Cour d’appel de Paris, le 13 juin 2025, n°24/18506

Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 13 juin 2025, statuant en référé, la juridiction a infirmé une ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 octobre 2024. Le litige portait sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail de bureaux, avec demandes d’expulsion, de provision et d’indemnité d’occupation. La question centrale tenait à la qualification du contrat et, partant, au pouvoir du juge des référés d’en tirer les conséquences malgré une contestation jugée sérieuse en première instance.

Les faits sont simples et utiles. Un bail, conclu le 1er mars 2021 pour des locaux à usage de bureaux, stipulait une clause résolutoire conforme à l’article L. 145-41 du code de commerce. Un congé a été notifié le 5 février 2024, puis un commandement de payer, délivré le 14 mars 2024 au visa de l’article L. 145-41, est resté sans effet pendant un mois. L’assignation en référé a suivi, aux fins de constater l’acquisition de la clause, d’ordonner l’expulsion et de fixer une indemnité d’occupation, outre une provision au titre de l’arriéré.

La procédure a connu un premier rejet en référé, le premier juge ayant retenu l’existence d’une contestation sérieuse sur la nature de la location. L’appel a été interjeté dans le délai utile. Les intimés n’ont pas constitué avocat. La clôture a été prononcée le 30 avril 2025. L’appelante maintenait ses demandes, auxquelles étaient ajoutées une rétention du dépôt de garantie, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La question de droit, décisive, était double. D’abord, déterminer si la qualification commerciale du bail, expressément stipulée et objectivement caractérisée, excluait toute contestation sérieuse justifiant le refus de statuer en référé. Ensuite, dire si, le commandement étant demeuré infructueux, la clause résolutoire était acquise de plein droit et si, corrélativement, les mesures de remise en état sollicitées pouvaient être ordonnées.

La Cour d’appel de Paris répond positivement et avec netteté. Elle affirme que « la volonté des parties de signer un bail commercial apparaît dénuée d’équivoque, sans qu’il y ait lieu à interprétation du contrat ». Elle ajoute, au sujet du congé fondé sur la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agit d’un « acte en tout état de cause sans rapport avec le présent litige ». Constatant l’absence de paiement dans le délai légal, elle retient que « la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 14 avril 2024 ». L’occupation postérieure des lieux « constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser », justifiant l’expulsion, l’indemnité d’occupation et une provision sur l’arriéré, tout en écartant la rétention immédiate du dépôt et une indemnisation supplémentaire.

I. Qualification contractuelle et acquisition de la clause résolutoire

A. La qualification commerciale clairement assumée par les parties

La cour s’appuie sur les stipulations claires du contrat: usage de bureaux, intitulé de bail commercial, renvoi aux articles L. 145-1 et suivants. Elle écarte tout grief tiré d’un congé visant la loi du 6 juillet 1989, rappelant qu’il s’agit d’un « acte en tout état de cause sans rapport avec le présent litige ». L’essentiel demeure la commune intention objectivée et le contenu normatif du contrat. La motivation privilégie la lettre et l’économie du bail, sans recourir aux indices extérieurs ni à une recherche d’usage effectif, que le dossier ne rendait pas nécessaire.

Le premier juge avait retenu une contestation sérieuse sur la nature de la location. La cour refuse cette approche dès lors que la qualification se dégage du contrat, rendant inutile toute interprétation. Le recours au référé se trouve ainsi légitimé par l’article 835 du code de procédure civile, lequel autorise la remise en état « même en présence d’une contestation sérieuse » pour faire cesser un trouble manifestement illicite, lorsque la qualification ne prête pas à débat sérieux.

B. La mécanique de l’article L. 145-41 et le rôle du commandement

La décision rappelle l’ossature légale: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le commandement visé à l’article L. 145-41 était régulier et précis, et aucune preuve de règlement n’a été rapportée dans le mois. La cour en tire la conséquence normative, notant qu’« il ne résulte d’aucun élément que les causes du commandement de payer aient été réglées dans le délai d’un mois imparti », de sorte que « la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 14 avril 2024 ».

Cette articulation rigoureuse entre délai, preuve du règlement et effet de plein droit est classique et attendue. Elle permet d’inscrire la solution dans la sécurité juridique des baux commerciaux. L’absence de paiement au terme du délai ouvre la voie aux mesures de remise en état, la poursuite de l’occupation sans titre constituant en elle-même un trouble à faire cesser.

II. Office du juge des référés et délimitation des mesures

A. Expulsion, indemnité d’occupation et provision: des mesures proportionnées

La cour qualifie le maintien dans les lieux de « trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser ». Elle en déduit que « il convient d’ordonner leur expulsion […] sans cependant assortir cette mesure d’une astreinte », retenant une solution mesurée, indexée à la cessation du trouble et à l’exécution volontaire. L’indemnité d’occupation est fixée à titre provisionnel à 700 euros par mois, à compter de l’acquisition de la clause, ce qui rétablit l’équilibre économique du bail pendant la période transitoire.

S’agissant de l’arriéré, la cour fait application de l’article 835, alinéa 2, en accordant une provision de 2.800 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation. Elle motive en relevant l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation, ce qui cadre l’office du juge de l’évidence. Le choix d’un montant légèrement inférieur au décompte initial évite de préjuger d’éventuels postes discutables, tout en garantissant l’effectivité du droit à paiement.

B. Dépôt de garantie et indemnisation autonome: le rappel ferme des limites

La cour refuse de statuer en référé sur la conservation du dépôt, posant que « le principe est en l’espèce la restitution du dépôt de garantie au preneur […] de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé » tant que le compte de sortie n’est pas arrêté. La solution, prudente, rappelle qu’un solde global ne peut être jugé en référé qu’à proportion de l’évidence, ce qui n’est pas le cas d’un dépôt affecté par les réparations et charges de fin de bail.

La demande d’indemnisation autonome est également rejetée. La motivation est explicite: « L’appelante ne faisant état d’aucun préjudice autre que celui réparable par l’application des intérêts au taux légal, sa demande sera rejetée. » Le juge des référés refuse ainsi de transformer la procédure d’urgence en indemnisation plénière, cantonnant l’office à l’évidence, aux mesures conservatoires et à la remise en état. La portée pratique est nette: réaffirmer la cohérence des pouvoirs du juge de l’évidence et circonscrire les excès indemnitaires dépourvus de base distincte.

L’arrêt concilie efficacité et méthode. Il confirme que la qualification contractuelle, lorsqu’elle est claire, fonde l’intervention du juge des référés, lequel peut faire cesser un trouble et accorder des provisions circonscrites. Il réaffirme, avec constance, les limites concernant le dépôt de garantie et l’indemnisation supplémentaire, réservées à un compte définitif et à un débat au fond lorsque la preuve d’un préjudice distinct fait défaut.