Cour d’appel de Paris, le 12 septembre 2025, n°24/04337

La Cour d’appel de Paris, 12 septembre 2025 (Pôle 4, chambre 1), statue sur une vente avec faculté de rachat stipulée pour trente‑six mois, arrivée à échéance sans prorogation. Le vendeur, resté occupant du bien, sollicite in limine un délai judiciaire pour exercer le réméré, subsidiairement des délais pour quitter les lieux, tandis que l’acquéreur demande fixation d’une indemnité d’occupation et intérêts. Le Tribunal judiciaire de Paris, 18 octobre 2023, avait refusé toute prorogation, dit l’occupant sans droit ni titre depuis l’échéance, ordonné l’expulsion à trois mois, alloué une somme au titre de l’occupation passée, mais rejeté une indemnité d’occupation future. La question porte sur la rigueur du terme du réméré et ses effets processuels, puis sur le fondement et l’évaluation de l’indemnité d’occupation, intérêts compris. La cour confirme la rigueur du terme, refuse tout délai d’expulsion, assortit l’arriéré d’intérêts, et fixe une indemnité d’occupation mensuelle de 2.500 euros à compter du 20 juillet 2021.

I. La rigueur du terme de la faculté de rachat et ses effets sur l’expulsion

A. L’impossibilité de proroger le réméré à l’initiative du juge

Le cœur du litige tient à la portée impérative des articles 1659 et suivants du Code civil, spécialement l’article 1661 selon lequel « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge ». La cour relève l’échéance au 20 juillet 2020, l’absence de prorogation conventionnelle, et en déduit la déchéance du pacte. La conséquence est commandée par l’article 1662, « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable ». Le contrôle exercé ne souffre aucune modulation temporelle, fût‑ce au nom d’impératifs d’équité ou de circonstances personnelles.

Cette lecture, conforme au texte et à une jurisprudence constante, précise la frontière entre pouvoir d’interprétation et réécriture du contrat. La cour articule textes et faits sans détour, retenant que le terme extinctif éteint irrévocablement le droit de reprise et transforme l’occupant en détenteur sans titre. Le refus de « prolonger » le terme procède d’une compétence liée, laquelle exclut tout aménagement judiciaire, même bref. L’économie du réméré, instrument de financement rigoureusement borné dans le temps, l’exige.

B. Le refus de délais d’expulsion au regard des critères des articles L. 412-3 et L. 412-4

La juridiction d’appel examine ensuite la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux. Elle rappelle les critères légaux, puis constate l’insuffisance des justifications personnelles, financières et locatives. Elle souligne notamment que « Il ne produit aucune démarche de relogement ». Enfin, appréciant l’ensemble, la formation conclut que les circonstances « commandent de n’accorder aucun délai sur le fondement des textes précités ».

La solution s’inscrit dans la logique des articles L. 412-3 et L. 412-4 : les délais sont finalisés par le relogement, subordonnés à la bonne volonté et à des diligences établies. L’âge et des certificats généraux ne suffisent pas, faute de lien probant avec une impossibilité de déménager. L’absence de paiement de toute indemnité depuis l’échéance manifeste une exécution déloyale et pèse dans l’appréciation. La cour contrôle utilement la réalité des efforts, maintient le point d’équilibre et confirme l’expulsion à l’issue du délai déjà fixé.

II. L’indemnité d’occupation postérieure à l’échéance: fondement, évaluation et intérêts

A. La faute de l’occupant sans titre et la double nature de l’indemnité

La cour qualifie sans ambiguïté la situation née de la déchéance du réméré. L’occupant, qui se maintient après l’échéance, commet une faute délictuelle au sens de l’article 1240. Elle rappelle ainsi que « L’indemnité d’occupation, due par l’occupant sans droit ni titre, en conséquence de sa faute délictuelle, trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature compensatoire et indemnitaire ».

Ce rappel structure la méthode d’évaluation. L’indemnité vise la valeur locative utile, non une astreinte. Elle répare la privation d’usage et neutralise l’avantage injustifié. Dès lors, l’office du juge consiste à déterminer un montant représentatif de la jouissance effective, en considération du marché, des éléments contractuels antérieurs, et de la durée de l’occupation sans titre.

B. La fixation du quantum, le cours des intérêts et le rejet du préjudice distinct

Sur l’arriéré 2020‑2021, la cour confirme la condamnation et précise le point de départ des intérêts moratoires en retenant la mise en demeure instrumentée, conformément à l’article 1344‑1. Elle décide que la condamnation « est assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2021 », puis ordonne la capitalisation dans les conditions de l’article 1343‑2. Pour la période postérieure, la juridiction retient la valeur de 2.500 euros mensuels, cohérente avec la valeur locative revendiquée et notablement inférieure à l’indemnité contractuelle antérieure, ce qui renforce le caractère réparatoire de la somme fixée.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est enfin écartée au visa de la formule classique : « L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ». Le cumul d’une indemnité d’occupation correctement calibrée et d’un préjudice distinct n’était pas établi. La solution assure une hiérarchie nette des réparations, évitant les sanctions punitives sous couvert de responsabilité délictuelle, et sécurise l’économie des ventes avec faculté de rachat en rappelant l’impérativité du terme et l’exigence de diligences effectives en matière d’expulsion.