Cour d’appel de Paris, le 12 septembre 2025, n°23/14695

La Cour d’appel de Paris, 12 septembre 2025, se prononce sur la mise en œuvre d’une promesse unilatérale de vente, assortie d’une condition suspensive et d’une indemnité d’immobilisation. L’espèce tient au point de savoir si le permis purgé de tout recours a été obtenu dans le délai contractuel, et si la somme convenue relève d’une clause pénale ou du prix de l’option.

Le 8 avril 2021, un promettant a consenti à un bénéficiaire une promesse unilatérale de vente pour 11 600 000 euros portant sur un ensemble immobilier. Une indemnité d’immobilisation de 580 000 euros était stipulée et garantie par une caution d’assurance. Le permis de construire a été délivré le 18 mars 2022, affiché le 30 mars, et une attestation de non‑recours a été établie le 21 juin 2022. La vente n’a pas été régularisée.

Après un renvoi du juge des référés, le tribunal de commerce de Paris, 7 juillet 2023, a condamné le bénéficiaire et la caution au paiement de l’indemnité, le premier devant garantir la seconde, et a alloué 4 000 euros au titre de l’article 700. Le bénéficiaire a relevé appel, soutenant que la condition suspensive n’avait pas été réalisée dans le délai de la promesse, faute d’attestation à cette date, et qu’il s’agirait d’une clause pénale sujette à réduction. La caution a invoqué l’absence de levée régulière et le défaut de pièces pour la mise en jeu de sa garantie. Le promettant a sollicité la confirmation et des dommages‑intérêts complémentaires correspondant à la taxe foncière.

La question portait sur l’articulation entre le délai de la promesse et le délai de purge des recours, la qualification de l’indemnité d’immobilisation, et la mise en jeu de la garantie. La cour retient que « le permis de construire purgé de tout recours a été obtenu dans le délai, prorogé, prévu pour la réalisation de la condition suspensive » et que l’attestation de non‑recours « ne constituait pas une condition suspensive ». Elle ajoute que « la somme de 580 000 euros due en cas de non‑réalisation de la vente constituait donc le prix de cette option et ne s’analyse pas en une clause pénale ; que son montant, qui ne peut donner lieu à modération, est donc intégralement dû ».

I. Le régime des conditions suspensives et des délais

A. Le couplage du délai de la promesse avec la purge des recours

La promesse liait la condition suspensive au délai global de réalisation, tout en prévoyant une prorogation jusqu’à l’expiration des recours des tiers. Le texte stipulait que « cette condition suspensive devra être réalisée dans le délai de la promesse (…) » et que « dans le cas où, à la date de réalisation des présentes, les délais de recours et de retrait (…) ne seraient pas encore terminés, le délai de réalisation serait repoussé ». La cour en déduit une concordance stricte des calendriers, où la date finale suit la purge.

Partant du permis délivré le 18 mars et affiché le 30 mars, la juridiction retient l’achèvement du délai de recours fin mai. Elle énonce que « le permis de construire purgé de tout recours a été obtenu dans le délai, prorogé, prévu pour la réalisation de la condition suspensive ». Cette solution s’accorde avec la finalité de la clause, centrée sur l’absence de recours, et non sur la délivrance d’un certificat particulier.

B. L’attestation de non‑recours comme simple instrument de preuve

La rédaction prévoyait une attestation « établie après l’expiration d’un délai de quatre‑vingt‑dix jours calendaires après l’accomplissement des formalités d’affichage sur le terrain ». La cour refuse d’y voir une condition autonome. Elle affirme que ce document « ne constituait pas une condition suspensive », mais seulement un moyen probatoire du caractère définitif du permis.

L’analyse distingue le fait générateur de la réalisation de la condition, attaché à la purge des recours, et l’instrumentum, qui constate cette purge sans la créer. Cette clarification écarte toute caducité fondée sur la date de l’attestation et sécurise la lecture des promesses lorsque la purge est contractuellement intégrée au délai.

II. La qualification de l’indemnité d’immobilisation et ses effets

A. Le prix de l’option, hors champ de la clause pénale

La cour rappelle la nature optionnelle de la promesse unilatérale. Elle en tire la conséquence que la somme prévue en cas de non‑réalisation est la contrepartie de l’exclusivité accordée. Elle juge que « la somme de 580 000 euros due en cas de non‑réalisation de la vente constituait donc le prix de cette option et ne s’analyse pas en une clause pénale ; que son montant, qui ne peut donner lieu à modération, est donc intégralement dû ».

Cette qualification exclut l’application du régime de la clause pénale et la réduction judiciaire, la somme rémunérant un droit potestatif d’acquérir. La perception par le promettant de revenus locatifs, alléguée pour obtenir une modération, demeure sans incidence sur un prix d’option librement convenu et détaché de toute faute d’exécution.

B. La mise en jeu de la garantie et le refus des dommages additionnels

La cour constate la transmission des pièces requises à la caution, dont l’attestation notariée, et rattache la réalisation de la condition à la purge, non à la date de ce document. L’argument tiré d’un décalage entre purge et attestation est donc inopérant pour paralyser la garantie. Le prix de l’option étant dû, l’obligation de la caution suit, dans la stricte limite de son engagement.

Enfin, l’indemnisation supplémentaire est refusée faute de faute du bénéficiaire. La juridiction souligne que « n’a pas commis de faute en refusant de conclure la vente » le titulaire d’une option d’achat, lequel demeure libre de ne pas lever l’option. Les frais exposés par le promettant, telle la taxe foncière, ne se convertissent pas en dommages‑intérêts lorsque la promesse attribue déjà une contrepartie spécifique à ce risque.