Cour d’appel de Paris, le 13 septembre 2024, n°24/18826

La Cour d’appel de Paris, 11 septembre 2025, statue sur un appel dirigé contre une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 13 septembre 2024. Le litige oppose des propriétaires indivis au gardien d’immeuble licencié occupant un logement de fonction, au sujet de l’expulsion et d’une indemnité d’occupation. Sont invoquées l’existence d’une contestation sérieuse tirée du contentieux prud’homal, l’insalubrité du logement et la surface habitable alléguée.

Les faits sont simples et déterminants. Le logement était l’accessoire d’un contrat de travail conclu en 2002. Après un licenciement notifié en mars 2023, l’occupant n’a pas restitué les clés à l’issue du délai contractuel. Les propriétaires ont saisi le juge des référés pour faire constater l’occupation sans titre, obtenir l’expulsion et une indemnité provisionnelle mensuelle. L’ordonnance a ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité et alloué des sommes au titre des frais et dommages.

La procédure d’appel s’est concentrée sur trois axes. L’occupant a soutenu la nullité de son licenciement, l’insalubrité des lieux et une surface effective inférieure aux normes. Il a sollicité une expertise préalable et la réduction drastique de l’indemnité. Les propriétaires ont conclu à la confirmation, demandé l’écartement de pièces communiquées tardivement et l’actualisation du quantum jusqu’à la restitution, intervenue en novembre 2024.

La question de droit tient à l’office du juge des référés face à l’occupation sans titre d’un logement de fonction et à l’allocation d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation. S’y ajoutent la recevabilité de pièces communiquées tardivement au regard du contradictoire et l’opportunité d’une expertise sur la décence du logement. La solution confirme le principe de la condamnation provisionnelle lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, refuse d’écarter les pièces et rejette l’expertise sollicitée.

I. L’office du juge des référés et l’occupation sans titre d’un logement de fonction

A. L’obligation non sérieusement contestable et la provision de l’article 835 du code de procédure civile

La Cour réaffirme, en citant le texte, l’assise de la demande en provision. Elle rappelle que « Ensuite, selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’occupation d’un logement de fonction après la cessation du contrat de travail caractérise l’absence de titre, ce que le contrat stipulait expressément.

L’arrêt retient que la restitution des clés est intervenue tardivement, après plusieurs mois d’occupation sans droit. Le lien contractuel rompu, l’avantage en nature disparaît et l’obligation d’indemniser naît, sauf contestation sérieuse. La discussion sur la surface et l’état du logement n’emporte pas, dans ce cadre, la remise en cause de l’obligation elle‑même, mais, au plus, l’ajustement du quantum.

Cette lecture est cohérente avec la conception restrictive de la contestation sérieuse en référé. Le juge de l’évidence vérifie l’existence non discutée du principe de la dette et peut allouer une provision sans préjuger du fond. La Cour contrôle la motivation du premier juge et la précise en actualisant le montant sur la période effectivement écoulée.

B. L’autonomie du contentieux prud’homal et l’indifférence de la rupture au maintien dans les lieux

La Cour dissocie nettement le litige sur la rupture et le contentieux de l’occupation du logement de fonction. Le contentieux prud’homal porte sur des indemnités réparatrices et non sur la réintégration assortie de la remise d’un logement. Dès lors, la demande d’expulsion, puis la provision d’occupation, ne dépendent pas de l’issue de ce débat, qui n’affecte pas l’absence de titre après la rupture.

L’arrêt énonce que « à ce titre en effet, la décision attendue, quelle qu’elle soit, n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur la validité ou non de l’expulsion prononcée ». La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante : la restitution des locaux accessoires suit le sort du contrat, sauf clause ou réintégration, et l’évaluation de l’occupation se fait selon la valeur d’usage. Elle protège l’effectivité des décisions d’expulsion exécutées et la fluidité des rapports d’occupation dans les immeubles.

II. Preuve, décence du logement et fixation du quantum

A. Le principe de la contradiction et la recevabilité des pièces communiquées tardivement

La Cour rappelle, en termes généraux, la règle directrice du contradictoire. Elle cite que « l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles‑ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. » Le report de la clôture, et les observations échangées, ont permis un débat utile.

Le juge d’appel vérifie que les pièces, bien que tardives, ont pu être discutées, ce qui suffit à écarter la sanction. La motivation est sobre et adéquate : « Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de les écarter des débats. » La solution illustre une approche finaliste du contradictoire, attentive à la réalité du débat plutôt qu’à une pure discipline des délais.

Cette appréciation concilie sécurité procédurale et économie des débats en référé. Elle évite une exclusion automatique préjudiciable à la manifestation de la vérité, tout en rappelant la vigilance attendue dans la communication des éléments utiles avant la clôture.

B. L’expertise in futurum, la décence du logement et la détermination de l’indemnité

Sur la mesure sollicitée, la Cour rappelle le cadre légal. Elle vise « Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. » Elle précise l’office du juge : « Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, laquelle doit être utile et pertinente et n’impliquer aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, ».

Appliquant ces critères, la Cour relève l’imprécision de l’attestation produite, non datée dans ses constatations, et l’absence de signalements antérieurs. Elle en déduit, de manière motivée, l’insuffisance du motif légitime. La formule est nette : « Ainsi, il n’est pas justifié d’un motif légitime quant à une éventuelle non‑conformité des lieux à habitation (superficie et décence) de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’instruction… ».

La Cour encadre ensuite le débat sur la décence par les normes applicables. Elle rappelle que « Pour être loué, un logement doit donc être décent et les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002‑120 du 30 janvier 2002, » et que « La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111‑2 du code de la construction et de l’habitation, ». Elle ajoute que « un local qui ne dispose pas, soit d’une pièce principale ayant une surface habitable […] de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,2 m, soit d’un volume habitable de 20 m³, ne peut pas être loué… ».

La production d’un certificat technique et d’éléments métrés supérieurs au minimum légal suffit, en référé, à faire échec à la contestation portant sur la surface utile. Le juge d’appel en tire une conclusion pragmatique pour le quantum, fondée sur une référence DRIHL et la durée de l’occupation, sans excéder l’office du provisoire. La méthode retient la valeur d’usage mensuelle et calcule un total cohérent avec la période d’occupation non contestée.

Cette solution présente une portée claire. Elle illustre une articulation mesurée entre le contrôle de l’évidence, la protection du contradictoire et la rigueur des critères de décence. Elle confirme la possibilité de trancher, en référé, l’indemnité d’occupation d’un logement de fonction lorsque la contestation, insuffisamment étayée, ne franchit pas le seuil du sérieux.