La Cour d’appel de Paris, le 15 octobre 2025, confirme un jugement prononçant la résiliation d’un bail pour défaut de paiement. Elle rejette l’appel formé par le locataire, condamné à payer les loyers impayés et à quitter les lieux. La juridiction statue sur les conditions de la résolution pour inexécution et sur la charge de la preuve du paiement.
La gravité de l’inexécution justifiant la résiliation
Le manquement prolongé du locataire constitue une cause sérieuse. L’arrêt rappelle que le contrat se résout par le défaut de remplir ses engagements selon l’article 1741 du code civil. La résolution peut résulter d’une notification ou d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave. « Par ailleurs, il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (Motifs de la décision). L’absence de paiement sur vingt-quatre mois démontre cette gravité requise. La cour valide ainsi la résiliation judiciaire et ses conséquences, dont l’expulsion.
Cette analyse renforce la sécurité juridique des bailleurs face aux impayés réitérés. Elle précise que la durée de l’inexécution est un critère essentiel pour apprécier sa gravité. La décision s’inscrit dans l’application stricte des obligations locatives. Elle rappelle que le juge peut prononcer la résolution sans préavis supplémentaire. La solution protège le créancier contre un débiteur défaillant de manière persistante.
L’importance cruciale de la preuve du paiement par le locataire
La cour assigne clairement la charge de la preuve au locataire contestataire. Elle constate un arriéré de loyer certain, liquide et exigible justifié par le bailleur. Face à la contestation du montant, elle impose au locataire de prouver ses règlements. « Si l’appelant conteste ce montant, il ne produit aucune pièce justifiant d’un paiement qui n’aurait pas été pris en compte, alors qu’il lui incombe de prouver l’exécution de son obligation en application de l’article 1353 du code civil » (Motifs de la décision). Ce raisonnement est conforme à une jurisprudence constante sur la matière. « Madame [E] prétendant avoir réglé l’intégralité de ses loyers et charges, il lui appartient donc de le prouver » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 6 février 2025, n°23/07509).
Cette position consacre une répartition stricte des rôles dans le contentieux des loyers. Le bailleur doit établir l’existence de la dette et son exigibilité. Le locataire, s’il conteste, doit rapporter la preuve des paiements allégués. L’absence de production de justificatifs est donc fatale à sa défense. Cette solution sécurise la position du bailleur qui dispose du contrat. Elle évite tout renversement indu de la charge de la preuve.
L’arrêt illustre rigoureusement les principes gouvernant la résiliation pour inexécution en matière locative. Il souligne que l’ampleur et la durée du défaut de paiement en caractérisent la gravité. Il rappelle avec force que la preuve du paiement incombe au seul locataire qui s’en prévaut. Cette décision de confirmation s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ferme et prévisible. Elle renforce la protection du bailleur face aux impayés persistants.
