Cour d’appel de Paris, le 14 novembre 2025, n°22/06586

La cour d’appel de Paris, statuant le 14 novembre 2025, examine un litige entre un bailleur et un preneur commercial. Le preneur sollicite la restitution de sommes versées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La juridiction inférieure avait accueilli sa demande. La cour d’appel doit déterminer si la clause contractuelle prévoyant le remboursement des « taxes municipales » inclut la TEOM. Elle confirme le principe de la restitution mais modifie le montant condamné.

L’exigence d’une stipulation claire et précise

La cour rappelle le principe de liberté contractuelle en matière de répartition des charges pour les baux anciens. Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’interprétation se fait contre le stipulant en cas de doute. La clause du bail visait le remboursement des « taxes municipales » sans autre précision. La cour constate que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une taxe locale grevant la propriété. Elle souligne une jurisprudence constante sur la nécessité d’une clause claire pour transférer cette charge. « Contrairement à ce que soutient le bailleur, les dispositions de la clause du bail qui vise « les taxes municipales » sans autre précision permettant d’éclairer l’intention des parties n’est pas suffisamment claire et précise pour opérer transfert au preneur de la charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, étant rappelé que cette taxe n’est pas attachée à l’occupation des locaux mais à la propriété. » (Motifs) Cette solution protège le preneur contre les stipulations ambiguës. Elle renforce l’exigence de transparence dans la rédaction des clauses contractuelles.

Le régime probatoire de l’action en répétition de l’indu

La cour qualifie l’action en restitution d’action en paiement de l’indu. Elle rappelle que le paiement effectué ne vaut pas reconnaissance de dette. Le preneur peut toujours contester le bien-fondé des sommes acquittées. En appel, le bailleur produit un tableau détaillant les sommes perçues mais sans justificatifs. Le preneur verse quant à lui des relevés pour certaines années corroborant les montants. La cour estime inutile d’ordonner une production complémentaire de pièces. Elle retient les montants non contestés pour les années manquantes. Cette appréciation souveraine simplifie le débat probatoire. Elle évite un renvoi pour instruction et permet une solution définitive au litige. La cour statue ainsi en pleine connaissance des sommes dues.

La décision consacre une interprétation protectrice du preneur commercial. Elle exige une mention expresse de la TEOM dans le bail pour son transfert. La portée est importante pour les baux antérieurs à la loi Pinel. La solution facilite également la preuve de l’indu par une appréciation pragmatique. Elle assure une répétition effective des sommes indûment perçues sur plusieurs années. Cet arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence exigeante sur la clarté des clauses.