La Cour d’appel de Paris, le 15 mars 2024, statue sur un litige né de la rupture d’une vente immobilière sous conditions suspensives. L’acquéreur initial, resté silencieux après l’accord, est reconnu responsable de la rupture. La cour se prononce sur la recevabilité de demandes indemnitaires reformulées en appel et sur le fond du préjudice allégué par le vendeur. Elle admet la recevabilité des demandes et accorde une indemnisation pour perte de chance, infirmant partiellement le jugement de première instance.

Recevabilité des demandes indemnitaires reformulées

Le principe d’interdiction des prétentions nouvelles. L’acquéreur soutenait l’irrecevabilité d’une demande forfaitaire de 250 000 euros formulée en appel. Il estimait que cette prétention, différente en montant et en fondement des demandes initiales, était nouvelle. La cour rappelle le principe posé par l’article 564 du code de procédure civile. « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions » (article 564 du code de procédure civile). Cette règle assure la loyauté du débat et la sécurité juridique.

L’appréciation téléologique de l’identité des fins. La cour écarte l’irrecevabilité en se fondant sur l’article 565 du même code. « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » (article 565 du code de procédure civile). Elle constate que le vendeur recherchait en première instance et en appel l’indemnisation de ses préjudices. Cette analyse se concentre sur le résultat recherché et non sur le fondement invoqué. Elle rejoint une jurisprudence constante, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Chambéry. « Une prétention n’est pas nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement est différent » (Cour d’appel de Chambéry, le 16 septembre 2025, n°23/01481). La portée de cette solution est de permettre une actualisation des demandes pour tenir compte des observations des premiers juges.

Réparation du préjudice lié à l’immobilisation du bien

L’exigence de la preuve du préjudice et du lien de causalité. Sur le fond, la cour rappelle les conditions de la responsabilité contractuelle. « Il incombe à la sci Vinsol, qui recherche la responsabilité contractuelle de la sarl [G] & Broad de rapporter la preuve d’une faute de cette dernière, d’un préjudice et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice » (point 17). La faute de l’acquéreur est établie par son silence face aux relances du notaire et du vendeur. Le vendeur devait ensuite prouver le préjudice résultant de cette inexécution.

La caractérisation du préjudice par la perte de chance. Le premier juge avait rejeté la demande au motif d’une absence de preuve du préjudice. La cour d’appel infirme cette analyse. Elle estime que le vendeur, lié par l’accord du 29 juillet 2019, pouvait légitimement s’abstenir de rechercher activement un autre acquéreur avant la rupture. L’immobilisation du bien pendant vingt-quatre mois constitue un préjudice direct. La cour le qualifie de perte de chance de vendre le bien durant cette période. Elle en fixe la réparation à 60 000 euros, en considération de la durée et de la valeur convenue du bien. Cette indemnisation forfaitaire sanctionne le comportement déloyal de l’acquéreur. Elle consacre une approche pragmatique de la réparation, évitant une exigence de preuve trop stricte qui serait contraire à la bonne foi contractuelle.