de dégradations, elle refuse de financer une rénovation totale, applique les décrets sur la vétusté et les réparations locatives, et isole ce qui excède l’usage normal. Cette méthode limite les dérives chiffrées et incite les bailleurs à documenter précisément chaque poste, sans transiger avec l’exigence d’une preuve claire des désordres et de leur imputabilité.

Le traitement de la perte de chance s’aligne sur la jurisprudence de principe: « seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ». La cour retient une chance réelle, affectée par le maintien dans les lieux malgré la validité du congé et par l’état dégradé à la restitution, dans un contexte de repli du marché. L’indemnité de 3 000 euros, distincte de l’indemnité d’occupation et des réparations matérielles, traduit une juste mesure de la probabilité perdue, sans confondre la chance avec l’avantage espéré.

Ainsi, l’arrêt précise utilement la ligne de partage entre les contestations légitimes du congé pour vendre et la défense infondée contre une offre non dissuasive, tout en consolidant les repères probatoires et indemnitaires en matière de transformations non autorisées, de dégradations locatives et de perte de chance de vendre à meilleur prix.